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Problemimmobilie ist fast 50% weniger wert als gezahlt wurde? Verjährungfrist?


23.12.2008 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgendes Problem erschwert meinen Lebensweg und zwar:

Im August 2005 wurde mir eine Immobilie (3-Zimmer-Dachgeschosswohnung) für einen Preis von 144.700 € veräußert. Die Immobilie wurde über eine Bank finanziert. Nähere Einzelheiten gerne später!

Die Vermittlung dieser Immobilie übernahmen damals 2 Vermittler. Über den 1.Vermittler (über den vornehmend die komplette Beratung verlief - Kapitalanlage Immobilie), trat jedoch nach und nach als etwas unseriös auf, wodurch ich bereits an diesem Vermittler einen mittleren 4-stelligen Betrag verlor (drängte mir neben der Immobilie einen unseriösen Businessplan auf).

In einen Prozess gegen diesen 1.Vermittler konnte ich einen Vollstreckungstitel erlangen, jedoch kein Kapital zum jetzigen Zeitpunkt.
Der 1.Vermittler hat kurze Zeit später bereits die Privatinsolvenz angemeldet, bezieht HartzIV, wodurch bzgl. dieser Person alles erschwert wird. Was allerdings richtig unseriös ist, nach etlichen Recherchen hat diese Person in Zeitungen, Stellenanzeigen geschaltet bzw. führt eine Beratungstätigkeit im Immobilienbereich durch. Problem: Person ist unter einer anderen Person gemeldet und könnte so auf die gemeldete Person ausweichen.

Der 2.Vermittler der alles weitere arrangiert hat (für den Verkäufer), machte mir mehrmals mündlich und schriftlich Mietzusagen. Die Wohnung war zum Zeitpunkt des Kaufs leider nicht vermietet, jedoch kam eine Mietübernahme von Seiten des 2.Vermittler (mehr oder weniger Geschäftspartner des Verkäufers). Jedoch traten all diese zahlreichen Versprechungen nie ein und mir entstand ein Mietausfall von 17,5 Monaten.

Durch den 2.Vermittler enstand mir für unzählige geplatze Terminfahrten und Telefonate und diesem Mietausfall ein 5-stelliger Betrag.

Durch ewiges Hin- und Her kam es im Juni 2008 endlich zu einen Termin beim Verkäufer. Jedoch wurde ich hierbei hinterlistig getäuscht. Verkäufer stellte eine "Abgeltungserklärung" zusammen mit einer Abfindung von lächerlichen 1.500 €. Im Beisein des Verkäufers versprach ausdrücklich der 2.Vermittler nochmals, die anderen Unkosten auszugleichen, die er jedoch nie ausführte. Ich wurde hinterlistig getäuscht und gelinkt!

Der 2.Vermittler ist derweil mit seiner Firma schon sehr ins Fahrwasser geraten und hat keine saubere Weste mehr. Zahlreiche Geschädigte!

Nach zahlreichen Recherchen bei Maklern wurde ich hellhörig, als mir die Lage als sehr schlecht geschildert wurde. Ich avisierte dies zwar den Verkäufer nach der Abgeltungsvereinbarung, jedoch ignorierte er dies prompt. Er bot mir an die Wohnung zu verkaufen und verlangte von mir das Verkaufsprospekt. Sein Versprechen: Verkauf im Jahr 2008 zum damaligen Kaufpreis von 144.700 €. Jedoch kam keine Antwort mehr!

Nach ewigen Hin-und Her entschied ich mich, die Sache von einen Anwalt regeln zu lassen und der legte mir ein Wertgutachten nahe, dass ich am 13.10.2008 in Auftrag gab.
Am 12.12.2008 erreichte mich das Gutachten mit einen Wert von fast 50% unter dem Kaufpreis von 144.700 € zum Zeitpunkt des Kaufs.

Auf ein Vergleichschreiben vom 16.12.2008 (direkt von meinem Anwalt), kam bis heute keine Reaktion. Die Frist lief am 22.12.2008 ab.


Nach einer Rückantwort von meinem Anwalt kam folgendes vorab per Mail:

