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Prüfung Kaufvertragsentwurf einer Eigentumswohnung


19.12.2014 10:11 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: standardisierter Kaufvertrag über Immobilie


Guten Tag,

ich bitte um Prüfung des folgenden Kaufvertragsentwurfs auf etwaige Fallstricke. Eckige Klammern [...] sind Platzhalter für persönliche Informationen oder eigene Kommentare.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kaufvertrag mit Auflassung
(Eigentumswohnung)

beurkunden und erklärten, handelnd wie angegeben:

§ 1 Vorbemerkung

Wir haben mehr als 14 Tage vor der heutigen Beurkundung einen Entwurf dieser Urkunde erhalten.

Nach Angaben der Erschienenen werden sämtliche Erklärungen in dieser Ur-kunde ausschließlich im Namen und für Rechnung der im Eingang der Ur-kunde als Verkäufer und Käufer bezeichneten Personen abgegeben.

Der Verkäufer ist als Eigentümer folgenden Bestandes im Grundbuch einge-tragen:

Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Köln von

[...] Blatt 41480

213,17 / 10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück

Flur Flurstück Nutzungsart/Lage Größe/m²
75 2763/31 Gebäude- und Freifläche, [...]

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. [...]
gekennzeichneten Wohnung , nebst einem Stellplatz, der noch gesondert zugewiesen wird.


nachstehend kurz „Grundbesitz" genannt.

Der Notar hat das Grundbuch am [wann?] einsehen lassen und dabei festge-stellt:

Abteilung II:
Lfd. Nr. 1 Dienstbarkeit (Recht auf Betrieb und Unterhaltung von
Wärmeverteilungsleitungen und eines Übergaberaumes
(Betretretungsrecht; Nutzungsbeschränkung) für die Gas-,
Elektrizitäts- und Wasserwerke Köln AG;
Lfd. Nr. 2 Dienstbarkeit (Recht auf Nutzung von 6 PKW-Stellplätzen) für [...]
Lfd. Nr. 9 Eigentumsübertragungsvormerkung für [Vorbesitzer]

Abteilung III:
[...]

Die vorgenannten Belastungen der Abteilung III, sowie das Recht Abt. II Nr. 9 werden vom Käufer nicht übernommen, sondern sollen auf dem Kaufgegen-stand gelöscht werden, was hiermit allseits bewilligt und beantragt wird.
Die übrigen, vorgenannten Rechte werden mit den zugrunde liegenden Ver-pflichtungen übernommen.
Der Verkäufer holt die Löschungsunterlagen allesamt selbst ein.

Trotz Gefahrenbelehrung wird auf nochmalige Einsichtnahme durch den Notar verzichtet.

Bei dem verkauften Gegenstand handelt es sich um eine Eigentumswohnung, Baujahr ca. 2004, in welcher allerdings noch diverse Arbeiten vorzunehmen sind, so wie diese in dieser Urkunde näher beschrieben sind.


§ 2 Veräußerung; Grundbucherklärungen

1.
Der Verkäufer verkauft das in § 1 bezeichnete Vertragsobjekt mit allen Rechten und dem Zubehör (§ 97 BGB) an den Käufer, bei mehreren zu gleichen ideel-len Anteilen.

Bewegliche Gegenstände (etwa Inventar) sind nicht mitverkauft.

2.
2.1.
Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Vertragsobjekt bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer zu des-sen Gunsten – im angegebenen Beteiligungsverhältnis- eine Vormerkung gemäß § 883 BGB an dem in § 1 bezeichneten Grundbesitz ohne weitere Vo-raussetzungen an nächstoffener Rangstelle in das Grundbuch einzutragen. Der Käufer bewilligt und beantragt, die Vormerkung bei der Eigentumsum-schreibung wieder zu löschen, vorausgesetzt, dass nachrangig keine Eintra-gungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.
Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums ist nicht abtretbar.

