Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
464.269
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Pachtvertrag/Kaufvertrag


18.11.2014 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Ich habe eine landwirtschaftliche Fläche von einer Erbengemeinschaft gekauft. Beim Kauf wurde mir ein Pachtvertrag für diese Fläche übergeben, welcher kurz nach Erwerb dieser Fläche ausgelaufen wäre. Unterzeichner dieses Pachtvertrages war ein Mitglied der Erbengemeinschaft. Auf der letzten Seite dieses Pachtvertrages war eine Vollmacht, welche besagt, dass der Unterzeichner des Pachtvertrages dies im Namen der Erbengemeinschaft darf. Die Vollmacht unterzeichnete ein Mitglied im Auftrag aller anderen.
Die Änderung des Besitzverhältnisses teilte ich unverzüglich dem derzeitigen Pächter dieser Fläche mit. Dieser legte mit nunmehr einen neuen langfristigen Pachtvertrag für diese Fläche vor. Der Pachtvertrag ist durch noch ein weiteres Mitglied der Erbengemeinschaft unterzeichnet (eine Vollmacht ist nicht enthalten). Der Abschluss dieses Pachtvertrages lag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Fragen:
• Wie muss ein Pachtvertrag einer Erbengemeinschaft aussehen? Wer muss unterzeichnen? Reicht eine einfache Vollmacht eines Mitglieds der Erbengemeinschaft in Vertretung aller? Muss die Vollmacht eventuell notarieller Natur sein?
• Wenn die Unterschrift eines Mitgliedes nicht ausreicht und in Vertretung auch rechtlich nicht sicher sein sollte, ist der Pachtvertrag eigentlich gültig? Wenn nicht, wie gehe ich vor?
• Beim Kauf der Fläche war mir der langfristige Pachtertrag nicht bekannt! Wie gehe ich jetzt damit gegenüber der Erbengemeinschaft um? Hätte mir dieser Pachtvertrag vorgelegen, hätte ich die Fläche nicht gekauft, da eine Bewirtschaftung meinerseits nicht möglich wäre!
• In beiden Pachtverträgen ist u.a. im Abschnitt Kündigung folgendes enthalten: Das Pachtverhältnis kann aus wichtigem Grund mit einer Frist von 3 Monaten, nach erfolgter Bestellung aber erst nach Aberntung gekündigt werden, wenn der Pächter mit Begleichung des Pachtzinses drei Monate in Verzug geraten ist und den Verzug nicht sofort nach Mahnung beendet.
Die Pacht für den mir bekannten Pachtvertrag wurde nicht gezahlt! Die Frist ist schon lange vorbei! Die Frist für den langjährigen mir nicht bekannten Pachtvertrag läuft gerade ( bisher 14 Tage Verzug)!
Wie muss ich mich verhalten? Welchen Vertrag muss ich mahnen? Wann läuft der Pachtvertrag aus? Die Fläche ist bestellt.
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen!

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Ratsuchender,

da Sie von einem längerfristigen Vertrag sprechen, gehe ich von einer Laufzeit von länger als zwei Jahren aus. In einem solchen Fall bedarf es der Schriftform. Das bedeutet, dass der gesamte Vertragsinhalt formbedürftig ist und dazu gehört auch die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien.

Ist eine Erbengemeinschaft Vertragspartner, sind alle Mitglieder einzeln als Partei – Verpächter- zu benennen. Fehlt es schon daran, wäre der Pachtvertrag zwar nicht unwirksam, aber er gilt dann nur noch auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann nach § 594 a Abs. BGB gekündigt werden.

Gleiches gilt auch, wenn der/die Unterzeichner nicht bevollmächtigt waren.

Allein die Tatsache, dass die Vollmacht nicht dem Pachtvertrag beigefügt ist, ist unschädlich, da die Vollmacht auch nicht einer notariellen Beurkundung bedarf. Entscheidend ist, dass eine solche bestanden hat.

Der langfristige Pachtvertrag wäre daher unter den eben genannten Gesichtspunkten durchaus insoweit angreifbar, als die lange Laufzeit entfallen kann.

