Frage geschrieben am 12.03.2010 19:00:27
Pflichtverletzung des Maklers?
Rechtsgebiet: Baurecht, Architektenrecht | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 980folgender Sachverhalt:
im Januar bin ich über ein Immobilenangebot eines Maklers auf ein Objekt aufmerksam geworden, dass für mich sehr interessant war.
Es war ausgewiesen als Wohnhaus mit angrenzender Gewerbefläche (190qm Wohnfläche im Haus sowie 550qm Gewerbefläche).
Das Objekt war bereits seit 2005 im Immobilienpool des Maklers, der damals dort ansässige Gewerbebetrieb (Schmiede und Schlosserei) hat bereits 2002 in diesem Objekt aufgehört und den Betrieb abgemeldet.
Dem Makler habe ich mein Nutzungsvorhaben genau mitgeteilt, nämlich dass ich einen Handeslbetrieb habe und für mich die Gewerbeflächen nutzen möchte (und um die ging es mir auch hauptsächlich, das dazugehörige Wohnhaus ist für mich im Prinzip uninteressant/zweitrangig aber da eine Wohnung vermietet ist war mir das dann auch egal weil der Eigentümer nur alles komplett verkaufen wollte)
Letzten Monat wurde dann beim Notar der Kaufvertrag abgeschlossen.
Diese Woche habe ich dann - für mich überraschend- Besuch vom Bauamt bekommen.
Es fanden und finden bereits im gewerblichen Teil, den ich nutzen möchte, nicht unerhebliche und kostspielige Renovierungsarbeiten (Strom, Heizung, Trockenbauwände) statt. da ich zum 01.04.2010 dort den gewerblichen Teil nutzen will und muss (bisheriger Mietvertrag an anderer Stelle ist bereits gekündigt, Umzugsfirma bestellt etc.).
Die aktuellen Maßnahmen waren für das Bauamt auch nicht das Problem jedoch wurde mir mitgeteilt, dass sämtliche Nutzungsgenehmigungen 3 Jahre nach Stillegeung des bisher dort bis 2002 ansässigen Betriebes automatisch erloschen sind und ich somit einen neuen Bauantrag stellen muss. Darüber hinaus wurde mir mitgeteilt, dass aus diesem Grunde (Erlöschen der Nutzungsgenehmigung) auch nicht mehr die zum Zeitpunkt des ursprünglichen Baus der Halle Gesetze bzgl. bspw. Feuerschutz, Emissionen etc. gelten sondern nur noch die aktuellen.
Das bedeutet für mich einen ganz erheblichen Mehraufwand, bspw. müssen alle Fenster gegen Brandschutzfenster ausgetauscht werden und es sind noch eine ganze Menge hohe Mehrkosten dadurch verbunden, die ich tragen muss.
Das "I-Tüpfelchen" ist aber, dass zu mehreren Seiten eine Grenzbebauung vorliegt und somit alle betroffenen Nachbarn sowohl der neuen Nutzung (Lager für einen Handelsbetrieb und Zweiradwerkstatt) zustimmen müssen als auch bspw. das Recht haben (lt. Aussage des Bauamtes) dass ich vorhandene Fensteröffnungen zumauern lassen müsste.
Darüber hinaus muss ich natürlich einen Architekten beauftragen, der widerrum sämtliche Zeichnungen (sind nicht mehr vorhanden) neu erstellen muss und den Bauantrag stellt (sofern ich dann die anderen Anwohner überhaupt zur Zustimmung der neuen Nutzung bewegen kann).
All´ diese Dinge waren mir vor dem Kauf nicht bewusst und durch die erheblichen Mehrkosten auf Grund des Erlöschens der Nutzungsgenehmigung stehe ich vor einem sehr großen Problem.
Wären mir diese Dinge bewusst gewesen, hätte ich enweder vom Kauf ganz Abstand genommen oder hätte zumindest eine Kaufpreisanpassung wegen der Mehrkosten versucht mit dem Eigentümer zu erreichen.
Jetzt meine eigentliche Frage:
Wäre es die Pflicht des Maklers gewesen, mich vor Abschluß des Kaufvertrages auf diese Dinge hinzuweisen da ich ihm ja genau mein Vorhaben geschildert habe und das Objekt auch als Wohnhaus mit Gewerbeeinheit angeboten wurde und falls ja, würde Aussicht auf Erfolg bei einer Schadenersatzklage meinerseits gegen den Makler auf Grund der Mehrkosten bestehen?