2.2.
Die Beteiligten weisen den Notar übereinstimmend an, die vom Käufer geson-dert erteilte Löschungsbewilligung, zu deren Bewilligung und Beantragung der Käufer die Notariatsangestellten

[...]

angestellt beim amtierenden Notar, jeden von ihnen einzeln, unwiderruflich bevollmächtigt, die diesbezüglichen Bewilligungen und Anträge abzugeben, für die zu seinen Gunsten einzutragende Vormerkung dem Grundbuchamt zum Vollzug vorzulegen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen: [was für ein Satz…]

a) Der Notar hat die Bestätigung über die Fälligkeit des Kaufpreises an den Käufer zu der im Urkundeneingang aufgeführten Anschrift ver-sandt und
b) Der Verkäufer hat dem Notar schriftlich mitgeteilt, dass er wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises von dem Kaufvertrag zurückge-treten ist bzw. die Erfüllung des Vertrages abgelehnt hat und

c) Der Käufer hat dem Notar auf schriftliche Aufforderung hin nicht in-nerhalb von 14 Tagen nachgewiesen, dass der Kaufpreis gezahlt ist.

Weist der Käufer nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt ist, darf die Lö-schung der Vormerkung nur Zug um Zug gegen Erstattung des bereits gezahl-ten Betrages erfolgen. Der Notar hat nur die vorgenannten Voraussetzungen zu prüfen, nicht dagegen die Frage, ob der Verkäufer materiell zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist. Der Notar ist jedoch nicht verpflichtet, die Lö-schung der Vormerkung zu veranlassen, wenn der Käufer Gründe vorträgt, wonach ihm eine Einrede gegen den Kaufpreisanspruch zusteht.

3.
Die Beteiligten sind über den vereinbarten Eigentumsübergang in dem ange-gebenen Erwerbsverhältnis einig. Diese Erklärung der Auflassung
enthält jedoch ausdrücklich weder die Eintragungsbewilligung noch den Ein-tragungsantrag. Zu deren Erklärung wird der amtierende Notar, sein amtlicher Vertreter oder Nachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich, über den Tod hinaus und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevoll-mächtigt.
Der Verkäufer hat dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen.

Der Notar wird daher gemäß § 53 BeurkG übereinstimmend angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihm der Verkäufer unverzüglich nach Erhalt des Geldes schriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer durch Bankbestätigung nach-gewiesen hat, dass der Kaufpreis (ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist.

§ 3 Kaufpreis; Fälligkeit

1.
Der Kaufpreis beträgt € 160.000,00
- in Worten: Euro einhundertundsechzigtausend

In diesem Kaufpreis ist die anteilige Instandhaltungsrücklage i.H.v. ca. [?] € (Stand heute) enthalten.

2.
Der Kaufpreis ist in vier Raten zu zahlen. Grundvoraussetzung für die Pflicht zur Zahlung einer jeden Rate ist, dass folgender Umstand eingetreten ist:

– dem Käufer ist das Einwurf-Einschreiben des Notars zugegangen, in dem dieser mitteilt, dass

– die zugunsten des Käufers bewilligte Eigentumsvormerkung im Grundbuch im Rang nur nach den Rechten Abteilung II Nr. 1 und 2 eingetragen ist, vorgehen im Rang darf ein Grundpfand¬recht zur Kaufpreisfinanzierung, an welchem der Käu¬fer mitgewirkt hat.

Die erste Rate in Höhe von 120.000,00 € des Kaufpreises ist fällig, zehn Tage nach Zugang des vorgenannten Schreibens des Notars an den Käufer.
Die zweite Rate in Höhe von 12.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach Ein-bau von der Fussbodenheizung und Estrich.
Die dritte Rate in Höhe von 18.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach Verle-gung Parkett, Fliesenarbeiten und fertiger Elektroinstallation.
Die vierte Rate in Höhe von 10.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach män-gelfreier Abnahme aller zu erbringenden Arbeiten.

