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Renovierung bei Wohnungsauszug


| 23.10.2006 18:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von




Sehr geehrte Rechtsanwälte,

über die Beantwortung folgender Rechtsfrage würde ich mich sehr freuen.


*** Sachverhalt ***

Ich werde Ende November aus meiner derzeitigen 3-Zimmer-Wohnung ausziehen (ich habe fristgerecht zum 30.11.2006 gekündigt). Das Mietverhältnis läuft seit dem 01.06.2004, während meiner 30-monatigen Mietdauer habe ich keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Ich habe die Wohnung von meiner Vormieterin (einer guten Bekannten von mir) unrenoviert übernommen, mit ihr aber schriftlich vereinbart, dass wir uns ggf. die Kosten für bei meinem Auszug notwendige Malerarbeiten anteilig nach Mietdauer teilen. Die Wohnung ist mit Rauhfasertapete tapeziert und weiß gestrichen.

Laut Mietvertrag bin ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, Fristen sind allerdings keine angegeben. Außerdem steht in einer Anlage zum Mietvertrag "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben."


*** Eigene Recherche-Ergebnisse ***

Meine Internet-Recherche hat ergeben, dass laut zweier Urteile des BGH (Az. VIII ZR 308/02 und 335/02) eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, unwirksam ist, und die Unwirksamkeit auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag erfasst, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft.


*** Meine Frage ***

Meine Frage ist nun: Treffen die BGH-Urteile auch auf meine Situation zu, d.h. bin ich (bzw. sind meine Vormieterin und ich) dazu verpflichtet, die Wohnung bei meinem Auszug zu malen bzw. andere Schönheitsreparaturen durchführen, oder nicht?


*** Genauere Informationen zu meinem Mietvertrag ***

Mein Mietvertrag besteht aus einem maschinenschriftlich ausgefüllten Formular-Mietvertrag von Sigel (MV 466, "Neufassung nach dem Mietrechtsreformgesetz 2001") und einer maschinenschriftlichen Anlage.

Zu Schönheitsreparaturen steht im Formular-Mietvertrag Folgendes:

"§11 Instandhaltung der Mieträume
[...]
4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Anstrich bzw. Tapezieren von Wänden, Decken und Böden, Innenanstrich von Türen und Fenstern und Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.
5. Der Vermieter kann während des Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, soweit er daran ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter, soweit er dazu berechtigt ist, die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen zu verlangen.
6. Als angemessene Zeitabstände von Schönheitsreparaturen gelten
für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen und WC ______ Jahre,
für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen ________ Jahre.
[Anmerkung der Fragestellerin: Die im Formular zur Ausfüllung vorgesehenen Lücken für die angemessenen Zeitabstände von Schönheitsreparaturen sind nicht ausgefüllt.]

§16 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln, auch vom Mieter selbst beschaffte, zurückzugeben.
[...]

§20 Sonstige Vereinbarungen
[...]
4. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht berührt. Beruht die Ungültigkeit auf einer Leistungs- oder Zeitbestimmung, so tritt an ihre Stelle das gesetzlich zulässige Maß.
5. Weitere Vereinbarungen: Siehe Anlage"

Die "Anlage zum Mietvertrag" enthält folgende Vereinbarung:
"Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben."

Sowohl der Mietvertrag als auch die Anlage zum Mietvertrag wurden mir vorbereitet zur Unterschrift vorgelegt, es fand keine individuelle Aushandlung statt (so dass ich den Passus "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben..." nicht ändern konnte, auch wenn er nicht der Wahrheit entsprach, da meine Vormieterin nicht renoviert hatte).


