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Pauschale Mieterhöhung in Gescnossenschaftswohnungen


10.12.2012 09:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Wundke



Ich bin Mieter einer Genossenschaftswohnung einer WBG in Erfurt.Die Mieter haben sowohl unverzinsbare Genossenschaftsanteile als auch Aufbaustunden für Ihre Wohnungen leisten müssen.
Der Vostand der WBG hat ohne Anhörung der Vertreterversammlung -als höchstes Organ dieser Genossenschaft- entgegen der bisherigen Praxis Erhöhunhg nach m2 Wohnraum eine pauschale Mieterhöhung von 20 EURO -egal,ob es sich um eine 1-,2,3,4,5 oder 6 Raumwohnung handelt, zum 1.1.2013 beschlossen.,obwohl die 1 -und Zweiraumwohnungen über keinen Balkon als auch über kleinere Kellerboxen verfügen.
Damit finanzieren die Mieter trotz o.g.niedrigeren Komforts die größeren.Wohnungen mit.
Die Mieterhöhung bewegt sich jedoch im Rahmen des Mietspiegels der Stadt Erfurt.

Kann ich als Mieter einer 2-Raumwohnung ohne den o.g.Komfort der größren Wohnungen dieser pauschalen Mieterhöhung widersprechen und eine Teilmieterhöhung auf eine Höhe der letzten Mieterhöhung von 16,50 EURO fordern,ohne die Gefahr einzugehen .daß der Vermieter den Restbetrag von 3,50 EURO einklagt.
Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

gern nehme ich zu dem von Ihnen geschilderten Rechtsproblem wie folgt Stellung:

Der Mitezins von Genossenschaftswohnungen ist in der Regel günstiger als marktübliche Mieten. Aber auch Genossenschaften haben das Recht, nach Maßgabe der Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuches den Mietzins zu erhöhen. In alten Genossenschaftsverträgen kann dieses Recht durch allgemeine Vertragsbestimmungen jedoch eingeschränkt sein. So kann u.U. eine Erhöhung der Nutzungsgebühr nur dann zulässig sein, wenn sie zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist. Wie weit diese Einschränkung geht, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und sollte in einer anwaltlichen Beratung - unter Prüfung der Vertragsklauseln - geklärt werden.

Insbesondere jedoch treffen die Genossenschaft im Zusammenhang mit Mieterhöhungen Treuepflichten gegenüber ihren Mitgliedern, aus denen eine grundsätzliche Pflicht zur Gleichbehandlung gefolgert wird. Die unterschiedliche Behandlung einzelner Mitglieder ist nur gerechtfertigt, wenn es dafür sachliche Gründe gibt. Wesentlich gleiche Sachverhalte dürfen nicht willkürlich ungleich oder wesentlich ungleiche Sachverhalte willkürlich gleich behandelt werden.

In dem von Ihnen geschilderten Fall könnte eine nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung zwischen Mietern kleiner und großer Wohnungen gesehen werden. Welcher sachliche Grund es rechtfertigen soll, dass die Mieterhöhung nicht auf die jeweilige Wohnfläche abstellt, wie ansonsten in der Regel der Mietvertrag für die Ermittlung des geschuldeten Mietzinses, ist nicht erkennbar.

Ich würde in jedem Fall dazu raten, dieses Problem nochmals von einem Kollegen vor Ort überprüfen zu lassen. Bis dahin sollten Sie Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Natürlich kann die Gefahr, dass Ihr Vermieter der Ansicht bleibt, zur "pauschalen" Mieterhöhung berechtigt zu sein und deshalb ein Klageverfahren einleitet, kein Anwalt bannen. Angesichts des eher geringen Streitwertes (Jahresbetrag der Mieterhöhung) ist das Prozessrisiko für Sie jedoch tragbar.

Sollten Fragen offen geblieben sein, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2012 | 11:11

Werter Herr Rechtsanwalt,ich bedanke mich für die schnelle Beantwortung meiner Frage.Leider sind Sie nicht darauf eingegangen ,wenn ich ewntsprechend Ihrer Ungleichbehandlungsdefinition einer Teilmieterhöhung von 16,50 EURO zustimme,die die Höchste in der letzten Zeit(vor 3Jahren )noch nach m2 erfogte.Ist dann der Streitwert 42,50 EURO (3,50 x12) oder bleibt er bei 240.- Euro wenn es zur Klage durch den Vermieter kommt ? MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2012 | 12:21

Sollte Ihr Vermieter, die Genossenschaft, mit dem derzeitigen Mieterhöhungsverlangen gegen geltendes Recht verstoßen, so ist dieses Erhöhungsverlangen zunächst insgesamt unwirksam und Sie müssen auch keine "Teilerhöhung" in Kauf nehmen. Sollten Sie dennoch - einseitig - zumindest 16,50 € zugestehen, so reduziert sich der Streitwert einer Klage des Vermieters auf 42,00 € (3,50 € x 12).

Es ist Ihnen jedoch immer unbenommen und auch anzuraten, sich mit dem Vermieter gütlich zu einigen und dadurch eine Klage zu verhindern. Ich bezweifle jedoch, dass dieser sich mit dem von Ihnen anerkannten Teilbetrag zufrieden gibt.

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