Der Kaufpreis ist alsdann ausschließlich durch Überweisung auf das Konto des Verkäufers zu bezahlen, dass der Verkäufer dem Käufer und dem Notar schriftlich mitteilt.

Aufschiebend bedingt auf die Kaufpreiszahlung vereinbaren Verkäufer und Käufer entsprechend dem Erwerbsverhältnis gemäß § 2 die Abtretung aller Eigentümerrechte und Rückübertragungsansprüche bezüglich eingetragener oder einzutragender Grundpfandrechte; die Umschreibung im Grundbuch wird bewilligt.

Zahlt der Käufer bei Fälligkeit nicht, kommt er ohne Mahnung in Verzug; auf die gesetzlichen Verzugszinsen hat der Notar hingewiesen.

Mehrere Käufer haften als Gesamtschuldner.

§ 4 Besitzübergabe; Erschließung; weiteres

1.
Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahren, Versicherungs- und Verkehrssiche-rungspflichten gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.

Kurz vor der Übergabe findet eine Abnahmeverhandlung statt, in der in einem zu erstellenden Protokoll noch fehlende Restarbeiten und Mängel aufgenom-men werden, auch soweit hierüber noch Streit besteht.

2.
Soweit Gebäudesachversicherungen bestehen, gehen diese kraft Gesetzes auf den Käufer über, der sie jedoch innerhalb eines Monats nach Eigen-tumsumschreibung kündigen kann; dies gilt jedoch nicht für die abgeschlos-senen Versicherungen des gemeinschaftlichen Eigentums und des Son-dereigentums. Ab Lastenübergang hat der Käufer die Prämien zu tragen und den Gefahrübergang anzuzeigen. Aufschiebend bedingt auf die Zahlung des Kaufpreises werden alle Ansprüche abgetreten, die dem Verkäufer gegen Drit-te (etwa Sachversicherer, Schädiger, Werkunternehmer oder Planer) wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt zustehen (werden).

3.
Der Verkäufer garantiert, dass die derzeit vorhandene öffentlich-rechtliche Er-schließung des Vertragsbesitzes gemäß Baugesetzbuch und Kommunalab-gabengesetz mit Straßenausbau und Entwässerung endabgerechnet und be-zahlt ist. Gleiches gilt für die Anbindung an die öffentliche Wasserversorgung.
Sofern allerdings Baukostenzuschüsse, Hausanschlusskosten und Nacher-hebungen von Erschließungskosten anlässlich einer künftigen Bebauung des Vertragsbesitzes oder künftiger Veränderungen der Erschließungsanla-gen angefordert werden, treffen diese den Käufer.

4.
Hinsichtlich etwa vorhandener privatrechtlicher Versorgungsanlagen (Elektri-zität und – sofern einschlägig – Gas, Heizwärme etc.) begründet der Käufer mit Wirkung ab Lastenübergang neue Vertragsverhältnisse.

Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz unterliegt keinen Beschränkun-gen nach dem Wohnungsbindungsgesetz oder aufgrund Verwaltungsakten nach dem Wohnraumförderungsgesetz.

5.
Der Vertragsbesitz ist nicht vermietet und steht leer.

6.
Der Verkäufer hat bis zum 01. April 2015 folgende bauliche Leistungen zu er-bringen:

Die in der Anlage 2 zu dieser Urkunde aufgeführten Arbeiten.

