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Räumungsklage vor Zustellung der Kündigung


| 28.12.2004 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sachverhalt:

- Mir wurde am 28.10.04 die (berechtigte) fristlose Kündigung meiner Wohnung förmlich zugestellt.
- RA des Vermieters hat am 25.10.04 beim Amtsgericht gegen mich Klage wegen Räumung und Zahlung erhoben.
- RA des Vermieters hat am 28.10.04 beim Amtsgericht die Klage zurückgenommen und beantragt mir die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Im Schriftsatz wird der Eingang der geltent gemachten Forderungen am 28.10.04 bestätigt. Die erfolgte Anweisung hatte ich dem Vermieter mit Fax vom 25.10.04, 9:11 Uhr auch mitgeteilt und gleichzeitig angeboten den Mietvertrag zum 1. Jannuar 2005 im beiderseitigen Einvernehmen aufzulösen
- Das Amtsgericht hat mir am 18.12.04 die Klageschrift zugestellt und mich aufgefordert, die Klage schriftlich zu erwidern.

1) War die Klage zulässig und muss ich somit die Verfahrenskosten tragen?
2) Falls die Klage nicht zulässig war, würden dann die Kosten für meine anwaltliche Beratung und Vertretung vom klagenden Vermieter zu tragen sein?

Sehr geehrter Fragender,

vielen Dank für Ihre Frage. Ich verstehe Ihren Sachverhalt hinsichtlich des zeitlichen Ablaufes wie folgt:

1) zu irgendeinem Zeitpunkt Ausspruch der berechtigten Kündigung, vermutlich wegen Zahlungsverzuges;

2) am 25.10.2004

a) Übersendung eines Zahlungsnachweises per Telefax durch Sie;

b) Einreichung der Räumungs- und Zahlungsklage durch den gegnerischen Anwalt;

3) am 28.10.2004

a) Zahlungseingang beim Vermieter / gegnerischen Anwalt

b) Klagerücknahme mit Antrag, Ihnen die Kosten aufzuerlegen.


Zu klären wäre noch,
- seit wann Miete rückständig war,
- ob die Zahlung der Miete wohl möglich bereits vorher einmal (oder mehrmals) angekündigt worden war,
- wie der Zahlungsnachweis vom 25.10.2004 aussah.

Grundsätzlich darf ein Vermieter nach wirksamer Kündigung, Ablauf des Kündigungstermins (= Ende des Mietvertrages) und Ausbleiben des Auszuges des Mieters unverzüglich auf Räumung klagen.

Der gegnerische Anwalt hat hier die Klage vermutlich nur deshalb zurückgenommen, weil die Klage im Nachhinein aufgrund der Mietzahlung unwirksam wurde.

Die Klage wäre meiner Ansicht nach nur dann "willkürlich", wenn Sie den Zahlungsnachweis in unzweideutiger Form erbracht hätten. Hierfür reicht meines Erachtens nach z.B. eine Kopie eines Überweisungsbeleges nicht aus. Es wäre ja möglich, dass die Bank diesen nicht ausführt. Daher würde ich eine Bestätigung der Bank oder eine Kopie des Kontoauszuges, aus dem sich die ausgeführte Überweisung ergibt, als Mindestmaß für erforderlich halten.

Und selbst wenn Sie dies vorgelegt haben, kommt es weiter darauf an, wie in der Zeit vorher Informationen geflossen sind. Falls der Vermieter Sie als sehr unzuverlässig hinsichtlich etwaiger Ankündigungen - insbesondere Zahlungsankündigungen - einstufen durfte, dann musste er den Zahlungseingang wohl nicht mehr abwarten. Das Verbot der Selbsthilfe führt in einem Rechtsstaat dazu, dass die Inanspruchnahme der Gerichte nur in Ausnahmefällen rechtsmißbräuchlich ist.

Nur wenn die Erhebung der Klage so gesehen unzweideutig zu früh erfolgte, könnten Sie damit rechnen, dass der Gegenseite die Kosten auferlegt werden. Ansonsten müssten Sie meiner Einschätzung nach davon ausgehen, dass Sie die Kosten für die dem Grunde nach berechtigte Räumungs- und Zahlungsklage zu tragen haben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2004 | 14:46

Sehr geehrter Herr Anwalt,

Sie schreiben "Grundsätzlich darf ein Vermieter nach wirksamer Kündigung und Ausbleiben des Auszugs des Mieters unverzüglich auf Räumung klagen".

Am 25.10.2004, dem Zeitpunkt der Klage, hatte ich keine Kenntnis von der Kündigung, da sie mir erst, wie oben geschrieben am 28.10.2004 zugestellt wurde. Ist es nicht erforderlich, dass mir die Kündigung zugestellt wurde, damit sie wirksam ist?

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2004 | 14:57

Sehr geehrter Herr Anwalt,

Sie schreiben "Grundsätzlich darf ein Vermieter nach wirksamer Kündigung und Ausbleiben des Auszugs des Mieters unverzüglich auf Räumung klagen".

Am 25.10.2004, dem Zeitpunkt der Klage, hatte ich keine Kenntnis von der Kündigung, da sie mir erst, wie oben geschrieben am 28.10.2004 zugestellt wurde. Ist es nicht erforderlich, dass mir die Kündigung zugestellt wurde, damit sie wirksam ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2004 | 15:18

Sehr geehrter Anfragender,

die Kündigung setzt sich zusammen aus Kündigungserklärung und Kündigungsgrund.

Die Kündigungserklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Wie ich geschrieben hatte, ging ich davon aus, dass der Erhebung der Räumungsklage am 25.10. eine Kündigung "zu irgendeinem Zeitpunkt" vorausging. Diese reicht auch privatschriftlich. Sie muss nur "zugehen", d.h. in Ihren Herrschaftsbereich gelangen in einer Weise, dass mit Kenntnisnahme zu rechnen ist.

Denkbar wäre z.B., dass der Vermieter die Kündigung vorab per Boten in Ihren Briefkasten eingeworfen hat.

Ihre Nachfrage verstehe ich so, dass Sie ausschließen können, dass dies geschehen ist. Die Kündigung sei Ihnen erst am 28.10.2004 zugegangen.

In diesem Fall war die Erhebung der Räumungsklage am 25.10.2004 unzulässig. Sie waren zu diesem Zeitpunkt nicht zur Räumung verpflichtet. Die Zahlungsklage hinsichtlich der Rückstände war aber wohl zulässig. Insoweit gilt das in meiner ersten Antwort gesagte weiterhin.

Nach Maßgabe des von Ihnen mitgeteilten Sachverhaltes müssten Sie wohl nur einen Teil der Kosten tragen. Der Teil ergibt sich aus dem Verhältnis des Wertes der Zahlungsrückstände und des Wertes des Räumungsanspruches.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

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"Antwort erst nach Nachfrage zutreffend. Mir ist unklar, warum zuerst angenommen wurde, dass die Klage zu irgendeinem Zeitpunkt zugestellt wurde, obwohl im Sachverhalt eindeutig der 28.10. genannt war. Die Problematik sollte auch durch den Betreff "Klage vor Zustellung der Kündigung" klar gewesen sein. "