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Passus Schönheitsreparaturen rechtens?


| 17.12.2004 22:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte RAe,

ist folgender Passus in meinem Mietvertrag über Schönheitsreparaturen rechtens?

§9 (2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemißt sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.

(Dies ist der alleinige Passus über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag)

Wenn er nicht rechtens ist, was muß nach Auszug machen (Auszug nach 6 Jahren)? Besenrein übergeben?

Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Angabe Ihres Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Generell ist zu sagen, dass Vereinbarungen wirksam sind, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses prozentual an den Kosten der Schönheitsreparaturen beteiligt wird (sogenannte Abgeltungsklauseln), wenn die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind.

Anders wäre es zum Beispiel, wenn im Mietvertrag geregelt wäre, die Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses und zusätzlich die Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen (unabhängig vom Lauf der Fristenpläne) bei Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen. Damit würde der Vermieter nicht durchkommen. Die Rechtsprechung steht auf dem Standpunkt, daß darin eine unzulässige Doppelbelastung des Mieters vorliegt und kommt zu dem Ergebnis, daß beide (!) Bestimmungen unwirksam sind. Die Folge wäre dann, dass der Vermieter weder während der Dauer des Mietverhältnisses noch bei Beendigung die Ausführung der Schönheitsreparaturen bzw. die anteilige Kostenübernahme verlangen kann. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit würden in diesem Fall dem Vermieter obliegen.

Dies ist jedoch bei Ihnen nicht der Fall, so dass Ihre mietvertragliche Klausel über Schönheitsreparaturen wirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2004 | 10:57

Sehr geehrte RA Frau Hanauer,

vielen Dank für die Antwort. Eine Nachfrage: ich hatte im Internet darüber gelesen, daß seit Neuestem nur Formulierung wirksam sind, die nach Bedarf (nach Grad des Abwohnens) Schönheitsreparaturen verlangen. Und zeitliche Einschränkungen (3, 5, 7 Jahre) unwirksam wären, da sie nicht nach Bedarf gelten.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.12.2004 | 11:21

Sehr geehrter Herr Ratsuchender,

wie Sie mir mitteilten, beziehen Sie sich bei Ihrer Nachfrage auf ein Urteil des BGH vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03).

Diese Entscheidung ist aber auf Ihren Fall nicht übertragbar.

Der BGH hatte entschieden, dass eine Klausel in einem Mietvertrag unwirksam ist, die folgenden Wortlaut hatte:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre."

In seiner Leitsatzentscheidung hat der BGH diese Klausel aus zwei Gesichtspunkten heraus für unwirksam erachtet:

1. Der verkürzte Fristenplan von 2 und 5 Jahren weicht vom durch den BGH anerkannten Fristenplan ab.

2. Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da durch die Formulierung "wenn erforderlich, mindestens aber" dem Mieter der Beweis abgeschnitten werde, dass sich die Räume gerade nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden hätten und ihm daher durch die starren Fälligkeitsregelungen ("mindestens")über Gebühr Schönheitsreparaturen auferlegt würden.

In Ihrem Fall hält sich Ihr Vermieter jedoch an den allgemein und vom BGH anerkannten und wirksamen Fristenplan von 3, 5 sowie 7 Jahren, so dass Sie dadurch keiner über Gebühr vorliegenden Beanspruchung ausgesetzt werden. Darüber hinaus sieht Ihre Mietvertragsklausel keine starre Fälligkeitsregelung vor, wie sie der Entscheidung zugrunde lag.

Mit freundlichen Grüßen

P. Hanauer
Rechtsanwältin


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