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Pachtvertrag Kleingarten / Grundsteuer, Betriebskosten


| 07.12.2008 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel




Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Anfragen beziehen sich auf den Status meines Pachtlands, also Kleingarten oder un- bzw. bebautes Grundstück?


Seit Mai 1982 bin ich Pächter und Verbandsmitglied eines 340 m² Gartens (kein Wochenendgrundstück) einer Kleingartenanlage mit 11 Parzellen (Verband A) mit einem Kleingarten-Nutzungsvertrag in den neuen Bundesländern. Der Kleingarten hatte zu dieser Zeit nur einen Trinkwasseranschluss, keinen Abwasser- und auch keinen Stromanschluss. Das Nutzungsverhältnis begann mit dem 01.01.1982 und wurde auf unbefristet abgeschlossen.
1983 wurde darauf von mir eine Gartenlaube mit einer Größe von 19 m² errichtet.
Der 1982 abgeschlossene Pachtvertrag wurde im September 1990 vom Nachfolger des Verbands A neu bestätigt.

1994 mussten das Trinkwassernetz der Kleingartenanlage neu an das öffentliche Trinkwassernetz der Stadt angeschlossen werden. Die dadurch entstandenen Kosten wurden auf die 11 Parzellen gleichmäßig aufgeteilt, von den 11 Pächtern bezahlt und somit ihr Eigentum.

Im Juli 1995 erhielten alle Pächter einen neuen Pachtvertrag durch den Verband B (Eigentümer B).
Im Pachtvertrag steht u. a.: „Die Verpächterin verpachtet dem Pächter den Garten zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung gemäß den Vorschriften des BKleinG in der Fassung vom 28. Februar 1983 bzw. den etwa an seine Stelle tretenden Vorschriften und ergänzende Bestimmungen sowie nach den Bestimmungen dieses Vertrages.“
Um beim Verband B Pächter sein zu können war es jedoch Voraussetzung, Mitglied in diesem Verein zu werden. Der Mitgliedsbeitrag betrug DM 48,00.
Der Pachtvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Pachtzins wurde gemäß den Bestimmungen des BKleinG für Kleingärten i. S. des BKleinG auf DM 118,70 festgesetzt und wird bei veränderten Verhältnissen angepasst.

Im Pachtvertrag wird unter § 7 der Pächter verpflichtet, die zu dem Grundstück gehörenden Wege, … in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und sollten der Verpächterin die Reinigungs- und Streupflicht (Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Straßen und Wege) obliegen, so werden die dafür anfallenden Kosten auf alle Pächter auf der Basis der Parzellengrößen umgelegt. Gleiches gilt für Anliegerabgaben und Beiträge.

1997 wurde dann endlich ein elektrischer Anschlusses für meinen Kleingarten, den ich selber finanzieren musste, hergestellt. Bis dato konnten elektrische Verbraucher nur mit hohem Aufwand durch das Verlegen von Verlängerungsleitungen betrieben werden.