Anlage 2 )

- Die Wohnung erhält noch die Endinstallation der Fußbodenheizung mit Estrich.
- Die schon vorhandene Elektroinstallation ( d.h. die Schalter und Steckdosen ) wird noch in kleinen Bereichen nach Vorgabe ergänzt.
- Die Wohnräume werden in Parkett ausgeführt ( nach Bemusterung m² 30,00 € incl. der gesetzl.Mwst )
- Die Küche und das Bad werden gefliesst ( nach Bemusterung m² 30,00 € incl. der gesetzl. Mwst. )
- Das Bad bekommt eine Dusche einen Waschtisch und ein WC von der Fa. Keramac. [Bemusterung?]
- Die vorhandenen Dachflächenfenster werden erneuert. [andere Fenster auch?]
- Alle Wände werden gespachtelt und weiß gestrichen. [andere Farbe mögl.?]
- Die Stahlzargen der Innentüren werden erneuert als Holzzarge [Bemusterung?]
- Die Innentüren werden als Holztüren weiß Röhrenspan ausgeführt. [Bemuste-rung?]


Weitere Arbeiten obliegen dem Verkäufer nicht. Der Verkäufer weist nach-drücklich darauf hin, dass er das Gebäude weder statisch noch auf andere substanzielle Schäden hat begutachten lassen und dass eine solche Begut-achtung auch nicht zu dem von ihm geschuldeten Leistungsumfang gehört. Er erklärt zwar, dass ihm von Schäden, die über das hinausgehen, was von einem Gebäude dieses Alters auch bei guten Erhaltungszustand erwartet wer-den muss, nichts bekannt geworden ist; sollten dennoch solche Schäden spä-ter, auch während der Renovierungszeit, hervortreten, haftet der Verkäufer nicht. Sollten solche Schäden dazu führen, dass die vom Verkäufer geschul-deten Arbeiten nicht sinnvoll ausgeführt werden können, so hat der Käufer die Wahl, ob er auf seine Kosten einen Zustand herbeiführt, der die Ausführung der Arbeiten möglich macht, oder ob er auf die Arbeiten verzichtet; im letzteren Fall mindert sich der Kaufpreis um 130 % der Aufwendungen, die der Verkäu-fer dadurch erspart.
Die Haftung für die vom Verkäufer auszuführenden Arbeiten richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften über den Werkvertrag BGB.
Im Übrigen kauft der Käufer den Vertragsgegenstand – wie unter § 6 dieses Vertrages näher ausgeführt - im gegenwärtigen tatsächlichen Zustand; dieser ist die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit, die der Verkäufer auch dann nicht verändern oder gar verbessern muss, wenn sich herausstellen sollte, dass sie den Erwartungen des Käufers nicht gerecht wird.
Die Parteien verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme des Kaufobjektes nach vollständiger mangelfreier Fertigstellung.


§ 5 Rechtsmängel


Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer ungehinderten Besitz und lasten-freies Eigentum zu verschaffen, soweit in dieser Urkunde nichts anderes ver-einbart ist.
Etwa in Abteilung II des Grundbuches eingetragene, in § 1 dieser Urkunde als übernommen bezeichnete Belastungen, übernimmt der Käufer zur weiteren Duldung mit allen sich aus der Eintragungsbewilligung ergebenden Verpflich-tungen, Rechte in Abteilung III des Grundbuchs sind zu löschen.

Allen zur Lastenfreistellung bewilligten Löschungen oder Rangänderungen wird mit dem Antrag auf Vollzug zugestimmt, auch soweit weiterer Grundbesitz betroffen ist.

Der Verkäufer versichert, dass ihm Baulasten nicht bekannt sind. Der Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen.
§ 6 Sachmängel

Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens und der Altbausubstanz des Gebäudes sind ausgeschlossen, allerdings mit Aus-nahme

a) der in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien und

b) vorsätzlich zu vertretender oder arglistig verschwiegener Mängel. Der Verkäufer erklärt, er habe keine ihm bekannten Mängel, schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten arglistig verschwiegen, auf die der Käufer angesichts ihrer Bedeutung und des sonstigen Zustandes des Objektes einen Hinweis erwarten durfte und

c) solcher Sachmängel, die erst nach Besichtigung bzw. Vertragsschluss entstanden sind und die über die gewöhnliche Abnutzung hinausge-hen; hierfür wird – außer bei Vorsatz – die Verjährung auf drei Monate ab Übergabe verkürzt.

