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Renovierung bei Auszug / Verzugssetzung / Nachbesserungsfrist


| 18.12.2012 21:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zu meinen Renovierungspflichten sowie der Notwendigkeit der Verzugssetzung einige Fragen:

Ich habe meine Wohnung zum 31.08.2012 (Einzug März 2007) gekündigt. Da ich bereits Mitte August die meisten Möbel entfernt hatte und in der zweiten Augusthälfte nur zeitweise vor Ort war, habe ich dem Hausverwalter einen von insgesamt vier Wohnungsschlüsseln übergeben, damit dieser mit möglichen Nachmietern die Wohnung besichtigen kann.

Die Wohnungsübergabe hatten wir für den 30.08.2012 nachmittags vereinbart. Circa eine Woche vor diesem Termin, hat mich der Hausverwalter telefonisch darüber informiert, dass er gemeinsam mit einem Malermeister die Wohnung besichtigt habe und diese nicht fachgerecht gestrichen sei. Er hat angekündigt mir diese auch schriftlich mitzuteilen. Dieses ist aber NICHT geschehen. Ich habe in diesem Telefonat lediglich auf den vereinbarten Termin für die Wohnungsübergabe am 30.08.2012 hingewiesen.

Am 30.08.2012 habe ich vormittags meine Wohnung betreten, um letzte persönliche Gegenstände zu holen. Hierbei musste ich feststellen, dass eine Malerfirma dabei war, die gesamte Wohnung zu streichen.
Bei der Wohnungsübergabe hat mir der Hausverwalter mündlich mitgeteilt, dass mein Vermieter entschieden hätte, die Wohnung fachgerecht streichen zu lassen und sich damit das Thema erledigt habe. Es wurde ein kurzer Wohnungsrundgang durchgeführt und die Zählerstände notiert. Auf meine Frage nach einem Übergabeprotokoll meinte der Hausverwalter, dass alles erledigt und ein Protokoll nicht notwendig sei. Daraufhin habe ich die restlichen Schlüssel ausgehändigt.

Anfang Oktober 2012 erhielt ich von meinem Vermieter ein Schreiben, dass meine Wohnung nicht fachgerecht gestrichen wurde. Um den Einzug des Nachmieters nicht zu verzögern, habe er sich gezwungen gesehen, kurzfristig eine Malerfirma mit den notwendigen Aufgaben zu beauftragen. Als Anlage an das Schreiben ist eine Rechnungskopie beigefügt, die eine Ausführung der Malertätigkeiten am 30. und 31.08.2012 ausweist.



Mein Mitvertrag sieht bzgl. Schönheits-/Renovierungsarbeiten folgendes vor:

(wortwörtlicher Auszug:)
„§7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses

1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.
2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenster) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen unter Berücksichtigung von §11 Abs. 1 (ANMERKUNG Fragensteller: §11 behandelt Veränderung an und in der Mietsache durch den Mieter) dieses Vertrages.
3. Die Verpflichtungen gilt im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen):
a) Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen: 5 Jahren
b) Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken: 5 Jahre
c) Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten: 10 Jahre
d) Lasieren von Naturholztüren und -fenster: 10 Jahre
e) Heizkörper einschließlich Heizungsrohre: 10 Jahre
Bei Nebenräumen innerhalb der Wohnung (z.B. Speise- oder Besenkammer) verlängert sich diese Frist um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§ 18 Schönheitsreparaturen bei Auszug

1) Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenster) aufgrund eines vom Vermieter vorzulegenden Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen, wobei die nachstehend genannten Fristen im Allgemeinen zur Anwendung kommen:
a) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%, bei Berechnung des Kostenersatzes für das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren, das Entfernen und Anbringen von Raufasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und -fenstern gelten folgende Prozentsätze: länger als 1 Jahr 15%, länger als 2 Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als 4 Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%, länger als 6 Jahre 60%, länger als 7 Jahre 70%, länger als 8 Jahre 80%, länger als 9 Jahre 85%, länger als 10 Jahre 90%
b) Für Nebenräume innerhalb der Wohnung sind folgende Prozentsätze maßgebend.... (Aufführung der Prozentsätze im gleichen Zeitraster wie oben)
c) Die Regelung nach a) und b) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.
2) Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1 a und b durch vollständigeVornahme der Schönheitsreparaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigenen Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vorzunehmen zu lassen oder vorzunehmen.
3) Der Vermieter kann im Übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelags durch den Mieter.

§ 24 Sonstige Vereinbarungen:

1. Bei Auszug müssen die Räume fachgerecht gestrichen werden."

Ende des Auszuges aus dem Mietvertrag.

Jetzt meine Fragen:

1.) Sind die oben aufgeführten Klauseln wirksam; d.h. musste ich die Wohnung fachgerecht streichen? (insbesondere auch im Hinblick auf §24)
2.) Kann mein Vermieter die Kosten für einen von ihm bereits vor der Wohnungsübergabe beauftragen Maler auf mich abwälzen?
3.) Hätte mein Vermieter mich nicht zunächst schriftlich in Verzug setzen müssen?
4.) Hätte mein Vermieter mir eine Nachbesserungsfrist einräumen müssen?
5.) Wie kann ich vorgehen, wenn mein Vermieter sich weigert die Kaution auszuzahlen?


Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund Ihrer Schilderung wie folgt beantworte:

1.) Sind die oben aufgeführten Klauseln wirksam; d.h. musste ich die Wohnung fachgerecht streichen? (insbesondere auch im Hinblick auf §24)

Da ich davon ausgehe, dass es sich vorliegend um einen vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag handelt und die Regelungen nicht ausgehandelt wurden, erübrigt sich letztlich ein Eingehen auf die §§ 7 und 18, da die Formulierung in § 24 bereits die gesamte Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen kippt. Eine Verpflichtung zur Auszugsrenovierung ohne Rücksichtnahme auf Dauer des Mietverhältnisses und Zustand der Räume ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung unwirksam. Nur vorsorglich sei darauf hingewiesen, dass die Abgeltungsklauseln in § 18 unwirksam sind, weil sie Prozentzahlen ebenfalls unabhängig vom Zustand nur anhand der letzten Renovierung bemisst. Auch eine solche Klausel wurde vom BGH bereits für unwirksam erklärt. Daneben wären auch weitere Formulierungen diskutabel (jedenfalls in manchen Verträgen war in dem von Ihnen nicht zitierten § 11 z.B. auch enthalten, dass die Wände nur weiß gestrichen werden dürfen, was in einem laufenden Mietverhältnis ebenfalls unzulässig ist).

Aufgrund der Unwirksamkeit der §§ zu den Schönheitsreparaturen gilt die gesetzliche Regelung, wonach Schönheitsreparaturen Vermietersache sind.


2.) Kann mein Vermieter die Kosten für einen von ihm bereits vor der Wohnungsübergabe beauftragen Maler auf mich abwälzen? / 3.) Hätte mein Vermieter mich nicht zunächst schriftlich in Verzug setzen müssen?

Selbst wenn Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen wären, würde ein Anspruch gem. § 281 Abs. 1 BGB voraussetzen, dass Ihnen erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung" gesetzte wurde. Dies ist vorliegend offenbar nicht geschehen. Zudem fehlt es auch an der Mitteilung, welche Arbeiten nach Ansicht Ihres Vermieters überhaupt genau durchzuführen gewesen wären.

4.) Hätte mein Vermieter mir eine Nachbesserungsfrist einräumen müssen?

Wie vorstehend erläutert, wäre dies grundsätzlich erforderlich. Gem. § 281 Abs. 2 BGB ist eine Fristsetzung jedoch entbehrlich, „wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen."

Hier wird Ihr Vermieter damit argumentieren, dass ein solcher Ausnahmefall vorlag, weil er die Wohnung bereits neu vermietet hatte und daher entsprechend besondere Umstände vorlagen. Tatsächlich ist hier die Rechtsprechung nicht immer ganz einheitlich. Zunächst setzt das etwaige Vorliegen besonderer Umstände aber zunächst voraus, dass die Wohnung tatsächlich bereits zum Anfang September wieder vermietet wurde. Wenn im Übrigen bereits VOR der Wohnungsübergabe Maler die Wohnung streichen, sehe ich ehrlich gesagt keinen Anlass, weshalb keine Gelegenheit bestanden haben soll, sie vorab aufzufordern. Hier könnte es natürlich z.B. Schwierigkeiten geben, wenn der Hausverwalter behauptet, Sie entsprechend aufgefordert zu haben und sie ihm gegenüber aber ausdrücklich ein Streichen verweigert haben.

5.) Wie kann ich vorgehen, wenn mein Vermieter sich weigert die Kaution auszuzahlen?

Bedenken, Sie, dass der Vermieter in der Regel nach der Rechtsprechung 3-6 Monate Zeit hat, über die Kaution abzurechnen. 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung verjähren auch Ersatzansprüche des Vermieters, so dass Sie dann jedenfalls nicht mehr Gefahr laufen können, über die Kaution hinaus noch Zahlungen leisten zu müssen.

Sie sollten den Vermieter dann zur Abrechnung und Auszahlung auffordern. Wenn er sich in Verzug befindet, können Sie den Anspruch z.B. anwaltlich geltend machen. Entsprechende Anwaltskosten können dann als Verzugsschaden geltend gemacht werden. Wenn sich der Vermieter dann weiterhin weigert, die Kaution auszuzahlen, bleibt – wie bei nahezu jeder Forderung – dann nur der Klageweg.

Im Ergebnis sehe ich hier aufgrund der unwirksamen Formulierungen im Mietvertrag gute Aussichten, Ihre Kaution erfolgreich geltend zu machen. Aufgrund der sich aus Ihrer Schilderung ergebenden eindeutigen Unwirksamkeit (wobei ich darauf hinweise, dass ohne Kenntnis des gesamten Vertrages und der weiteren Umstände nur Ihre Darstellung zugrunde gelegt werden kann) der Klauseln sollte es hier ggf. gelingen, den Vermieter bereits außergerichtlich von seiner Zahlungspflicht zu überzeugen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 19.12.2012 | 20:57


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