Ende November 1999 bekamen ich und zwei weitere Pächter vom Eigentümer B die Nachricht, dass die Grundstücksfläche (das Flurstück unserer 3 Parzellen), auf dem die von uns genutzten Kleingartenparzellen gelegen sind, mit Wirkung vom 01.01.2000 dem Eigentümer C als neuen Eigentümer zugeordnet wird.
Weiter wurde mir in diesem Schreiben mitgeteilt, dass meine Pachtunterlagen an den neuen Eigentümer C übergeben werden müssen, unter welcher Anschrift ich den neuen Eigentümer C erreichen kann und das mein Wasseranschluss auf meiner Parzelle nun von dem Wasserversorgungsnetz der „restlichen“ Kleingartenanlage (Verband B) gespeist wird und dieser nicht beabsichtigt, diesen Anschluss zu trennen. Dafür ist es jedoch zwingend notwendig, die Mitgliedschaft beim Verband B aufrecht zu erhalten für einen Mitgliedsbeitrag von damals DM 48,00.
Nun wurden die Pacht an den Eigentümer C und der Mietgliedsbeitrag für die Kleingartenanlage an den Verband B gezahlt.
Mitte Februar 2006 bekam ich vom Eigentümer C die Nachricht, dass gemäß eines weiteren Grundstücksübertragungsvertrages das Land Berlin weitere Grundstücke an den Eigentümer D übergeben hat, davon betroffen auch das Flurstück meines Gartengrundstücks mit den zwei weitern Parzellen. Die neue Eigentümerin D ist auch Verwalterin D dieser Grundstücke mit Wirkung vom 01.03.2006.
Somit geht die anteilige Pacht für die Monate Januar und Februar an den Eigentümer C und die anteilige Pacht ab März 2006 an den Eigentümer D.
Im März 2006 bekam ich dann vom Eigentümer D schriftlich die Zusicherung, dass die mit mir abgeschlossenen Verträge von der neuen Vertragspartnerin (Eigentümer D) in bestehender Form übernommen werden, so dass sich aus dem Eigentümerwechsel für mich keine Veränderungen ergeben.

Im Mai 2007 wurde mir dann mitgeteilt, dass die Verwaltung D zum 01.06.2007 die Verwaltung E mit der Verwaltung und Bewirtschaftung meines Mietobjektes beauftragt hat und es sich hierbei nur um einen Verwalterwechsel handelt. Eigentümer des Objektes bleibt weiterhin Eigentümer D.

Mit einem Schreiben vom 20.10.08 von der Verwaltung E wurde uns mitgeteilt, welche Kosten für das Jahr 2007 angefallen sind, die gemäß der mietvertraglichen Vereinbarungen abgerechnet werden. Aufgeführt sind für mein Gartengrundstück anteilig die Kosten für die Schneebeseitigung (69,01 €) und die Grundsteuer (111,61 €), beides läuft unter der Rubrik „laufende öffentliche Lasten“.
Weiter wird mir mitgeteilt, dass die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der Rechnungslegung durch die Versorgungsbetriebe erfolgt, und eine Nachberechnung erfolgt, sollten berechtigte Nachforderungen Dritter, die dem Verwalter zum Zeitpunkt der Abrechnung für 2007 noch nicht vorlagen, vorliegen.

Bis heute zahlten wir jährlich nur den Pachtzins (jetzt bei € 122,16) und den Mitgliedsbeitrag von jetzt € 45,00. Den Mitgliedsbeitrag an Verband B nur noch, damit die Wasserversorgung gewährleistet bleibt. Der Wasserverbrauch wird separat abgerechnet.
Ende 2000 erhielten wir für die Kalenderjahre ab 1997 vom Finanzamt einen Bescheid, dass der Einheitswert für meinen Garten wegen Geringfügigkeit nicht festzustellen war.
Soviel ich weiß kann man ohne Einheitswert keine Grundsteuer berechnen.

Bis Ende 2006 wurden uns nie Betriebskosten bzw. öffentliche Lasten in Rechnung gestellt.
Der Verwalter E beruft sich hierbei jedoch auf den o. g. § 7 aus unserem Pachtvertrag, nachdem der Verpächter berechtigt ist, zusätzlich zu der Pacht die Anliegerabgaben und Beiträge auf den Pächter umzulegen. Dies sei hier im Rahmen der Abrechnung der öffentlichen Lasten auch für die Grundsteuer geschehen.

