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Renovierung bei Auszug - starre Fristen?


27.10.2004 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte/r Berater/in,

ECKDATEN:
Beginn des Mietverhältnisses: 01.01.2000
Fristgerechte Kündigung zum:01.12.20004
Wohnungsgröße: 70qm, 3 ZKB,
Miete ca. 580 Euro kalt
Mieter: 2 Personen

PROBLEM:
Unsere Vermierin verlangt jetzt von uns die folgenden Schönheitsreparaturen:

1. Streichen der Wände und Decken
2. Reinigung des Teppichbodens (den die Vermierin vor Einzug auf ihre Kosten verlegt hat)
3. Ersatz des PVC-Bodens in der Küche (lag schon vor unserem Einzug dort, wurde von uns an einer Stelle beschädigt)
4. Streichen des Holzwerks (Innentüren, Fußleisten, Innenseiten der Fenster)

MÜNDLICHE VEREINBARUNGEN BEI EINZUG:
Die Vormieter sollten Wände und Decken streichen und eine schadhafte Stelle an einer Holztür ausbessern. Dies haben wir übernommen, im Gegenzug konnten wir früher einziehen. Bei unserem Einzug haben wir dann Wände und Decken gestrochen, die schadhafte Stelle am Holzwerk aber noch nicht ausgebessert.

SCHRIFTLICHE GRUNDLAGE:
„Mietvertrag für Wohnräume, herausgegeben von Haus & Grund Hessen e.V.“ . Hier sind die relevanten Auszüge daraus:

„ §16 Ziffer 4
a) Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, heizkörper einschließlich heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge achgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die renovierung der Fußleisten durchzuführen. (…)
Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wphnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst ausführt. (..)

§21 Ziffer 1

Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Ducrhführung von Schönheitsreparaturenin sauberem Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen. (..)“

UNSERE FRAGEN DAZU:

1. Sind Schönheitsreparaturen von uns durchzuführen?

2. Wenn ja, welche?

3. Wenn nein: Welche rechtliche Grundlage gibt es dafür (BGH-Urteil?) und was können wir der Vermierin als „offizielles schriftliches Beweisstück“ vorlegen, damit sie uns auch glaubt? (Wo werden die Urteile z. B. veröffentlicht? Können Sie uns einen Link angeben, wo man sich im Internet etwas ausdrucken kann, das man der Vermieterin vorlegen kann?)

4. Was geschieht, wenn wir keine Schönheitsreparaturen ausführen? Mit welchen Kosten müssen wir dann erst mal rechnen?
• Kann die Vermieterin die Kaution einbehalten?
• Kann es sein, dass die Sache vor Gericht geht? Brauchen wir dann einen Rechtsschutz oder ist sicher, dass die Vermieterin die Kosten dafür tragen muss?
• Wenn es zu einem Rechtsstreit vor Gericht kommt, bekommen wir dann die Kaution erst dann zurück, wenn die Sache beendet ist?
• Müssen wir eine Rechnung bezahlen, wenn die Vermieterin die Schönheitsreparaturen von einem Handwerksbetrieb auführen lässt?

5. Wir haben bis jetzt ein persönlich sehr gutes Verhältnis zu unserer Vermieterin (ältere Dame), das wir nur ungern aufs Spiel setzen wollen. Welche Möglichkeiten gibt es, uns so zu einigen (falls wir nicht renovieren müssen)? Wäre es z. B. eine Möglichkeit, nur die Wände und Decken zu streichen?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.


Sehr geehrte Ratsuchende,

erst vor kurzem hat der Bundesgerichtshof die starren Regeln für Schönheitsreparaturen "gekippt", wie Sie in Ihrem Fall noch im Mietvertrag stehen. Starre Regeln benachteiligten danach die Mieter unangemessen und verstoßen gegen die Gebote von Treu und Glauben. Eine starre Fälligkeitsregelung ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen zum Mietrecht nicht vereinbar.

Schönheitsreparaturen sind demnach an Ihre Erforderlichkeit zu knüpfen. Zwar dürfen Intervalle als Richtschnur vorgegeben werden; es muß aber jeweils geprüft werden, ob die Reparaturen auch wirklich erforderlich sind.

Eine solche starre Regel, wie Sie bei Ihnen vorliegt, ist demnach unwirksam. Das gilt auch für "Altverträge", so daß auch Sie davon profitieren.

Das Urteil trägt das Aktenzeichen VIII ZR 361/03. Sie können dieses und weitere Urteile beispielsweise unter http://www.bundesgerichtshof.de/entscheidungen/entscheidungen.php herunterladen.

Die von Ihnen verlangten Maler- und Lackiererarbeiten müssen Sie also nur dann ausführen, wenn Sie nach dem Zustand der Wände, Decken, Türen etc. erforderlich sind, also eine deutliche Abnutzung vorliegt.

Den Teppich müssen Sie reinigen, wenn dieser Verschmutzungen aufweist. Den PVC-Belag müssen Sie wohl austauschen, da Sie Ihn beschädigt haben und ich davon ausgehe, daß allein eine fachgerechte und spurlose Ausbesserung der schadhaften Stelle nicht möglich ist.

Führen Sie keine Schönheitsreparaturen aus, wähnt sich die Vermieterin aber im Recht, so kann sie die Mietkaution zunächst einbehalten. Der Vermieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache zur Abrechnung der Kaution verpflichtet. Der Anspruch des Mieter ist jedoch erst eine angemessene Zeit nach der Räumung der Wohnung fällig, nämlich dann, wenn dem Vermieter das Vorliegen und der Umfang seiner Gegenforderungen überschaubar ist. Wieviel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich ist eine Frist von 3 bis 6 Monaten.

Eine Sicherheit, daß im Falle eines Prozesses die Vermieterin die Kosten zu tragen hat, kann Ihnen niemand geben. Das hängt vom Ausgang des Rechtsstreits ab, der sich naturgemäß nicht prophezeien lässt, solange nicht klar ist, was genau eingeklagt wird.

Sollten Sie bezüglich einzelner Arbeiten verurteilt werden, so muß Ihnen Gelegenheit zur Ausführung der Arbeiten gegeben werden. Erst wenn Sie die Arbeiten nicht durchführen, dürfen die Kosten für die Durchführung durch ein Unternehmen von Ihnen verlangt werden.

Möglichkeiten zur gütlichen Einigung gibt es immer. Aber es gibt kein Patentrezept oder gar Vorschriften, da eine Einigung immer frei zwischen den Parteien erzielt werden muß, in der Regel durch gegenseitiges Nachgeben. Sie müssen also insoweit mit Ihrer Vermieterin sprechen, was aufgrund Ihres guten Verhältnisses wohl ohne weiteres möglich zu sein scheint.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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