Sehr geehrter Herr XXXXX,

in obiger Angelegenheit haben Sie uns die Unterlagen hinsichtlich der XXXXbank zugesandt. Vordergründig sehen wir hier aber kein Verschulden der XXXXbank. Hinsichtlich der Verjährungsunterbrechung gehe ich nicht davon aus, dass sich die Firma XXXXXXXXXXX Immobilien GmbH noch dieses Jahr bei uns melden wird. Das Risiko, dass nunmehr die Verjährung zum Jahresende eintritt, ist jedoch gering, da in aller Regel die Verjährung erst zu laufen beginnt mit Kenntnis sämtlicher Tatumstände. Man könnte also hier gut argumentieren, dass erst mit Vorlage des Gutachtens XXXXXXX Sie Kenntnis von der tatsächlichen Wertlosigkeit der Wohnung erlangt haben, jedenfalls viel früher als zum Zeitpunkt des Abschlusses des Abgeltungsvergleiches dürfte eine derartige Kenntnis oder Vermutung nicht vorgelegen haben. Erst ab diesem Zeitpunkt läuft dann die dreijährige Verjährung. Nur wenn Sie völlig sicher sein wollen, müssten Sie noch dieses Jahr verjährungsunterbrechende Maßnahmen einleiten, so etwa können Sie mit einem Mahnbescheid sogar kleinen Schadenersatz geltend machen gegen die Firma XXXXXXXXXX GmbH, somit den Minderwert von ca. 70.000,00 Euro. Gegenüber der XXXXbank sehen wir insoweit noch kein größeres Verschulden, es sei denn, wir können nachweisen, dass Mitarbeitern der XXXXbank die Wertlosigkeit der Immobilie aktuell bekannt war. Ob vor diesem Hintergrund ein kosten- und risikoreicher Prozess mit dem selben Streitwert auch gegenüber der XXXXbank Sinn macht, ist fraglich. Wenn Sie die Rückabwicklung des Vertrages wollten, so ist dies nur im Rahmen einer Klage möglich, eine Zug um Zug Leistung kann im Mahnbescheid nicht begehrt werden. Bei einem angenommenen Streitwert von ca. 144.000,00 Euro sind an Anwaltsgebühren ca. 4.500,00 Euro netto zu bezahlen und an Gerichtskosten 3.168,00 Euro. Wenn Sie dieses Kostenrisiko scheuen, sollten Sie abwarten, ob die Gegenseite nächstes Jahr auch noch verhandlungsbereit ist.

Bitte teilen Sie mir deshalb kurzfristig Ihre Entscheidung bis 29.12.2008 mit.



Nach diversen Anfragen bei Prozesskostenfinanzierungs-Unternehmen kam das Feedback, ich muss schnellstmöglich die Verjährung z.B. durch einen Mahnbescheid oder Prozesskostenhilfeantrag unterbrechen.
Ist das korrekt oder wurde die Verjährung wirklich schon durch das Gutachten unterbrochen wie von meinen Anwalt bestätigt?


Da mein Rechtschutz leider erst seit 20.10.2008 offiziell läuft....
1.)....gibt es vielleicht doch eine Möglichkeit, vom Rechtschutz eine Kostendeckung für diese Angelegenheit zu bekommen, wenn man entsprechend argumentiert?
2.) Fast 50% unter den Preis was damals bezahlt wurde ist doch schon sehr nahe am Betrug, oder?
3.) Welche Möglichkeiten würde es noch geben?



Wie gehe ich am besten vor um die Verjährung zu unterbrechen?


Was wäre der konkrete und geschickteste Weg?



Freue mich sehr von Ihnen zu hören und hoffe auf Ihre Antwort und Hilfe.

Da ich finanziell sehr angeschlagen bin, hoffe ich, dass mein Einsatz akzeptabel ist.

Im voraus besten Dank für Ihre Bemühungen

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Ein Anspruch auf Schadensersatz verjährt erst ab Kenntnis des Schadens - insofern ist Ihrem Anwalt also zuzustimmen, dass die Verjährungsfrist möglicherweise erst mit der Kenntnis des Gutachtens zu Laufen begann, wenn Ihnen vorher nicht klar war, dass überhaupt ein Schaden entstanden ist.

Wenn Sie aber schon vorher wussten, dass ein Schaden entstanden ist, der lediglich in der Höhe noch nicht beziffert werden konnte, kann die Verjährungsfrist auch schon vorher begonnen haben. Denn entscheidend ist, dass Sie von den Umständen, die den Schadensersatzanspruch begründeten, Kenntnis hatten. Ohne genaue Kenntnis der Unterlagen und des vollständigen Sachverhalts lässt sich dies an dieser Stelle nicht klären.

Ihr Anwalt hat Ihnen zum sichersten Weg geraten, eine mögliche Verjährung zu unterbrechen: Der Anspruch sollte noch vor dem 31.12. rechtshängig gemacht werden. Das ist möglich durch Klageerhebung - aber es reicht auch aus, zunächst lediglich einen Mahnbescheid zu beantragen - was kostengünstiger wäre.

Wenn die Rechtsschutzversicherung erst zum Oktober 2008 abgeschlossen wurde, wird sie für die entstehenden Kosten keine Deckung zusagen müssen - der Schaden und der zugrundeliegende Lebenssachverhalt wäre dann nämlich vorvertraglich - die Rechtsschutzversicherung ist damit ganz klar raus - Argumente dagegen sind nicht ersichtlich.

Ob man Sie seinerzeit beim Kauf des Objekts betrogen hat, lässt sich hier nicht feststellen, lediglich vermuten. Betrug setzt Vorsatz voraus, der Verkäufer hätte also wissen müssen, dass das Objekt einen geringeren Wert aufweist, als Ihnen vorgespielt wurde. Sodann wird es darauf ankommen, ob man Sie getäuscht hat - dies müsste aber nachgewiesen werden.

Sie sollten mit Ihrem Anwalt besprechen, ob die Stellung einer Strafanzeige wegen Betrugsverdachts sinnvoll ist.

Weitere Möglichkeiten als den Anspruch rechtshängig zu machen und parallel ggf. Strafanzeige zu stellen sehe ich - auf der Grundlage Ihrer Angaben - leider nicht.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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