Auf die Haftung des Verkäufers für die von ihm vorzunehmenden Arbeiten wird nochmals hingewiesen.

Hinsichtlich von Schadenersatzansprüchen bleibt die Haftung für vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verlet-zung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer auch leicht fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen, unberührt. Einer vor-sätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers steht diejenige seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

Der Käufer hat den Vertragsgegenstand am [Datum] eingehend besichtigt.

§ 7 Vollstreckungsunterwerfungen, Verjährung

Der Käufer unterwirft sich wegen der in dieser Urkunde eingegangenen Ver-pflichtung zur Zahlung der ersten Kaufpreisrate in Höhe von 120.000,00 € – einschließlich der Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB aus der ersten Ra-te des Kaufpreises ab einem Monat ab heute – der sofortigen Zwangsvollstre-ckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Gleiches gilt für den Verkäufer wegen seiner Verpflichtung zur Verschaffung des Besitzes.
Auf Antrag des Gläubigers ist ohne weitere Nachweise eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen (dem Verkäufer jedoch erst nach notarieller Fällig-keitsmitteilung und gemäß deren Inhalt).

Mehrere Beteiligte, die zu derselben Leistung verpflichtet sind, schulden und haften als Gesamtschuldner.

Der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums und der in dieser Urkunde bestellten dinglichen Rechte verjährt in gleicher Frist wie der Kaufpreisan-spruch, jedoch spätestens dreißig Jahre ab gesetzlichem Verjährungsbeginn.

§ 8 Eintritt in die Eigentümergemeinschaft

Der Umfang des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums sowie die Rechtsverhältnisse der Miteigentümer untereinander ergeben sich aus der Teilungserklärung sowie den bindenden Beschlüssen, Vereinbarun-gen und bisher geschlossenen Verträgen der Eigentümergemeinschaft.
Dem Käufer wurde empfohlen, diese Unterlagen sowie die beim Verwalter ge-führte Beschlusssammlung einzusehen.

Der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer die Teilungserklärung mit Gemein-schaftsordnung und evtl. Nachträge hierzu und auch den aktuellen Energie-ausweis zu übergeben, soweit dies noch nicht geschehen ist.

Im Verhältnis zum Verkäufer übernimmt der Käufer ab Besitzübergang alle Rechte, ab Lastenübergang alle Pflichten gegenüber Eigentümergemein-schaft und Verwalter hinsichtlich des Kaufobjekts.
Umlagen für Maßnahmen, die vor Lastenübergang durchgeführt werden, tref-fen noch den Verkäufer. [Summe Rücklagen?]

Sofern die vereinbarte Übertragung des Stimmrechtes ab Besitzübergang nicht wirksam sein sollte, verpflichtet sich der Verkäufer, nach Weisung des Käufers abzustimmen.

Der Verkäufer versichert, dass ihm derzeit keine Umstände bekannt sind, die nach Lastenübergang zu einer den Käufer treffenden Sonderumlage führen könnten. Dies gilt insbesondere für bereits beschlossene künftige Reparatu-ren am Gemeinschaftseigentum und laufende Gerichtsverfahren.

Wird einer der Vertragsbeteiligten für Schulden der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten nach § 10 Absatz 8 WEG in Anspruch genommen, trifft dies im Innenverhältnis den Verkäufer für die vor Lastenübergang fällig geworde-nen, den Käufer für danach fällig werdende Verbindlichkeiten. Wechselseitige Absicherungen, etwa durch Bürgschaften, halten die Beteiligten für nicht er-forderlich.
Der Käufer hat den Verwalter vom Besitzübergang zu verständigen, ihm auf Verlangen Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form zu erteilen.
Nach Angaben des Verkäufers ist derzeitiger Verwalter der Wohnanlage Fa. [...]

Der Verkäufer garantiert, dass keine Zustimmung des Verwalters zur Veräuße-rung des vorgenannten Grundbesitzes erforderlich ist.

