Preiserhöhung wegen einer unwirksamen Klausel bei preisgebundenen Wohnungen

Antwort

von
Rechtsanwalt Sascha Steidel
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Zur Freistellung besagen die maßgeblichen Vorschriften Folgendes:

Soll eine öffentlich geförderte Wohnung einem Nichtwohnberechtigten zum Gebrauch überlassen werden, so kann der Verfügungsberechtigte in begründeten Fällen wegen eines nach den örtlichen wohnungswirtschaftlichen Verhältnissen entfallenen überwiegenden öffentlichen Interesses an den Bindungen (z.B. zur Vermeidung eines Leerstandes), wegen eines fortbestehenden überwiegenden öffentlichen Interesses. zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen oder wegen eines das öffentliche Interesse überwiegenden berechtigten Interesses des Verfügungsberechtigten oder eines Dritten von den Belegungsbindungen freigestellt werden ( § 7Abs. 1 WoBindG In Verbindung mit § 30 WoFG).

Für solche "Sozialwohnungen" darf höchstens die Kostenmiete gefordert werden. Dies ist der Mietbetrag, der zur Deckung der laufenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten erforderlich ist.

Der Leitsatz der von Ihnen auch bereits zitierten Entscheidung des BGH lautet:

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186).

Im Falle der Freistellung entfällt aber gerade die Bindung an die Kostenmiete. Deshalb kann eine Erhöhung der Miete meines Erachtens nur nach allgemeinen Grundsätzen verlangt werden. Allerdings muessten Sie dem Erhöhungsverlagen natürlich zustimmen, wozu Sie nicht verpflichtet sind.

Auch wenn die Entscheidung des BGH auf Ihren Fall nicht unmittelbar anwendbar ist, kann die Wohnungsgesellschaft zumindest anhand von Vergleichmieten oder nach dem allgemeinen Mietspiegel eine Mieterhöhung geltend machen. Ob Sie dies formell richtig tut und ob eine Erhöhung tatsächlich anhand von Vergleichsmieten gerechtfertigt wäre, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Warten Sie ein solches Vorgehen der Wohnungsgesellschaft zunächst ab.

Ich hoffe, Ihre Frage damit im Rahmen dieser Erstberatungsplattform beantwortet zu haben.