Antwort geschrieben am 12.03.2010 20:47:32 
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Rechtsanwalt Matthias Juhre
Langenbeckstraße 32, 45130 Essen, Tel: 0201 / 49 55 834, Fax: 0201 / 49 55 835
Nachbarschaftsrecht, Reiserecht, Miet und Pachtrecht, Baurecht, Zivilrecht
Bewertungen: 335
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Grundsätzlich ist es so, dass ein Makler aufgrund allgemeiner vertraglicher Treue- und Sorgfaltspflichten seinen Auftraggeber vor Schaden zu bewahren und dessen Interessen zu beachten hat. Eine Verletzung solcher vertraglichen Nebenpflichten kann daher grundsätzlich auch zu Schadensersatzansprüchen führen (§§ 241 Abs. 2, Schadensersatz wegen Pflichtverletzung">280 Abs. 1 BGB).
Zunächst kommt es auf den Inhalt des Vertrags an, den Sie mit dem Makler geschlossen haben. Eine Pflichtverletzung liegt jedenfalls dann nahe, wenn der Makler konkrete Zusagen gemacht hat, also z. B. zugesichert hat, dass für das Grundstück eine baurechtliche Nutzungserlaubnis für einen bestimmten Gewerbebetrieb bestand. Eine solche Zusage hätte unter Umständen auf ihre Richtigkeit überprüft werden müssen. Für die Frage, ob eine solche Pflicht bestand, ist zu unterscheiden zwischen dem bloßen Nachweis- und dem Vermittlungsmakler. Der Nachweismakler hat in der Regel keine Pflicht, Erkundigungen über das Objekt einzuholen, sondern darf auf die Informationen vertrauen, die ihm von Auftraggebern und Dritten gegeben werden.
Ein Vermittlungsmakler (der also in Ihrem Namen mit der Gegenseite verhandelt hat) kann weitergehende Pflichten haben. Es kann auch sein, dass vertragliche Pflichten zur Erkundigung über das Objekt begründet worden sind. Dafür müssten Sie das Vertragsdokument prüfen oder sich ggfs. auf eine mündliche (Neben-)Abrede stützen (bei Letzterem besteht dann das Problem der Beweisbarkeit).
Neben der Frage des genauen Pflichtenprogramms stellt sich zweitens auch die Problematik eines Mitverschuldens (§ 254 Abs. 1 BGB). Es wird kaum von der Hand zu weisen sein, dass Sie vor der Investition Anlass für eigene Erkundigungen bei den zuständigen Behörden gehabt hätten, insb. im Hinblick darauf, dass das Objekt einige Jahre nicht mehr gewerblich genutzt wurde. Letztlich wird es, einen Schadensersatz dem Grunde nach vorausgesetzt, darauf hinauslaufen, dass Sie sich eine Mitverursachungsquote werden anrechnen lassen müssen. Wie hoch diese Quote ausfällt, hängt davon ab, ob oder ggfs. wie sehr Sie auf die Angaben des Maklers vertrauen durften.
Bei einer reinen Nachweistätigkeit des Maklers ohne zusätzlich begründete Pflichten sollten Sie sich darauf gefasst machen, dass Sie einen Schadensersatzanspruch kaum werden durchsetzen können. Ohne Kenntnis des Vertrags, der sonstigen Absprachen und der Unterlagen über das Objekt lässt sich an dieser Stelle allerdings keine abschließende Beurteilung treffen. Am besten suchen Sie einen Anwalt in Ihrer Nähe auf, der die Angelegenheit genauer prüfen kann.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Hinweis: Bei der gegebenen Antwort handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung. Eine weitergehende Beurteilung setzt genauere Kenntnis der Umstände sowie Einblick in sämtliche relevanten Unterlagen voraus, was nur im Rahmen einer Mandatserteilung erfolgen kann.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 12.03.2010 21:52:53
Vielen Dank erstmal für Ihre ausführliche und informative Antwort.
Es handelte sich dabei um eine Bank, die als Vermittlungsmakler auftrat und un deren Immobilenbestand sich das Gebäude befand.
In dem Maklervertrag den der Verkäufer und ich abgeschlossen haben, befanden sich keine besonderen Passagen bzgl. der Pflichten, ich denke das war ein Standard-Maklervertrag der von Hand ausgefüllt auf einem A4-Blatt war.
Hier wurde nur im wesentlichen die Kaufpreissumme, die Courtage sowie dass der Makler halat als solcher auftrat festgelegt.
Ich habe mich vor der Kaufentscheidung bei der Stadt erkundigt und mein Anliegen exakt geschildert, dort wurde mir telefonisch die Auskunft gegeben dass es sich um ein Mischgebiet handelt und meinem Vorhaben nichts im Wege steht.
Daher war ich auch davon ausgegangen, dass von dieser (baurechtlichen) Seite her alles o.k. war und war umso verwunderter, dass es jetzt zu diesen Problemen mit dem Bauamt kam.