Die Pächter der verbliebenen 8 Parzellen vom Verband B, wo sich die Eigentumsverhältnisse nicht änderten bezahlen bis heute keine Steuern und weitere Betriebskosten.


a) Gehört mein gepachteter Garten nun noch zu der Kleingartenanlage oder ist es ein reines Mietobjekt bzw. ein (un)bebautes Grundstück?
b) Bezahlt man als Kleingärtner keine Grundsteuer oder wurde hier vielleicht durch die vielen Eigentumswechsel etwas falsch berechnet?
c) Sind öffentliche Lasten bzw. die Grundsteuer Abgaben bzw. Beiträge, die unter den o. g. § 7 fallen?
d) Könnte es sein, dass die Pacht der anderen Kleingärtner für die Bezahlung der Grundsteuer verwendet wird?
e) Gibt es bei Pachtverträgen auch Verjährungsfristen für eine nachträgliche Nebenkostenerhebung wie bei Mietverträgen?
f) Müssen die Mitgliedsbeiträge beim Verband B gezahlt werden um die Wasserversorgung zu sichern?

Vielen Dank für eine Antwort.






















Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 45 weitere Antworten zum Thema:
08.12.2008 | 00:37

Antwort

von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel
363 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zunächst ist festzustellen, dass das von ihnen gepachtete Grundstück nach wie vor rechtlich den Status eines Kleingartens haben dürfte. Einerseits besteht der Pachtvertrag über den Kleingarten trotz der wiederholten Eigentümerwechsel fort und andererseits hat sich die Nutzung und Lage des Kleingarten innerhalb einer Kleingartenanlage – zumindest nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt – in den vergangenen Jahren nicht geändert, so dass der Kleingarten nach wie vor unter die Definition in § 1 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) fällt.

Danach ist ein Kleingarten ein Garten, der dem Nutzer zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung , insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient und in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind.

Dies vorweg geschickt gehe ich nachfolgend auf Ihre einzelnen Fragen ein.

a.
Wie bereits einleitend dargestellt, dürfte Ihr Kleingarten nach dem geschilderten Sachverhalt nach wie vor den rechtlichen Status eines Kleingartens haben. Der Wechsel der Verpächter hat rechtlich keinen Einfluss auf den Status des Grundstückes. Dies ist rechtlich nicht möglich.

b.
Grundsteuer fällt grundsätzlich für alle Grundstücke an. Es gibt die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Die Grundsteuer A betrifft agrarische Flächen und wird daher im Grundsatz auf Grundstücke der Landwirtschaft erhoben. Die Grundsteuer B betrifft bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude.

Ein Kleingarten ist somit nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes und des Grundsteuergesetzes grundsätzlich von der Grundsteuer A betroffen. Somit sind Kleingärten immer dann den land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen zuzuordnen, wenn sie den im BKleingG definierten Merkmalen entsprechen. Dies ist insbesondere die in § 3 Absatz 2 BKleingG vorgeschriebene Größe der Gartenlaube, die 24 m2 nicht überschreiten darf. Nur bis zu dieser Größenordnung ist somit eine Befreiung von der Grundsteuer möglich.

Bei Erhebung der Grundsteuer A wird der Bescheid direkt an den zuständigen Verein oder Eigentümer übersandt. Die Kosten werden mit den Kleingärtnern einzeln abgerechnet. Dies kann natürlich auch als Teil der Pachtzahlung geschehen. Letztlich ist entscheidend wie der Mietvertrag die Zahlung der Betriebskosten und öffentlichen Lasten geregelt hat. Alle Gärten, die eine Laube größer als 25 qm besitzen, werden mit Grundsteuer B belastet. Dann bekommt der Kleingärtner den Bescheid (Grundsteuer B) für die Laube direkt und der Grundstückseigentümer den Bescheid Grundsteuer B für die Gartenfläche.

Da Sie keinen Steuerbescheid erhalten haben und Ihr Kleingarten auch nicht unter die Regelung des § 3 BKleingG fällt, gehe ich davon aus, dass Grundsteuer A anfällt. Weshalb dies plötzlich der Fall ist, sollten Sie durch Einsichtnahme in den Steuerbescheid bzw. Rückfrage beim Finanzamt aufklären.
c.
Die von Ihnen zitierte Regelung des Pachtvertrages erfasst auch die öffentlichen Lasten. Auch wenn die Formulierung etwas „untechnisch“ ist, so ist gemeint, dass Kosten weitergereicht werden können. Damit auch Steuerlasten. Unabhängig davon ergibt sich auch aus § 5 Abs. 5 BKleingG die Verpflichtung des Pächters dem Verpächter die öffentlich-rechtlichen Lasten zu erstatten.