Vielen Dank und freundliche Grüße!
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 785 weitere Antworten zum Thema:
Antwort vom
23.10.2006 | 19:47
Sehr geehrte Ratsuchende,

nach der Rechtsprechung des BGH sind starre Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam. Starr sind die Klauseln dann, wenn sie keinen Raum für einzelfallbezogene Erwägungen lassen, also dann, wenn renoviert werden muss, gleichgültig, ob die Abnutzungserscheinungen normal oder übermäßig stark sind. Unwirksam ist außerdem eine Klausel, wenn eine unrenovierte Wohnung übernommen wurde und die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen "nach Bedarf" eintreten soll.

Sie haben die Wohnung als Nachmieterin übernommen. Damit sind Sie in den Vertrag Ihrer Vormieterin eingetreten. Sie sind daher zu Reparaturen so verpflichtet wie Ihre Vormieterin. Sie werden also so behandelt als ob Sie die Vormieterin wären und als ob Sie eine renovierte Wohnung übernommen hätten.
Um nicht in die Pflichten Ihrer Vormieterin einzutreten, hätten Sie entsprechende Regelungen in den Vertrag aufnehmen müssen. In Ihrem Vertrag steht, dass die Wohnung renoviert übernommen wurde. Damit gilt dies als tatsächlich so erfolgt.

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft Sie daher so wie sie Ihre Vormieterin getroffen hätte.

Der Vertrag sieht vor, dass Sie zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sofern der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Bei Kündigung kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen verlangen, sofern er dazu berechtigt ist, also auch wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

Fraglich ist danach, wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegt.
Der Vermieter erhält den Mietzins für die Überlassung des vertragsüblichen Gebrauchs. Wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen wurden, wird mit der Zahlung des Mietzinses die Abnutzung der Räumlichkeiten abgegolten. Der Vermieter wird dafür bezahlt, dass er selbst die Wohnung in Stand hält. Die Instandhaltungspflicht trifft grundsätzlich den Vermieter.

Anders ist dies, wenn die Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Dann gilt der Mietzins derlei Reparaturen nicht ab. Die Schönheitsreparaturen müssen dann von dem Mieter durchgeführt werden, da der Vermieter insofern ein berechtigtes Interesse an der Durchführung hat, als er für die Durchführung nicht bezahlt wird. Dies gilt spätestens zum Auszug, da die Vermietbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werden muss. Zum Auszug sind daher in Ihrem Fall wenigstens die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da die Schönheitsreparaturen aber der Instandhaltungspflicht entspringen, müssen sie notwendig sein im Sinne der Instandhaltung, also um die Wohnung wieder vermietbar zu machen. Dabei müssen normale Abnutzungserscheinungen ausgebessert werden. In den meisten Fällen reicht aus, dass die Wohnung gestrichen wird.
Unabhängig von den Schönheitsreparaturen müssen Sie grundsätzlich die Wohnung in den Zustand zurückversetzen, indem Sie sie bekommen haben (§ 546 BGB). Haben Sie die Wohnung pink gestrichen, obwohl sie bei Übergabe weiss gestrichen war, so müssen Sie sie weisseln. Haben Sie eine Wand herausgerissen, so müssen Sie die Wand wiedereinsetzen. Sofern Sie aber keine wesentlichen Veränderungen der Wohnung vorgenommen haben, müssen Sie lediglich die Schönheitsreparaturen durchführen.

Ich hoffe, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30
Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: ++49 (0)40 - 43 209 227
Fax: ++49 (0)40 - 43 209 229

URL: http://www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2006 | 20:34

Sehr geehrter Herr Krajewski,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Da Sie auf meine Frage, ob die beiden BGH-Urteile Az. VIII ZR 308/02 und 335/02 auch in meinem Fall zutreffen, nicht explizit eingegangen sind, erlaube ich mir diesbezüglich eine Nachfrage.

Nur zur Klarstellung, falls meine erste Darstellung missverständlich war: Ich habe einen eigenen Mietvertrag (Beginn: 1.6.04) mit dem Vermieter abgeschlossen, unabhängig vom Mietvertrag meiner Vormieterin (der am 31.5.04 endete).

