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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Renovierung bei Auszug - Forde

Sehr geehrte Damen und Herren

in meinem aktuellen Mietvertrag stehen zum Thema Schönheitsreparaturen folgende Zeilen, die durch eine Zusatzvereinbarung (siehe unten) ergänzt werden.
Bitte teilen Sie mir mit, ob ich zu Renovierungsarbeiten, und wenn ja, in welchem Rahmen rechtskräftig verpflichtet bin.

§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache
[...]
4.a) Der Mieter ist verpflichtet,auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.

Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:
bei Küchen, Bädern, Duschen: 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzeltoiletten: 5 Jahre
bei allen übrigen Räumen: 7 Jahre

Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im allgemeinen 3 Jahre.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen §16 Ziff.4 a) seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

d) [...]

e)Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

§ 27 Sonstige Vereinbarungen:
1. Die Wohnung wird fachgerecht renoviert und schadenfrei an den Mieter übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung ebenfalls fachgerecht renoviert und schadenfrei an den Vermieter zurückzugeben.

[...]

8. Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Mietvertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.
________

Zu Ihrer Info:
der Vertrag begann am 16.10.2007 und wird enden am 30.09.2010. Somit sind wir bei Auszug keine vollen 3 Jahre im Mietverhältnis gewesen.

Vielen Dank für eine verbindliche Antwort & viele Grüße,

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Da es sich bei den Bestimmungen, die in Ihrem Mietvertrag unter § 16 festgehalten worden sind, um keine starren Renovierungsfristen handelt, sind diese Bestimmungen rechtlich zulässig. Sie wären es nicht, wenn der Vermieter Ihnen starre Renovierungsfristen, erkennbar im Regelfall durch das Wort "mindestens alle XY Jahre..." auferlegen wollte- solche Klauseln haben keine Gültigkeit mehr. Da hier aber von "im Allgemeinen" gesprochen wird, kann von starren Fristen keine Rede sein.

Demnach müssten Sie zunächst Küche, Dusche und Bad renovieren. Es wird keine maßgebliche Rolle spielen, dass das Mietverhältnis 16 Tage vor Ablauf der 3 vollen Jahre auslaufen wird. Hier können Sie selbstverständlich darauf bestehen, dass man Ihnen diese 16/1095 (3 Jahre in Tagen) anrechnet.

Was die übrigen Räume angeht, müssen sie die Renovierung zu 3/5 bzw. 3/7 bezahlen. Auch hier können Sie, falls Sie dies wünschen, 16/1095 vom Gesamtpreis abziehen.

Wenn Sie selbst keine Renovierungsarbeiten vornehmen möchten, wird Ihr Vermieter einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, von dem Sie die Kosten für Küche, Dusche und Bad voll zu tragen haben. Was die anderen Räume angeht, kann man Ihnen wie oben beschrieben die anteiligen Kosten von 3/7 bzw. 3/5 in Rechnung stellen.

Sofern Ihnen der Kostenvoranschlag des Vermieters zu hoch vorkommt, haben Sie das Recht, einen eigenen Kostenvoranschlag in Auftrag zu geben. Der Kostenvoranschlag muss allerdings von einer Fachfirma stammen! Der Vermieter ist verpflichtet, Ihren finanziellen Anteil der Renovierung auf Basis des günstigeren Kostenvoranschlags festzusetzen. Sollte der Vermieter eine teurere Fachfirma beauftragen wollen, so kann er dies tun, die Differenz zwischen dem günstigeren und dem teureren Kostenvoranschlag muss er jedoch selbst tragen und kann dies nicht auf Sie umwälzen.

Nach der Zusatzvereinbarung gemäß §27 wären Sie entgegen den obenstehenden Bestimmungen verpflichtet, die komplette Wohnung zu renovieren. Diese Klausel ist meiner Einschätzung nach unwirksam. Der BGH hat entschieden, dass starre Renovierungsfristen rechtlich unzulässig sind, da Sie den Mieter benachteiligen, indem er zu einer Renovierung unbeachtet des Zustands der Wohnung gezwungen wird.

Ich gehe davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen vorgefertigten Mietvertrag, einen sogenannten Formularmietvertrag, handelt. § 27 ist meiner Einschätzung nach Bestandteil dieses Formularmietvertrags, und starre Renovierungsfristen in Formularen sind ungültig. Dies kann man wie bereits erwähnt damit begründen, dass Sie, wenn Sie dem Folge leisten würden, ja auch eine Wohnung komplett renovieren müssten, die Sie vielleicht nur ein halbes Jahr lang bewohnt haben. Maßgeblich muss aber nach BGH der Zustand der Wohnung sein.

Ich würde Ihnen zu folgender Vorgehensweise raten:

Nehmen Sie Kontakt zum Vermieter auf und legen Sie dar, dass Sie gemäß § 16 anteilig für die Renovierung der Wohnung aufkommen und dass § 27 keine Gültigkeit hat. Verweisen Sie Ihren Vermieter auf entsprechende BGH-Urteile, die man schnell im Internet ausfindig machen kann.

Sollte Ihr Vermieter auf die Komplettrenovierung der Wohnung bestehen, wäre es eine Möglichkeit, die Angelegenheit an den Mieterschutzbund zu übergeben.

Sollten Sie dort nicht Mitglied sein, würde ich Ihnen raten, einen Anwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen, damit der Vermieter im Streitfall nicht einfach einen Teil der Kaution einbehält.

Ich weise Sie darauf hin, dass im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhalts auf der Grundlage Ihrer Schilderung vorgenommen werden kann. Sollten hier Informationen hinzugefügt oder weggelassen worden sein, kann die rechtliche Beurteilung völlig anders aussehen.

Ich hoffe Ihnen in dieser Angelegenheit weitergeholfen zu haben!

Mit freundlichen Grüßen
Thomas Zimmlinghaus
Rechtsanwalt

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