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Renovierung bzw. Schönheitsreparaturen bei Auszug


30.11.2008 17:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 01.06.2003 ein damals neu gebautes Haus gemietet.
Decken und Wände wurden vom Vermieter alle mit Rauhfasertapete tapeziert und sollten zunächst weiß gestrichen werden. Auf unsere Bitte hin wurde in einigen Räumen der Anstrich der Wände nach unseren Wünschen abgeändert (ganz helle pastellige Farben in hellgelb und hellblau).

Wir haben in den 5 Jahren nicht renoviert, da es nicht notwendig war (sind nur zu zweit, keine Kinder, keine Haustiere, Nichtraucher, waren wenig zu Hause).
Es sind also normale Abnutzungsspuren zu sehen:
- hier und da ein paar kleine Spuren auf der Tapete
- normale Anzahl Dübellöcher von Regalen
- „Schatten“ an den Wänden, wo Möbel gestanden haben
- an einer Stelle im Schlafzimmer, hinter dem Schlafzimmerschrank, ist ein Stück Tapete angerissen

Der Vermieter hat eine Kaution von EUR 2200,00

Nun ziehen wir fristgerecht zum 31.12.08 aus und möchten wissen, in welchem Zustand wir das Haus hinterlassen müssen.
Hier der entsprechende Ausschnitt aus unserem Mietvertrag:
******************************
§10.. Schönheitsreparaturen,,Ansprüche bei Vertragsende
1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind.
2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Vertragspartner Anstrich und Tapezierung der Wände, Decken, Heizkörper, Versorgungsleitungen und des Holzwerkes (Fenster und Abschlusstüren von innen). Ferner gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Entfernen der alten Tapete. Handelt es sich um Raufasertapete, ist diese zu entfernen und zu erneuern, sofern diese schadhaft oder bereits dreimal überstrichen worden ist. Das Holzwerk, die Heizkörper und die Versorgungsleitungen sind in hellem Farbton zu halten.
Die Verwendung von Popfarben und Popmustern bedarf der Genehmigung des Vermieters. Naturholz ist fachgerecht zu lasieren. Sind zwecks Durchführung von Anstrich- und Tapezierungsmaßnahmen vorbereitende Arbeiten (etwa spachteln, glätten, schleifen) notwendig, so fallen auch diese Arbeiten unter die Verpflichtungen im Rahmen der Schönheitsreparaturen.
3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küchen, Bäder und Duschen alle 3 Jahre
b) Wohnräume, Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
c) sonstige Nebenräume und sämtliche Lackarbeiten alle 7 Jahre
4. Die Schönheitsreparaturen und alle sonstigen dem Mieter obliegenden Reparaturen sind fachmännisch auszuführen.
5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mindestens 3 Jahre, die Räume zu Ziff. 3b mindestens 5 Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3c mindestens 7 Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bis zum Auszugstag nicht nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht, insbesondere für einen etwaigen Mietausfall.
6. Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.
Räume gemäß Ziff. 3a Ziff. 3b Ziff. 3c
nach einer Nutzungs-
dauer von mehr als
6 Monaten 17% 10% 7,14%
12 Monaten 33% 20% 14,28%
24 Monaten 66% 40% 28,50
36 Monaten 60% 42,85%
48 Monaten 80% 57,%
60 Monaten 71,40%
Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.
Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der obigen Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.
Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt.
Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden.
7. Der Lauf der Renovierungsfristen gemäß Ziff. 3 dieses Vertrages beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses.
Die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen gilt auch, sofern dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.

******************************
Und nun unsere Fragen:
1. Müssen wir überhaupt irgendwelche Renovierungsarbeiten durchführen?
2. Falls gestrichen werden muß: ist weiß Pflicht?
3. Wie können wir sicherstellen, daß wir die gesamte Kaution + Zinsen zurückbekommen? Wann steht uns diese zu?

Für die Beantwortung unserer Fragen schon mal im Voraus ein HERZLICHES DANKESCHÖN!

Viele liebe Grüße aus Mannheim

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und gemäß der Höhe Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die Klausel über die Schönheitsreparaturen ist zwar für sich alleine gesehen wirksam, jedoch ist die anschließende Endrenovierungsklausel unwirksam, wodurch auch die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

Dementsprechend sind Sie nicht verpflichtet, irgendwelche Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Bitte beachten Sie, daß der Vertrag auch andere Klauseln enthalten kann, die relevant, aber mir nicht bekannt sind.

Die Kaution ist nach drei bis sechs Monaten abrechnungsreif, d.h. dann können Sie den Vermieter auf Abrechnung und Auszahlung in Anspruch nehmen. Ausnahmen gelten für Betriebskosten, die erst später abrechenbar werden.
Eine vollständige Rückzahlung können Sie am ehesten erreichen, indem Sie ein möglichst genaues Übergabeprotokoll erstellen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.
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