Ob aus dem Kaufvertrag Rechte hergeleitet werden können, insbesondere ein Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung hängt zunächst vom Vertragswortlaut ab. Hinzu treten könnten dann weitere Umstände; z.B. wenn Sie nach der Dauer des Pachtverhältnisses gefragt haben, die eine Anfechtung rechtfertigen können.

An dieser Stelle wird eine genaue Prüfung des Kaufvertrages und der Umstände des Vertragsschlusses individuell zu prüfen sein.

Vorbehaltlich einer Prüfung der Verträge dürfte der letzte Pachtvertrag den früheren aufgehoben haben. Möglicherweise folgt dieses schon aus den Vertragsurkunden.

Insoweit bezieht sich dann der Zahlungsrückstand auf den letzten Vertrag.

Zu mahnen ist daher der letztgenannte Vertrag; rein vorsorglich sollte aber unbedingt auch auf den Zahlungsrückstand des alten Vertrages hingewiesen werden. Insoweit ist tatsächlich an Hand der Verträge der genaue Verlauf der Vertragsunterzeichnung zu prüfen. Sie sind aber auf der sicheren Seite beide Verträge zu mahnen.

Nach der vertraglichen Vereinbarung über die Kündigung läuft der Vertrag nach einer Kündigung nach Aberntung aus


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2014 | 21:00

Nunmehr ergeben sich ja zwei Möglichkeiten bzw. zwei zeitgleiche Notwendigkeiten.
1.Aufgrund der nichtaufgeführten Mitglieder der Erbengemeinschaft besteht der Pachtvertrag bzw. die beiden Pachtverträge auf unbestimmte Zeit und ich kann diese kündigen (594a BGB).
2. Bei Nichtzahlung der Pacht kann ich eine schriftliche Kündigung (3 Monaten) an der Pächtr ohne vorherige Mahnung senden.

D.h. ich werde die Kündigung unter 1. jetzt absenden, um die Frist zu wahren. Bei Nichtzahlung der Pacht, die Kündigung unter 2. versenden.

Ist diese Vorgehensweise korrekt? Wenn nicht, bitte ich Sie dies richtig zu stellen.
Um welche Art von Kündigung handelt es sich unter 1. und 2.?

Wann ist eine Bewirtschaftung bei Kündigung unter 1. und 2. meinerseits dann möglich?

Zum Kaufvertrag:
In diesem ist geregelt, dass ein Pachtverhältnis besteht und sich der Verkäufer (also die Erbengemeinschaft) verpflichtet dem Käufer den Inhalt des Pachtvertrages mitzuteilen.
Demnach wurde der neue langfristige Pachtvertrag (12 Jahre) nicht übergeben.
Welche privatrechtlichen Schadensersatzansprüche kann ich geltend machen?


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2014 | 21:10

Sehr geehrter Ratsuchender,

die von Ihnen beabsichtigte Vorgehensweise ist korrekt.

Bei 1. ist es eine ordentliche Kündigung, bei 2. eine außerordentliche Kündigung.

Die Bewirtschaftung ist bei beiden Kündigungen nach Besitzerlangung möglich. Wird der Besitz nicht eingeräumt,müssen Sie den Anspruch klageweise geltend machen.

Zum Kaufvertrag ist folgendes auszuführen:

Dieses ist keine Nachfrage, die die Nutzungsbedingungen zulässt. Bitte haben Sie Verständnis, dass ich nur im Rahmen einer neuen Fragen, gerne auch Direktfrage antworten kann.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 56647 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Schnelle Antwort, genau auf den Punkt ohne Schnörkel, jederzeit gerne wieder ! ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
sehr schnelle und klare Bewertung des Sachverhalts ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Hallo Herr Greenawalt, vielen Dank für Ihre rasche, ausführliche und sehr informative Antwort, die schon mal ein wenig Licht ins Dunkel gebracht hat. Wir stehen aktuell weiter im Gespräch und ich hoffe, mich ggf. die Tage nochmals ... ...
FRAGESTELLER