§ 9 Vollzugsauftrag

Alle Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen den amtierenden Notar, sei-nen amtlichen Vertreter oder Nachfolger im Amt,
– sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten
– die zur Wirksamkeit und für den Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Ge-nehmigungen und Erklärungen anzufordern und (auch gemäß § 875 Abs. 2 BGB) entgegenzunehmen.

Anfechtbare Bescheide und Zwischenbescheide zur Fristverlängerung sind jedoch den Beteiligten selbst zuzustellen; Abschrift an den Notar wird erbeten.

Die Beteiligten bevollmächtigen hiermit

[...]

alle dienstansässig bei dem beurkundenden Notar, und zwar einen jeden al-lein zu handeln berechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB be-freit, sämtliche Erklärungen, Bewilligungen, Rangänderungen und Anträge aus dieser Urkunde gegenüber dem Grundbuchamt zu wiederholen, zu er-gänzen und zu ändern, falls anders die hier getroffenen Vereinbarungen nicht in die Grundbücher eingetragen werden können.

Die Bevollmächtigten arbeiten unter Anleitung des Notars, haften jedoch nicht persönlich. Eine etwaige Haftung trifft ausschließlich den Notar.

§ 10 Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung

Der Verkäufer ist verpflichtet, bei der Bestellung von Grundpfandrechten zur Kaufpreisfinanzierung mitzuwirken, wenn gleichzeitig die nachfolgenden Si-cherungsvereinbarungen getroffen werden. Es ist jedoch allein Sache des Käufers, dafür zu sorgen, dass etwa benötigte Finanzierungsmittel rechtzeitig zur Verfügung stehen.

Der Verkäufer bevollmächtigt daher den Käufer und mehrere Käufer bevoll-mächtigen sich gegenseitig, jeweils befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB, und unabhängig von der Wirksamkeit dieses Vertrages zu folgen-den Rechtshandlungen:
Das Vertragsobjekt darf ab sofort mit Grundpfandrechten samt Zinsen und Ne-benleistungen bis zur Höhe von [?] EURO nebst bis zu 20% Jahreszinsen und bis zu 15% einmaliger Nebenleistung belastet werden. Der Verkäufer bewilligt deren Eintragung samt dinglicher Vollstreckungsunterwerfung und stimmt allen zur Rangbeschaffung geeigneten Erklärungen zu. Jeder Käufer übernimmt die persönlichen Zahlungsverpflichtungen und unterwirft sich in-soweit der Zwangsvollstreckung, trägt die Kosten der Bestellung und Eintra-gung, und tritt mit seinen Rechten (Vormerkung) zurück. Aufgrund der zu ver-einbarenden Sicherungsabrede darf der Gläubiger das Grundpfandrecht bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung nur in der Höhe als Sicherheit verwerten oder behalten, in der er tatsächlich mit Erfüllungswirkung auf die Kaufpreis-schuld des Käufers geleistet hat.

Die Finanzierungsgläubiger werden hiermit unwiderruflich angewiesen, die auf diese Weise besicherten Kreditmittel bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises nur hierfür zu verwenden.
Beurkundungen aufgrund der vorstehenden Vollmacht können nur an dieser Notarstelle erfolgen.

Die vorgenannten Einschränkungen stellen – mit Ausnahme der Anweisung, die Vollmacht nur vor dieser Notarstelle zu verwenden- keine Beschränkun-gen im Außenverhältnis dar.

§ 11 Hinweise des Notars

Der Notar hat die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der von ihnen ab-gegebenen Erklärungen informiert und abschließend insbesondere auf Fol-gendes hingewiesen:

– Das Eigentum geht nicht schon mit der heutigen Beurkundung, sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer über.

– Hierzu sind die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer), erforderliche Genehmigungen notwen-dig.

