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Rechte des Mieters bei Beseitigung eines Mietmangels


07.12.2008 10:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrtes Anwalts-Team,

für unseren Sohn (Student) haben wir am Studienort eine kleine Dachgeschoss-Wohnung angemietet, für die wir Mitte November dem Vermieter einen Mietmangel angezeigt haben und ab 1.12.2008 Mietminderung in Höhe von 15 % geltend machten. Minderungsgrund: extrem starke Zuglufterscheinungen und unzureichende bzw. nicht vorhandene Wärmedämmung.

Nachdem der Vermieter auf eher unschöne Weise reagierte, indem er uns als Lösung die Kündigung der Wohnung nahelegte, ist er jetzt bereit, entsprechende Nachbesserungsarbeiten vornehmen zu lassen. Für gestern vormittag war ein Besichtigungstermin vereinbart worden, um den Umfang der Arbeiten einschätzen zu können. Zu diesem Termin erschien der Vermieter bereits mit 2 Handwerkern, die sofort mit den Arbeiten beginnen sollten. Dies lehnte unser Sohn ab, da es nicht mit ihm abgesprochen war und er deshalb auch keine Zeit hatte. Der Vermieter reagierte entsprechend ungehalten und unterstellte, dass wohl Zeit geschindet werden sollte, um noch eine Weile die geminderte Miete weiterzahlen zu können.
Im Ergebnis der Mängelbesichtigung wurde durch die Handwerker und den Vermieter festgelegt, alle Aussenwände und Schrägen der Wohnung von innen ca. 7 cm dick zu dämmen. Im Klartext: in allen Räumen werden umfangreiche Bauarbeiten stattfinden (Heizkörper abmontieren, Tapeten runter, Dämmmaterial auf- und Gipskartonplatten anbringen, tapezieren, malern, Heizkörper montieren). In der Küche müssen Hochschränke abgenommen und versetzt werden, und da sich unser Sohn weigerte, die Arbeitsplatte (die direkt an der Wand abschliesst) um 10 cm zu kürzen, wird um die Platte herumgedämmt.
Alles in allem doch ein recht umfangreiches Vorhaben.

Am Montag ist unser Sohn studienbedingt den ganzen Tag nicht anwesend, so dass er auch den Beginn der Arbeiten für Montagmorgen 8 Uhr absagte. Die Reaktion des Vermieters war entsprechend heftig und unser Sohn fühlte sich massiv unter Druck gesetzt. Natürlich ist verständlich, dass der Vermieter seinen Mietausfall von monatlich 93 Euro schnellstmöglich ausgleichen möchte und es ist auch in unserem Interesse, die horrenden Heizkosten endlich in den Griff zu bekommen.
Man einigte sich darauf, dass unser Sohn am Montagabend mit den Handwerkern in Verbindung tritt und den Beginn der Arbeiten (nach Willen des Vermieters: umgehend) vereinbart.
Als Student hat er die Möglichkeit, seine Zeit entsprechend so einzuteilen, dass er zum Großteil während der Reparaturarbeiten in der Wohnung anwesend sein kann. Trotzdem wird er jeden Tag einige Stunden abwesend sein, da für diverse Uni-Veranstaltungen Anwesenheitspflicht besteht. In dieser Zeit wären die Handwerker allein in der Wohnung, was er – was nachvollziehbar ist - nicht möchte. Leider ist auch niemand „greifbar“, der statt seiner in der Wohnung anwesend sein könnte. Nachbarn sind ebenfalls alles Studenten.

Da wir voraussehen, wie der Vermieter reagieren wird, möchten wir vorab klären, wie hier die Rechtslage ist: der Vermieter will den Mangel schnellstmöglich beseitigen und die Handwerker werden nicht ohne zeitliche Unterbrechungen arbeiten können. Dies wird die Arbeiten sicher um einige Zeit verlängern.

Kann der Vermieter verlangen, dass die Handwerker uneingeschränkten Zugang zur Wohnung haben und demzufolge dort auch allein wären ? Kann er - ohne Rücksicht auf die persönlichen Belange des Mieters - auf einer umgehenden Reparatur bestehen ?

Was muss ich als Mieter dulden und was nicht ?

Vielen Dank


Guten Tag,

Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (§ 554 Abs. 1 BGB). Die Duldungspflicht des Mieters ist uneingeschränkt, da umgekehrt der Vermieter auch uneingeschränkt zur Erhaltung der Mietsache verpflichtet ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). In jedem Fall ist Zugang zur Mietsache zu gewähren, soweit es erforderlich ist.

In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass eine sofortige Beseitigung der Mietmängel seitens des Vermieters fällig ist und dementsprechend vom Mieter geduldet werden muss. Die genaue Terminabsprache kann sicherlich verhandelt werden, da unnötige Beeinträchtigungen des Mieters zu vermeiden sind. Allerdings werden sich an dem vereinbarten Termin die Handwerker zur Durchführung der Arbeiten in den Mieträumen aufhalten dürfen, auch wenn der Mieter nicht die ganze Zeit selbst anwesend sein kann. Wird die Duldungspflicht ganz oder teilweise verweigert, besteht das Risiko, dass der Mieter sich schadensersatzpflichtig macht und sein Mietminderungsrecht nicht mehr ausüben darf.

Notfalls muss ein Vertreter bestellt werden, der die Handwerker in der Wohnung "überwacht". Allein das ungute Gefühl, dass die Wohnung in Abwesenheit von Fremden betreten wird, dürfte für einen Ausschluss der Duldungspflicht allerdings noch nicht ausreichen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt
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