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Planung einer Einliegerwohnung im Souterrain


08.02.2009 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von




Sehr geehrte Damen und Herren

Wir planen den Ausbau unseres Kellers (Souterrain,Keller liegt ebenerdig).
Der Keller ist im original Bauplan als Keller mit Garage, Kleinsiedlung und Kellerraum ausgewiesen,wurde jedoch schon zu wohnzwecken genutzt.

Hierzu möchte ich im Detail folgendes wissen unter Berücksichtigung der Bauverordnung des Landes NRW.

1.) Muss eine Nutzungsänderung beantragt werden ?

2.) Unterliegt der Einbau von Fenstern und Türen,dass Versetzen von Wänden einer Baugenhemigung ? Oder trifft hier § 65 Nr.2 zu ?

3.) Wenn eine Nutzungsänderung beantragt werden muss,welche Unterlagen sind von wem erforderlich ?

4.) Welche Auflagen müssen erfüllt werden,damit solch ein Antrag auf Nutzungsänderung erfolg hat ?

5.) Welche Kosten könnten bei einer evtl. Vermietung steuerlich geltend gemacht werden ?

Noch einige Hinweise zum Objekt :

Gesamte Größe 114 qm, hier soll eine 70 qm Einliegerwohnung entstehen. Heizungsanlage und Öltanks durch massives Mauerwerk vom Wohnbereich getrennt.Lichte Höhe 2,50 Meter,in jedem Raum Fenster nach außen, bereits jetzt 2 ebenerdige Zugänge vorhanden.Eingezogen werden sollen 2 Wände,entfernt werden soll eine nichttragende Wand.Eingebaut werden sollen größrer Fenster. Objekt ist Baujahr 1980

Vielen Dank
Antwort vom
08.02.2009 | 14:13
Guten Tag,

1. Ja, es liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, wenn Räume, die keine Aufenthaltsräume (Begriff: Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt und geeignet sind, § 2 Abs. 7 BauO NRW) in eine Wohnung umgewandelt werden. Sie benötigen also eine Baugenehmigung.

2. Da schon die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist, finden die Vorschriften über gehmigungsfreie Vorhaben keine Anwendung.

3. Welche Unterlagen Sie einreichen müssen, richtet sich nach der Bauprüfungsverordnung (BauPrüfVO NRW). § 5 Abs. 1 bestimmt: »Soweit die für die Prüfung des Antrags notwendigen Angaben nicht bereits im Lageplan und in den Bauzeichnungen enthalten sind, sind diese in einer Baubeschreibung darzulegen. In der Baubeschreibung sind das Vorhaben insbesondere hinsichtlich der Bauprodukte und Bauarten, die verwendet und angewandt werden sollen, seine äußere Gestaltung (Baustoffe, Farben) und seine Nutzung zu erläutern. Sie muss, soweit es das Bauvorhaben erfordert, die Angaben enthalten, die in dem nach § 1 Abs. 3 bekannt gemachten Vordruck beschrieben sind.« - Den erforderlichen Vordruck erhalten Sie beim Bauamt der Gemeinde.

4. Die Anforderungen an Aufenthaltsräume und Wohnungen sind in §§ 48, 49 BauO NRW geregelt. Im folgenden exemplarisch einige wichtige Punkte:

* Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben. Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen.

* Aufenthaltsräume müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend Tageslicht erhalten und belüftet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen; ein geringeres Maß ist zulässig, wenn wegen der Lichtverhältnisse Bedenken nicht bestehen. Oberlichte an Stelle von Fenstern sind zulässig, wenn wegen der Nutzung des Aufenthaltsraumes Bedenken nicht bestehen.

* Aufenthaltsräume, deren Nutzung eine Beleuchtung mit Tageslicht verbietet, sind ohne Fenster zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gesichert ist.

* Einzelne Aufenthaltsräume, die dem Wohnen dienen, sind im Kellergeschoss zulässig, wenn sie zu einer Wohnung im Erdgeschoss gehören und mit dieser über eine in der Wohnung liegende Treppe unmittelbar verbunden sind. Im Übrigen sind Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen nur zulässig, wenn das Gelände vor Außenwänden mit notwendigen Fenstern in einer für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichenden Entfernung und Breite nicht mehr als 0,80 m über dem Fußboden liegt.

* Die eben genannten Räume müssen unmittelbar mit Rettungswegen in Verbindung stehen, die ins Freie führen. Die Räume und Rettungswege müssen von anderen Räumen im Kellergeschoss durch Wände der Feuerwiderstandsklasse F 90 und in den wesentlichen Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen (F 90-AB) abgetrennt sein; Türen in diesen Wänden müssen der Feuerwiderstandsklasse T 30 entsprechen. Dies gilt nicht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

* Jede Wohnung muss von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenraum, einem Flur oder einem anderen Vorraum haben. Dies gilt nicht für Wohnungen in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

* Wohnungen müssen durchlüftet werden können. Reine Nordlage aller Wohn- und Schlafräume ist unzulässig.

* Jede Wohnung muss eine Küche oder Kochnische haben sowie über einen Abstellraum verfügen. Der Abstellraum soll mindestens 6 m² groß sein; davon soll außer in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Abstellfläche von mindestens 0,5 m² innerhalb der Wohnung liegen.

Welche Vorschriften im einzelnen für Ihr Vorhaben relevant sind, kann aus der Ferne nicht beurteilt werden. Am besten klären Sie dies mit Ihrem Architekten.


5. Zur Beratung im Steuerrecht bin ich leider weder qualifiziert noch im Rahmen dieses Forums zur Antwort berechtigt. Bitte eröffnen Sie eine neue Frage in der Rubrik Steuerrecht.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt
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