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Realteilungsähnliche Teilungserklärung nach WEG


07.10.2011 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Kann man eine Teilungserklärung nach WEG sehr ähnlich einer Realteilung gestalten? Insbesondere Nutzungsrechte der Grundstücke und Sanierungsverpflichtungen sollten klar separiert sein. Welche wesentlichen Unterschiede/Nachteile zu einer echten Realteilung bleiben zwingend bestehen? Gemeinschaftseigentum würde vermutlich in Form gemeinsamer Hausanschlüsse und ggf. einer gemeinsamen Mittelwand bestehen. Gibt es Mindestrücklagen, die selbst für ein überschaubares Gemeinschaftseigentum gebildet werden müssen?

Hintergrund ist der Bau eines Mehrfamilienhauses in Form zweier Doppelhaushälften. Baurechtlich darf aber auf dem Grundstück keine Realteilung erfolgen.

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Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Realteilung versteht man juristisch entweder die Bildung einer Anwartschaft zugunsten des ausgleichsberechtigten Ehegatten bei einer berufsständischen oder privaten Altersversorgung im Rahmen des bei einer Scheidung durchzuführenden Versorgungsausgleichs oder die früher praktizierte Aufteilung von Familienbesitz unter Erbberechtigten, wonach jeder denselben Anteil bekommen sollte. Der Begriff der Realteilung bei Personengesellschaften verwendet, wenn jeder Gesellschafter bei der Auflösung und Beendigung einer solchen einen Teil des Gesellschaftsvermögens erhält und mit diesem dann seinerseits eine Einzelfirma gründet.

Eine Teilungserklärung gemäß § 8 WEG kann grundsätzlich bei entsprechender tatsächlicher Aufteilungsmöglichkeit zu gleichen Teilen erfolgen, z.B. kann jeder Eigentümer 500/1000 Miteigentumsanteilen erhalten. Man kann auch Sondernutzungsrechte und Sanierungspflichten ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung regeln. Die Frage nach den Unterschieden zur „echten Realteilung" ergibt sich aus den obigen Ausführungen, wonach der Begriff in anderen Rechtsgebieten gebräuchlich ist. Die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG – die Höhe der angemessenen Summe ist nicht explizit geregelt, da sie für jeden Einzelfall gesondert zu bestimmen ist, hier steht den Eigentümern ein gewisser Ermessensspielraum zu.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und gegebenenfalls der Ausarbeitung der Teilungserklärung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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