Nun zur Nachfrage:

Wenn ich richtig informiert bin, besagen die beiden oben genannten BGH-Urteile
1.) dass eine Vereinbarung im Mietvertrag, die besagt, dass der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung immer renovieren muss, unwirksam ist, und
2.) dass die Unwirksamkeit auch eine eventuelle zweite Absprache im Mietvertrag erfasst, die die laufenden Renovierungsarbeiten betrifft.

Zu Punkt 1.):
Die Anlage zu meinem Mietvertrag enthält folgende Vereinbarung: "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben."
Ich verstehe das so, dass diese Vereinbarung besagt, dass ich bei meinem Auszug die Wohnung auf jeden Fall renovieren muss, da ich sie nur so in den "gleichen", sprich "völlig renovierten Zustand" versetzen kann.
Damit wäre lt. BGH diese Vereinbarung unwirksam.

Zu Punkt 2.):
Die Fristen für laufende Renovierungsarbeiten sind zwar in meinem Mietvertrag nicht festgelegt (die entsprechenden Lücken im Formular-Mietvertrag wurden vom Vermieter nicht ausgefüllt), aber es ist im Mietvertrag festgelegt, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen der Mieter trägt, und dass der Vermieter bei Kündigung die Durchführung aller zu diesem Zeitpunkt erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen kann.
Nach meinem Verständnis betreffen diese Klauseln die (laufenden) Renovierungsarbeiten, wären also lt. BGH ebenfalls unwirksam.

Abgesehen davon habe ich nur 30 Monate in der Wohnung gewohnt, also noch nicht mal die üblichen Fristen für Schönheitsreparaturen erreicht.

Fazit: Meiner Meinung nach ist mein Vermieter für die notwendigen Schönheitsreparaturen (=höchstens Malerarbeiten, da ich nichts an der Wohnung verändert habe, auch nicht die weiße Wandfarbe) zuständig.

Bin ich völlig auf dem falschen Dampfer oder habe ich etwas übersehen, was dazu führt, dass die beiden fraglichen BGH-Urteile in meinem Fall keine Anwendung finden können?

Ich freue mich auf Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüßen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2006 | 12:07

Sehr geehrte Ratsuchende,

tatsächlich hatte ich Ihre Ausführungen so verstanden, dass Sie als Nachmieterin in den Vertrag Ihrer Vormieterin eingetreten sind. Wie Sie schreiben ist dies nicht der Fall.

Sie erläutern auch, dass Sie keine wesentlichen Veränderungen an der Wohnung vorgenommen haben. Eine über die Schönheitsreparaturen hinausgehende Renovierungspflicht, die ich bereits ansprach (§ 546 BGB) trifft Sie daher schon einmal nicht. Diese Pflicht trifft im Falle der wesentlichen Veränderungen jeden Mieter bei Auszug.

Danach stellt sich Ihr Fall folgendermaßen dar:
Die von Ihnen zitierten Urteile sind durchaus bekannt. Wesentliche Grundlage der Unwirksamkeit der in den Urteilen zitierten Klauseln ist der sogenannte Summierungseffekt. Sofern sich Renovierungsmaßnahmen während der Mietzeit mit solchen zur Beendigung der Miete summieren, wird der Mieter unzumutbar benachteiligt, denn die Pflicht zur Instandhaltung, die eigentliche den Vermieter trifft, würde den Mieter in Bezug auf Schönheitsreparaturen doppelt treffen. Damit würde der Mieter mehr leisten als der Vermieter, wenn die Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter übertragen wären. Dies gilt es, zu verhindern.

