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Renovierung bei Auszug & Gartenpflege


15.12.2004 21:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben am 01.07.2002 einen Mietvertrag für ein Haus abgeschlossen, den wir nun zum 31.12.2004 fristgerecht gekündigt haben, den Auszug planen wir in den nächsten beiden Wochen. Da unsere Nachbarn (gleicher Vermieter/andere Doppelhaushälfte) ebenfalls zu diesem Termin gekündigt haben, aus dem Haus aber bereits ausgezogen sind und dieses in der letzten Woche an die Vermieterin übergeben wollten, kommen jetzt bereits einige "Meinungsverschiedenheiten" zwischen Vermieterin und den Mietparteien auf.

1.) Die Vermieterin besteht auf eine komplette Renovierung des Hauses inklusive professioneller Reinigung der Bodenbeläge.

Die nachfolgend aufgeführten relevanten Passagen aus dem Mietvertrag deuten wir Mieter -vor allem vor dem Hintergrund der Mietdauer und der keineswegs überdurchschnittlichen "Gebrauchspuren" (beide Parteien wohnten jeweils nur mit 2 Personen in den Häusern)- allerdings anders:

- Der Mieter ist verpflichtet auf seine Kosten die Schönheitsrepararturen (Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschl. Heizrohren, der Innentüren sowie der Aussentüren und der Fenster von innen usw.) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen: Küche, Bad und Toilette: 3 Jahre / alle übrigen Räume: 5 Jahre

- Der Mieter renoviert die Wohnräume bei Auszug. Der Mieter hat das Recht, die von ihm gemieteten Räume nach seinen Vorstellungen und auf seine Kosten zu renovieren, soweit das erforderlich sein sollte.

- Die Renovierungsarbeiten können vom Mieter selbst ausgeführt werden. Sollten die Renovierungsarbeiten jedoch derart unsachgemäß ausgeführt worden sein, dass es dem Vermieter nicht mehr möglich ist, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ohne sachgerechte Renovierung weiterzuvermieten, behält sich der Vermieter die Wiederherstellung der Wohnung auf Kosten des Mieter vor.

- Zieht der Mieter aus, muss er die Räume besenrein dem Vermieter übergeben.


2.) Zusätzlich zu Punkt 1.) will die Mieterin das komplette Mietaval ( je 2000? bei beiden Parteien) in Anspruch nehmen wegen unzureichender Gartenpflege. Hierzu sei angemerkt, dass sich der Garten zu Beginn des Mietverhältnisses in schlechtem Zustand befand (Rasenfläche mit viel Unkraut), sämtliche -übrigens von den Mietern komplett bezahlten- Bodenverbesserungsversuche führten leider auch nur zu unbefriedigendem Erfolg. Da wir in unmittelbare Nähe ein Grundstück erworben haben und dort neu bauen, liegt uns ein geologisches Gutachten vor, das die schlechte Bodenqualität bestätigt. Alle Gartenbesitzer mit "schönem Garten" kamen um einen Erdaustausch nicht umher, dieser wurde jedoch bei unserem Mietobjekt nicht vorgenommen. Die einzigen Passagen im Mietvertrag zu diesem Thema lauten:

- Der Mieter darf den zum Haus gehörenden Garten nutzen
- Die Pflege des Gartens übernimmt der Mieter.


Um ein Gesamtbild der derzeitigen Situation zu zeichnen, sei noch angemerkt, dass wir vor 2 Wochen feststellen mussten, dass der Vermieter noch im Besitz von Wohnungsschlüssel bei Haushälften ist (im Mietvertrag natürlich nicht erwähnt). So beobachteten wir wie der Ex-Mann der Vermieterin sich mit einem potentiellen Nachmieter respektive Hauskäufer in die ehem. Haushälfte unser Nachbarn Zutritt verschaffte (Haus war noch nicht übergeben, Besuchstermin war in keinster Weise mit den noch rechtskräftigen Mietern abgesprochen). Desweiteren ist uns die Gültigkeit unseres Mietvertrages nicht klar, dieser wurde nämlich in 2002 in Vertretung der Eigentümerin von ihrem damaligen Ehemann unterzeichnet.


Nun nochmals zusammenfassend meine Fragen:

- Zu welchen Renovierungen sind wir verpflichtet ?
- Kann die subjektive Vermietereinschätzung einer unzureichenden Gartenpflege eine Inanspruchnahme des Mietavals mitsichbringen ?
- Welchen Ausschlag besitzt der Vertrauensbruch durch die Tatsache, dass Vermieter im Besitz von Wohnungsschlüssel ist ?
- Ist der in Vertretung unterzeichnete Vertrag überhaupt gültig ?

Eine Beantwortung der vorgenannten Fragen wäre sehr nett.
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1.
Der BGH hat in seinem Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 - entschieden, dass eine mietvertragliche Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird, unwirksam ist.

Dem Urteil lag folgende Klausel zugrunde:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. (…)

Die Zeitfolge beträgt:

bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre,
bei allen übrigen Räumen 5 Jahre."

Da dies der von Ihnen geschilderten Klausel entspricht, gehe ich davon aus, dass die Regelung über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Im übrigen sind die dort genannten Frist noch nicht abgelaufen.

Aus diesen Gründen bin ich der Auffassung, dass Sie zu keinen Renovierungen verpflichtet sind.

2.
Die subjektive Vermietereinschätzung ist niemals maßgeblich. Falls sich die Parteien nicht einigen können, ob Sie Ihren Pflichten nachgekommen sind, wird der Vermieter vermutlich die Auszahlung der Kaution schlicht verweigern. In diesem Fall müssten Sie den Vermieter auf Auszahlung verklagen.

Im Rahmen dieses Prozesses müsste der Vermieter seine Auffassung beweisen. Vor dem Hintergrund des Ihnen vorliegenden Bodengutachtens dürfte ihm dies vermutlich schwer fallen. Falls es zu einem Prozess käme, wären Ihre Erfolgsaussichten daher nicht schlecht.

3.
Das der Vermieter einen Schlüssel hat, ist vielleicht überraschend. Das er den Schlüssel ohne Kenntnis des Mieters hat, ist ungewöhnlich. Und das er den Schlüssel ohne Kenntnis des Mieters verwendet, stellt sicher einen Vertragsbruch dar.

Nur einen direkten Vorteil für Sie kann ich zunächst nicht erkennen.

4.
Grundsätzlich ist es möglich, Verträge - auch Mietverträge - aufgrund von Vollmachten zu schließen. Dazu muss

a) dem Handelnden eine Vollmacht erteilt worden sein,

b) der Handelnde aufgrund der Vollmacht im fremden Namen gehandelt haben.

Ob dies in Ihrem Fall vorliegt, kann ich aufgrund des Sachverhaltes nicht beurteilen. Falls es tatsächlich darauf ankäme - wonach es derzeit nicht aussieht - könnte dies im etwaigen Gerichtsverfahren thematisiert werden.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -
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