Es hat sich aber jetzt halt herausgestellt, dass sich wohl - salopp ausgedrückt - der Mitarbeiter der Stadt in Puncto Kompetenzen zu weit aus dem Fenster gelehnt hat da die Kompetenz hier nicht bei der Stadt sondern beim Bauamt des Landkreises lag. Darauf wurde ich aber nicht hingewiesen.
Denken Sie dass es nach der Schilderung der Sachlage Sinn machen würde einen Anwalt prüfen zu lassen, ob eine Klage aussicht auf erfolg hätte? Es geht jetzt (sofern die Nachbarn zustimmen zur Nutzung, das ist Grundvoraussetzung) doch um einen erheblichen Betrag, der mehr investiert werden muss. Und sollte ein Nachbar ablehenen ist im Prinzip die komplette Immobilie für mich nutz/wertlos in dieser Form.
Vielen Dank erstmal für Ihre ausführliche und informative Antwort.
Es handelte sich dabei um eine Bank, die als Vermittlungsmakler auftrat und un deren Immobilenbestand sich das Gebäude befand.
In dem Maklervertrag den der Verkäufer und ich abgeschlossen haben, befanden sich keine besonderen Passagen bzgl. der Pflichten, ich denke das war ein Standard-Maklervertrag der von Hand ausgefüllt auf einem A4-Blatt war.
Hier wurde nur im wesentlichen die Kaufpreissumme, die Courtage sowie dass der Makler halat als solcher auftrat festgelegt.
Ich habe mich vor der Kaufentscheidung bei der Stadt erkundigt und mein Anliegen exakt geschildert, dort wurde mir telefonisch die Auskunft gegeben dass es sich um ein Mischgebiet handelt und meinem Vorhaben nichts im Wege steht.
Daher war ich auch davon ausgegangen, dass von dieser (baurechtlichen) Seite her alles o.k. war und war umso verwunderter, dass es jetzt zu diesen Problemen mit dem Bauamt kam.
Es hat sich aber jetzt halt herausgestellt, dass sich wohl - salopp ausgedrückt - der Mitarbeiter der Stadt in Puncto Kompetenzen zu weit aus dem Fenster gelehnt hat da die Kompetenz hier nicht bei der Stadt sondern beim Bauamt des Landkreises lag. Darauf wurde ich aber nicht hingewiesen.
Denken Sie dass es nach der Schilderung der Sachlage Sinn machen würde einen Anwalt prüfen zu lassen, ob eine Klage aussicht auf erfolg hätte? Es geht jetzt (sofern die Nachbarn zustimmen zur Nutzung, das ist Grundvoraussetzung) doch um einen erheblichen Betrag, der mehr investiert werden muss. Und sollte ein Nachbar ablehenen ist im Prinzip die komplette Immobilie für mich nutz/wertlos in dieser Form.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 12.03.2010 22:41:58
Zu Ihrer Nachfrage:
Ein Anspruch gegen die Bank dürfte eher unwahrscheinlich sein, wenn diese keine besonderen Erkundigungspflichten übernommen hat.
Ihre zusätzlichen Angaben gehen eher in die Richtung, dass ein Amtshaftungsanspruch gegen den Beamten bzw. die Gemeinde begründet sein könnte (Art. 34 GG, § 839 BGB). Dies sollten Sie von einem Anwalt näher prüfen lassen.
Daneben sollten Sie unbedingt auch die baurechtliche Fragestellung genauer klären lassen, insb. ob eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung beansprucht werden kann und ob die Auflagen rechtmäßig sind. Es kann an dieser Stelle nur dringend empfohlen werden, dass Sie einen Anwalt hinzuziehen, der sich mit der Gesamtsituation vertraut macht und Sie näher berät.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Zu Ihrer Nachfrage:
Ein Anspruch gegen die Bank dürfte eher unwahrscheinlich sein, wenn diese keine besonderen Erkundigungspflichten übernommen hat.
Ihre zusätzlichen Angaben gehen eher in die Richtung, dass ein Amtshaftungsanspruch gegen den Beamten bzw. die Gemeinde begründet sein könnte (Art. 34 GG, § 839 BGB). Dies sollten Sie von einem Anwalt näher prüfen lassen.
Daneben sollten Sie unbedingt auch die baurechtliche Fragestellung genauer klären lassen, insb. ob eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung beansprucht werden kann und ob die Auflagen rechtmäßig sind. Es kann an dieser Stelle nur dringend empfohlen werden, dass Sie einen Anwalt hinzuziehen, der sich mit der Gesamtsituation vertraut macht und Sie näher berät.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
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