– Der jeweilige Eigentümer haftet kraft Gesetzes für rückständige öffentliche Lasten (z.B. Erschließungskosten, Grundsteuer, Ausgleichsbetrag nach dem Bundesbodenschutzgesetz); unter Umständen haftet der Käufer für Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft, wenn die Teilungser-klärung mit Gemeinschaftsordnung dies vorsieht.

– Unabhängig von den Vereinbarungen in dieser Urkunde, die nur im Innen-verhältnis gelten, haften beide Vertragsteile kraft Gesetzes für die Grunder-werbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner.

– Alle Vereinbarungen müssen richtig und vollständig beurkundet werden, andernfalls kann der ganze Vertrag nichtig sein.

– Eine steuerliche Beratung hat der Notar nicht übernommen, jedoch auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung vor Ablauf von zehn Jahren ge-mäß § 23 EStG und aus Betriebsvermögen hingewiesen.

§ 12 Kosten, Abschriften

Die Kosten für die Beurkundung, eventuelle Genehmigungen und den Voll-zug dieses Vertrages sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; zahlt der Käufer anfallende Gerichtskosten oder Grunderwerbsteuer nicht, ist der Ver-käufer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.

Lastenfreistellungskosten nicht übernommener Belastungen trägt der Verkäu-fer.

Von dieser Urkunde erhalten:

Ausfertigungen:

– die Vertragsteile
– das Grundbuchamt

Beglaubigte Abschriften:

– etwaige Kaufpreisfinanzierungsgläubiger

Einfache Abschriften:

– die Grunderwerbsteuerstelle
– der Gutachterausschuss



Diese Niederschrift nebst Anlage 2
wurde den Erschienenen in Gegenwart des Notars vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar, wie folgt, eigenhändig unter-schrieben:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Es handelt sich um einen standardisierten Kaufvertrag über Immobilie. Der Kaufvertrag ist vollständig und richtig formuliert.
Über folgende Regelungen müssen die Vertragsparteien evtl. noch verhandeln:

§ 3
Die erste Rate in Höhe von 120.000,00 € des Kaufpreises ist fällig, zehn Tage nach Zugang des vorgenannten Schreibens des Notars an den Käufer.
Die zweite Rate in Höhe von 12.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach Ein-bau von der Fussbodenheizung und Estrich.
Die dritte Rate in Höhe von 18.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach Verle-gung Parkett, Fliesenarbeiten und fertiger Elektroinstallation.
Die vierte Rate in Höhe von 10.000,00 € des Kaufpreises ist fällig nach män-gelfreier Abnahme aller zu erbringenden Arbeiten.

Es ist zu empfehlen, die Abnahme für die jeweilige Arbeit zu vereinbaren.

§ 4 Besitzübergabe; Erschließung; weiteres

…Aufschiebend bedingt auf die Zahlung des Kaufpreises werden alle Ansprüche abgetreten, die dem Verkäufer gegen Drit-te (etwa Sachversicherer, Schädiger, Werkunternehmer oder Planer) wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt zustehen (werden).

Es ist zu empfehlen folgenden Satz einzufügen:
Der Verkäufer verpflichtet sich insoweit zur Mitwirkung, Insbesondere zur Vorlage der erforderliche Vertragsunterlagen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.12.2014 | 11:36

Sehr geehrte Anwältin,

vielen Dank für die schnelle Antwort. Können Sie mir bitte noch die Frage nach der Betragshöhe des Grundpfand nennen, s.u.? Entspricht der Betrag dem Kaufpreis(160.000€)?
---------------------------------------------------------------------
Das Vertragsobjekt darf ab sofort mit Grundpfandrechten samt Zinsen und Ne-benleistungen bis zur Höhe von [?] EURO nebst bis zu 20% Jahreszinsen und bis zu 15% einmaliger Nebenleistung belastet werden.
---------------------------------------------------------------------

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.12.2014 | 11:44

160.000 € (entspricht dem Kaufpreis)

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