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Renovierung Wohnung


07.09.2008 16:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrter Rechtsexperte,

ich wohne seit ca. 5 Jahren in einer Mietwohnung und möchte evtl. in absehbarer Zeit kündigen. Bis heute habe ich keinerlei Schönheitsreparaturen vorgenommen. Angesichts der geänderten Rechtsprechung ist mir nicht klar, ob ich aufgrund des Mietvertrags jetzt noch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bin bzw. bereits war und ich ob ich beim Auszug die Wohnung renovieren muss. Es handelt sich um einen Standard-Mietvertrag mit dem folgenden Wortlaut:

§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
[...]
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller u. Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Dabei ist vor allem das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren. Renovierungen von Balkonen und Loggien sind mit dem Vermieter vorher abzustimmen. Im übrigen gehen extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen, insbesondere bezügl. ihrer Beseitigung bei Auszug, zu Lasten des Mieters (z.B. farbiger Anstrich der Decken, Wände, Fenster und Türen einschl. Rahmungen, Heizkörper und Fußleisten).

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen und sonstiger innenliegender Holzteile oder lackierten Metallteile. Diese Arbeiten sind, soweit erforderlich, mindestens aber in folgendem zeitlichen Abstand fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küchen, Bädern und Toiletten drei Jahre, bei Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und bei mitvermieteten gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen fünf Jahre und bei sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonflächen oder Kellerräumen, sieben Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Innenanstrich von Balkonen oder Loggien hat nach vorheriger Abstimmung mit dem Vermieter zu erfolgen. Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweis zu erbringen. Bei außergewöhnlicher Abnutzung durch die Nutzer seit Mietbeginn sind kürzere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten.
[...]

§ 12 Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter.

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen für eine über den vertraglichen Gebrauch hinausgehende Abnutzung und weiterer Schadensersatzansprüche bleibt vorbehalten [...]

Vielen Dank im Voraus.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst danke ich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt gerne beantworte.

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mietsache zu erhalten. Diese Verpflichtung dann jedoch zum Teil vertraglich auf den Mieter übertragen werden, was in Ihrem Vertag in § 8 Ziffer 2. geregelt ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind jedoch solche Klauseln dann unwirksam, wenn Sie unabhängig vom Grad der Abnutzung starre Renovierungsintervalle vorsehen. Ihr Vertrag sieht eine nutzungsabhängige Anpassung der Renovierungsfristen nur zu Gunsten des Vermieters vor. Die Klausel ist somit unwirksam, es bleibt bei der gesetzlichen Erhaltungsfrist des Vermieters.

Da § 12 hinsichtlich der Endrenovierung die Fristenregelung auf § 8 aufbaut, ist auch diese Klausel unwirksam.

Sie sind damit – vorbehaltlich weiterer, hier nicht wiedergegebener Klauseln oder anderweitiger, individualvertraglicher Abreden - weder während der Laufzeit, noch bei Auszug zur Renovierung verpflichtet.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt

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