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Rechtliche Verbindlichkeit der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans


| 26.12.2008 16:21 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen einer Zwangsversteigerung habe ich am 11.02.2007 eine ehemalige Zahnarztpraxis erworben.

In dem Exposé ist die Rede von einer Beeinträchtigung des Teileigentum Arztpraxis durch die Raumhöhe von 2.25 m, jedoch steht dort auch, dass der ehemalige Eigentümer eine Fußbodenheizung eingebaut hat. Durch den nachträglichen Einbau der Fußbodenheizung bin ich davon ausgegangen, dass sich die Deckenhöhe auf 2.25 m reduziert hat und nach deren Entfernung wieder eine Bauhöhe von 2.55 m zum Tragen kommt.

Im Anhang zum Exposé ist eine Kopie des Aufteilungsplans beigefügt. Diesem Aufteilungsplan lässt sich entnehmen, dass die „Mindesthöhe im Praxisbereich 2.55 m“ beträgt. Dieser Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung.

Bei Beginn der Umbauarbeiten (Ich möchte das Teileigentum zu Wohnzwecken nutzen), stellte sich heraus, dass eine nicht tragende Bodenplatte auf der Höhe von 2,4 m liegt. Dies stellte ich jedoch erst fest, nachdem ich diese durchstoßen hatte.
Darunter befindet sich nur feuchter rötlicher Sand.

Nachdem ich die Bodenplatte durchbrochen hatte, bekam ich von der Hausverwaltung ein Schreiben, in dem ich aufgefordert wurde, die Arbeiten unverzüglich einzustellen und den ursprünglichen Zustand, der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bodenplatte wieder herzustellen.

Ich entgegnete der Verwaltung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft doch bitte dafür sorgen solle, dass die Bodenplatte auf das laut dem zur Teilungserklärung gehörendem Aufteilungsplan angegebene Maß, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu verlegen sei.

Ich bitte Sie nun, mir eine Rechtsauskunft, nach Möglichkeit unter Berufung von Urteilen zu geben. Hierbei bitte insbesondere um Beantwortung der folgenden Fragen:

1.Hat die, in dem Aufteilungsplan angegebene Mindesthöhe von 2.55 m im Bereich der Praxis eine rechtliche Verbindlichkeit, oder gibt es anderweitige Dokumente, die eine höhere Priorität besitzen, als die Teilungserklärung bzw. der Aufteilungsplan?

2.Sollten Sie in Beantwortung von Frage 1 zu dem Ergebnis kommen, dass die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan rechtlich ausschlaggebend sind, hätte ich dann einen einklagbaren Anspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, die Bodenplatte absenken zu lassen, bzw. eine Ausgleichszahlung zu erwirken?

3.Wie erfolgversprechend würden Sie eine etwaige Klage einschätzen?
Sehr geehrter Ratsuchender,


die Teilungserklärung ist ansich bindend und zwar egenüber allen Wohnungseigentümern.Dieses hätte zur Folge, dass der Inhalt der Erklärung umgesetzt werden muss, und zwar auf Kosten der Gemeinschaft.

Liegt, wie hier, einen Abweichung vor, ist entweder die Teilungserklärung den tatsächlichen gegebenheiten anzupassen, oder die Teilungserkärung zu ändern. Eine Änderung kann dabei nur mit Einstimmigkeit aller Miteigentümer erfolgen, oder durch eine gerichtliche Entscheidung. Da Sie derzeit sicherlich nicht zustimmen werden, müssten die übrigen Wohnungseigentümer Ihre Zustimmung einklagen.

Bis dahin wäre aber die Teilungserklärung durchzusetzen, so dass eine Klage erfolgreich sein könnte. Dieses sollte bei den übrigen Wochnungseigentümern auch bei der Frage, ob Ihnen nicht lieber eine Ausgleichszahlung zugestanden werden sollte, ´mit in den Überlegungen einfließen.


"Könnte" aber deshalb, da ggfs. die Teilungserklärung ider der von Ihnen beschriebenen Form nicht mehr bestandskräftig ist. Denn wie Sie bereits erkannt haben, könnte es andere Dokumente geben, die die Teilungserklärung in diesem Punkt aufheben. Denn wenn ein Eigentümerbeschluss vorliegt, der diese Problematik behandelt, wäre die Teilungserklärung in diesem Punkte hinfällig.

Daher sollten Sie die Beschlüsse der letzten Jahre daraufhin prüfen, wobei Sie letztlich ALLE Beschlüsse bei der Verwaltung einsehen müssten.


Kommt es letztlich zu einer Klage, wird das Gericht aber auch prüfen müssen, ob es den übrigen Miteigentümern zuzumuten ist, diese Maßnahmen und Kosten der Absenkung zu tragen. Und dabei wird auch eine Rolle spielen, dass Sie die Räumlichkeiten mit einer lichten Höhe von 2,25m eben gekauft hatten, diese Abweichung also kannten. Dass Sie dabei von anderen Voraussetzungen ausgegangen sind, stellt letztlich ein Irrtum Ihrerseits dar, mit dem die Gemeinschaft kaum belastet werden könnte.

Dieser Aspekt liegt aber allein im Ermessen des Gerichtes; gleichwohl ist er bei der Risikoabwägung zu erwähnen und von Ihnen zu berücksichtigen.

Zunächst werden Sie aber, siehe oben, die Beschülsse der letzten Jahre einsehen müssen. Ist dort eine Abweichung vom Teilungsplan beschlossen worden, wäre eine Klage Ihrerseits dann hinfällig.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2008 | 15:51

Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank erstmal für ihre ausführliche Antwort.

Ich habe heute festgestellt dass im genehmigten Bauplan eine Höhe von 2,20m eingetragen ist.

Deshalb wollte ich nochmals nachfragen ob Ihre Aussage "die Teilungserklärung ist an sich bindend und zwar gegenüber allen Wohnungseigentümern" auch dann noch bestand hat?

Vielen Dank für Ihre Mühen.

Holger Pietrek

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2008 | 16:06

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Teilungserklärung ist bindend, wobei aber jetzt ein etwas anders gelagerte Problem gegeben ist.

Die Teilungserklärung ist dann hinfällig, wenn sie gegen geltenden Recht verstößt, so dass hier durch die offenbar vorgenommene Änderung des Teilungsplanes - sei es absichtlich, sei es irrtümlich durch Schreibfehler - das entsprechende Grundbuchblatt unrichtig machen lässt (BayObLG, NJW 1973, 1086).

Dieses hat nun wiederum für sie die unangenehme Folge, dass das Grundbuchblatt zu berichtigen wäre, Sie aber dann letztlich die Höhe von 2,20 m hinzunehmen hätten mit der Folge, dass dann wiederum die Verwaltung mit ihrer Forderung, Arbeiten einzustellen, Recht hätte.

Diese, für Sie negative Konstellation war leider bei der Erstbeantwortung nicht erkennbar, so dass Sie leider dem Wunsch der Verwaltung Folge leisten sollten.


Da das Objekt auch im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben ist, werden Sie auch in dieser Richtung keine Rechte erfolgreich durchsetzen können.


Möglich wäre daher allein, über die Verwaltung mit den übrigen Miteigentümern eine Einigung zu erzielen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 29.12.2008 | 18:52


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