Zwar verpflichtet § 11 MietV den Mieter zur Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen. § 11 Abs. 5 MietV bestimmt jedoch, dass die Schönheitsreparaturen nur dann durchzuführen sind, wenn aktuell ein berechtigtes Interesse des Vermieters daran besteht -also bei Bedarf. Die Regelung enthält daher keine starre Renovierungsklausel. Eine Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen ist insbesondere dann wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die konkrete Renovierungspflicht sich nach dem Bedarf richtet(LG Aachen NJW-RR 1992, 10; OLG Stuttgart WuM, 1989, 121). Da Sie in Ihrem Mietvertrag vereinbart haben, dass die Wohnung an Sie renoviert übergeben wurde, müssen Sie sich daran nun festhalten lassen. Ansonsten läge ein Verstoß Ihrerseits gegen das Erfordernis von Treu und Glauben gem. § 242 BGB vor, wonach Sie bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts sich grundsätzlich an dessen Inhalt halten müssen. Widersprüchliches Verhalten ist ausgeschlossen. Darüber hinaus dürfte es auch schwierig sein, zu beweisen, dass die Wohnung nicht renoviert an Sie übergeben wurde. Es ergibt sich aufgrund der von Ihnen angeführten BGH Urteile nun die Frage, ob durch die Renovierungspflicht bei Auszug ein Summierungseffekt entsteht.

Dies ist jedoch nicht zwangsweise der Fall, da die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nicht zwangsweise durchzuführen waren. Dies wäre nach obigen Ausführungen nur im Falle des Bedarfs notwendig gewesen. Wie Sie selbst schreiben, haben Sie die Schönheitsreparaturen jedoch nicht ausgeführt. Sie wurden dazu auch nicht unmittelbar durch den Vertrag verpflichtet. Nähmen Sie die Schönheitsreparaturen nun zum Auszug vor, fielen diese zum ersten Male an. Eine Summierung findet nicht statt. Wären Sie zuvor verpflichtet worden, die Reparaturen durchzuführen, so, dass Sie nun noch einmal renovieren müssten, läge eine starre Renovierungspflicht Ihrerseits vor. Die Unwirksamkeit wäre die Folge.

In Ihrem Fall ergibt sich auch aus der Klausel: "Die Wohnung wird in völlig renoviertem Zustand übergeben und ist bei Auszug im gleichen Zustand (Malerarbeiten) zurückzugeben." nicht zwangsläufig, dass Sie die Wohnung renovieren müssen. Wie oben angesprochen entfällt die Pflicht aus § 546 BGB, da Sie keine wesentlichen Veränderungen durchgeführt haben. Zum einen wird diese Pflicht durch die Klausel konkretisiert. Darüber hinaus betrifft die Klausel auch Schönheitsreparaturen, da sie sich auf den Gesamtzustand der Wohnung bezieht. Sofern der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe dem Zustand der Übergabe an Sie entspricht, besteht kein Grund, die Wohnung zu renovieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Zustand nach Vornahme der Schönheitsreparaturen vorliegt. Befindet sich die Wohnung sowieso in diesem Zustand, müssen Sie die Reparaturen nicht durchführen. Die Klausel wäre nur dann unwirksam, wenn für eine solche Interpretation kein Raum wäre, wenn Sie die Wohnung also zwangsläufig auch dann reparieren müssten, wenn keine Gebrauchsspuren vorlägen.

In dieser Situation ist daher nicht mehr fraglich, ob die Regelungen Ihres Vertrages abstrakt wirksam sind. Es kommt auf den konkreten Zustand der Wohnung an. Dieser kann jedoch aus der Ferne nicht beurteilt werden. Entspricht der Zustand der Wohnung demjenigen bei Einzug, müssen Sie die Arbeiten nicht durchführen, ist das nicht der Fall, so dürfte Ihnen leider keine andere Möglichkeit bleiben.

Ich hoffe, Ihre Frage nun zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Bitte haben Verständnis, dass eine konkretere Beantwortung aufgrund der Ferne nicht möglich ist.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg
Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft
durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30 Eingang C
20357 Hamburg
Tel.: ++49 (0)40 - 43 209 227
Fax: ++49 (0)40 - 43 209 229
URL: http://www.haftungsrecht.com

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