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Rechtmäßigkeit Hausordnung


| 12.12.2010 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Vor wenigen Tagen habe ich eine neue
Hausordnung als Eigentümer einer Wohnanlage
mit 4 Parteien zugesendet bekommen, weil in der
Eigentümerversammlung eine Ergänzung
beschlossen wurde.

Die Ergänzung kann ich in der Hausordnung nachvollziehen, aber nicht die Urschrift.
Diese enthält viele Verbote und ist für mich unakzeptabel. Bei meinem Einzug hat auch eine
ganz andere Hausordnung ausgehangen, die dann aber seit ca. 1 Jahr verschwunden ist. Ich bin der letzte / neueste Eigentümer in der Anlage.

Ich habe bei der Hausverwaltung nachgefragt:
"Ich bitte Sie - zu meinen Akten - mir einen Nachweis (Kopie) über den Eigentümerbeschluss zu der ursprünglichen Hausordnung zu senden die Sie als Vorlage verwendet haben. Diese müsste im Beschlussbuch oder in anderen Archiven bei Ihnen als Hausverwaltung zu finden sein."

Darauf habe ich folgende Antwort erhalten:
"Die Hausordnung wird in der Regel gemeinsam mit
der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Ein Beschluss zur Erstellung der Hausordnung ist daher nicht notwendig und in Ihrem Fall auch nicht vorhanden. Daher ist es auch nicht möglich,
eine Kopie diese Beschlusses zuzusenden."

Frage: Wie kann ich zunächst die Rechtmäßigkeit der Hausordnung prüfen ?
Die Gemeinschaftsordnung liegt mir vor, da ist aber keine Hausordnung dabei. Muss in dem Fall w.o. eine Hausordnung im Grundbuchamt hinterlegt sein ?
Die Hausverwaltung hat im Verlauf mehrfach gewechselt. Wer trägt bei einem Verstoß gegen die
Hausordnung die Beweisslast das die Hausordnung
rechtens ist oder nicht falls sich jemand auf die Hausordnung beruft ?



12.12.2010 | 22:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Vorab möchte ich anmerken, dass die Antwort der Verwaltung, insbesondere die Formulierung "in der Regel" darauf schließen läßt, dass die Verwaltung selbst nicht weiß, wie die Hausordnung in Kraft gesetzt wurde. Ich rege daher einiges Mißtrauen an.

Zu Ihren einzelnen Fragen:

1.)
Die Rechtmäßigkeit der Hausordnung können Sie am effizientesten und sichersten überprüfen, indem Sie herausfinden, wie die Hausordnung in Kraft gesetzt wurde und dann prüfen, ob die rechtlichen Anforderungen erfüllt wurden.
Eine Hausordnung wird entweder als Teil der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dann ist sie (zumindest die Urversion) im Grundbuch zu finden.
Oder sie wird von der Hausverwaltung festgelegt. Dafür ist eine Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung notwendig sowie entsprechende Aktenvermerke.
Alternativ wird sie von der Eigentümerversammlung festgelegt, dafür ist ein Beschluß notwendig und in den Akten vorhanden

Ich rege an, die Gemeinschaftsordnung auf entsprechende Ermächtigungen bzw. das Grundbuch zu überprüfen.
Zusätzlich wäre es vielleicht eine Möglichkeit, die Verwaltung zu fragen, wie die ursprüngliche Hausordnung in Kraft gesetzt wurde. Ihre oben angegebene Frage ist etwas eng auf einen Beschluss fokussiert, vielleicht ist die Verwaltung etwas engstirnig.

Alternativ können Sie natürlich auch gegen die Hausordnung verstoßen und dann abwarten, wie die Wirksamkeit der Hausordnung bewiesen wird. Allerdings ist das riskant und daher nicht anzuregen.

2.)
Wenn die Hausordnung tatsächlich zusammen mit oder als Teil der Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde, müßte die Urversion der Hausordnung im Grundbuch aufzufinden sein.

3.)
Die Wirksamkeit bzw. Rechtmäßigkeit der Hausordnung muß stets der beweisen, der sich auf die Hausordnung beruft. Es wäre jedoch stets empfehlenswert, wenn Sie bereits vor einem solchen Fall nachweisbar die Wirksamkeit/Rechtmäßigkeit der Hausordnung anzweifeln bzw. als nicht gegeben bezeichnen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2010 | 22:31

Danke für die schnelle Antwort.
Eine Nachfrage habe ich noch.

In der Gemeinschaftsordnung (!) steht:
"Das Ausmaß der Nutzungsrechte ....
werden durch die Hausordnung geregelt, die der
Verwalter aufstellen wird."

Muss eine Hausordnung die der Verwalter
daraufhin aufstellen wird dann noch durch die
Eigentümer genehmigt werden, oder ist jede
Hausordnung zunächst blanko rechtmäßig
solage sich keiner beschwert ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2010 | 22:34

Sehr geehrter Ratsuchender,

nein, die Hausordnung bedarf dann nicht mehr der Genehmigung durch die Eigentümer, sie ist sofort wirksam.

Jedoch steht jedem einzelnen Eigentümer ein Anfechtungsrecht zu.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.12.2010 | 18:17


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