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Rangigkeit bei Insolvenz Bauträger


30.11.2014 09:51 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Eine Vereinbarung zwischen Kunde und zahlungsunfähigem Bauträger über die Herabsetzung der Vergütung wegen Mängeln kann vom Insolvenzverwalter angefochten werden, wenn 3 Monate nach Abschluss der Vereinbarung das Insolvenzverfahren eröffnet wird und der Kunde Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit hat


Ausgangslage:
Wir lassen uns derzeit in Deutschland nach deutschem Recht (Baurecht und Vertragsrecht) durch einen österreichischen Bauträger ein Haus erstellen. Stand ist, dass bis auf die letzten beiden Raten "Außenanlagen" und "Mängel" alles abgearbeitet und auch unsererseits beglichen ist. Grundlage ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag, in dem es unter anderem heißt, dass sämtliche Änderungen ebenfalls notariell zu beurkunden sind (ist vermutlich Standard).

Problemstellung:
Das Haus weist einen größeren Mangel auf, der per Ausgleichszahlung (Nachbesserung wäre "Abriss/ Neubau") behandelt werden soll. Gleichzeitig haben wir derzeit ein wenig die Befürchtung, dass unser Bauträger nicht mehr lange existiert und sehr zeitnah insolvent geht.

Meine Frage:
Angeboten bekommen wir eine schriftliche Zusage des Bauträgers, dass diese Ausgleichszahlung mit der letzten Rate verrechnet wird. Ist ein derartiges Vorgehen insolvenzsicher? D.h. steht uns diese Ratenminderung auch im Falle einer Insolvenz zu, oder wird diese dann wie alle anderen noch offenen Forderungen an den Bauträger nur anteilig (wenn überhaupt) bedient?
Wenn dies der Fall ist: Hilft es, wenn man statt dessen eine Kaufpreisminderung (was es ja letztlich ist) vor dem Notar als Zusatz zum bisher gültigen auch notariell beurkundeten Vertrag vereinbart? Wäre dann die vereinbarte Ausgleichszahlung bzw. der dann gültige niedrigere Kaufpreis auch im Falle einer Insolvenz sicher?

Über eine kurze Ausführung hierzu würde ich mich freuen.

Danke...

Einsatz editiert am 01.12.2014 12:40:00

Einsatz editiert am 02.12.2014 12:26:24
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 130 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 InsO ist jede Rechtshandlung des Insolvenzschuldners durch den Insolvenzverwalter anfechtbar, die in den letzten drei Monaten vor Beantragung des Insolvenzverfahrens vorgenommen wurde, und die einem Gläubiger eine Befriedigung seiner Forderung gewährt, und wenn der Gläubiger zu diesem Zeitpunkt von der Zahlungsunfähigkeit oder Umständen Kenntnis hatte, die zwingend auf eine Zahlungsunfähigkeit schließen lassen (§ 130 Abs. 2 InsO).

Unter "Rechtshandlung" ist auch die Mitwirkung des Insolvenzschuldners an einem Vertrag gemeint, durch die eine Forderung des Insolvenzschuldners vermindert wird, um eine Gegenforderung des Gläubigers, etwa aus Gewährleistung oder aus Minderung, zu befriedigen. Dass die Gegenforderung des Gläubigers berechtigt ist, spielt hierbei keine Rolle.

Sie selbst räumen ein, von einer baldigen Insolvenz des Bauträgers auszugehen, was eine Kenntnis von bestehender Zahlungsunfähigkeit oder darauf hindeutender Umstände zumindest nahelegt.

Von daher rate ich Ihnen im jetzigen Stadium davon ab, eine Vereinbarung mit dem Bauträger abzuschließen, durch die die letzte Zahlungsrate oder der Werklohn als Ganzes gemindert wird. Wird in den nächsten drei Monaten ab Abschluss der Vereinbarung ein Insolvenzantrag über das Vermögen des Bauträgers gestellt, und daraufhin ein Insolvenzverfahren eröffnet, dann kann der Insolvenzverwalter eine solche Vereinbarung anfechten.

Die Aufrechung mit Gegenansprüchen, auch aus Schadenersatz oder Gewährleistung, aber auch die Minderung des Werklohns wegen Mängeln, sind Gestaltungsrechte, die nicht von der Zustimmung des Werkunternehmers abhängen, sondern einseitig vom Besteller erklärt werden können. Besteht eine Aufrechnungslage bereits zum Zeitpunkt der Antragstellung auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, dann ist die Aufrechnung gegen Forderungen der Masse auch noch während des Insolvenzverfahrens zulässig, § 94 InsO.

Ich empfehle Ihnen daher, Ihre Rechte einseitig geltend zu machen. Die Ausübung von Gegenrechten, wie Aufrechnung oder Minderung, ist auch keine "Änderung" des Bauträgervertrages, sondern es handelt sich um die Wahrnehmung von Rechten aus dem Vertrag und im Rahmen des Vertrages. Dass eine Aufrechnung mit Gegenansprüchen oder Minderung des Werklohns nach dem Vertrag ausgeschlossen sei, wird von Ihnen nicht mitgeteilt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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