d.
Siehe die Ausführungen unter b.. Normalerweise müsste die Position Grundsteuer gesondert ausgewiesen sein. Dies hängt aber wiederrum von den einzelvertraglichen Regelungen ab. Auch Pauschalen sind denkbar.

e.
Auch für Ansprüche aus Pachtverträgen, hierunter fallen auch die Nebenkosten eines Pachtverhältnisses, greift die regelmäßige Verjährungsfrist des BGB von 3 Jahren. Eine Vorschrift wie die im Wohnraummietrecht bestehenden Abrechungspflicht nach § 556 BGB für Betriebskosten binnen 12 Monaten nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes existiert nicht.

f.
Da Sie die Wasserversorgung über das Netz des Verbandes B erhalten und diese die Versorgung an eine Mitgliedschaft koppelt, sollten Sie die Beiträge auch weiterhin bezahlen. Es ist Sache des Verbandes B Ihnen Wasser über dessen Netzt zur Verfügung zu stellen. Eine Verpflichtung zur Wasserlieferung kann ich aus Ihren Sachverhaltsschilderungen nicht erkennen.



Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2008 | 19:11

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Meivogel,

für die Beantwortung meiner Fragen danken ich Ihnen.


Wenn mein Garten nach Ihrer Antwort zu a) den rechtlichen Status eines Kleingartens behält, gilt dann für diesen noch die Gartenordnung vom Verband B, in dem ich nur noch wegen meiner Wasserversorgung Mitglied bin oder wenn nicht, gibt es dann hierbei etwas zu beachten?
In den Gartenordnungen steht ja immer, was nicht erlaubt ist zu pflanzen und wenn doch, wo dann mit welchen Abständen.

Kann man bei der Bewertung der Grundsteuer darauf bestehen, dass diese auf der Grundlage der Grundsteuer A erhoben wird?
Nach Rückfragen beim Finanzamt gibt es in Berlin keine Grundsteuer A bzw. B. Man könne lediglich nach Prüfung unseres Anliegens den Bodenpreis eventuell geringer ansetzten. Wie gesagt, erst nach Prüfung durch das Finanzamt.

Als letztes würde ich gerne noch folgendes wissen.
1995 musste ich ja im Verband B Mitglied werden, um beim Eigentümer B pachten zu dürfen, der ja zum 01.01.2000 das Grundstück mit meinem Garten darauf verkaufte.
Nach der Satzung vom Verband B dürfte hier nur der Bürger Mitglied werden, der unter anderem auch ein Grundstück des Vereins nutzt.
Ebenso nach der Satzung endet die Mitgliedschaft nur durch eine schriftliche Austrittserklärung, den Ausschluss bzw. den Tod des Mitglieds.
Das einzige was für mich hier zutreffen würde ist das ich seit dem Verkauf im Jahr 2000 kein Grundstück mehr des Vereins nutze.
Liegt in diesem Fall auch eine Beendigung der Mitgliedschaft vor, da die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft nicht mehr vorliegen? Die drei aufgezählten Fälle zur Beendigung sind ja nicht vorgekommen.

Vielen Dank und ein schönes Wochenende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.12.2008 | 22:03

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sind nachder von Ihnen auszugsweise geschilderten Satzung nach wie vor Mitglied im Verband B, da keiner der genannten Beendigungsgründe vorliegt. Dass die Voraussetzungen Mitglied zu werden in Ihrem Fall heute nicht mehr vorlägen endet nichts an Ihrer Mitgliedschaft. Somit ist auch die Gartenordnung einschlägig, da diese die Rahmenbedingungen definiert, wie die Mitglieder ihre Gärten nutzen können. Sicherlich steht auch in der Satzung, dass die Gartenordnung von den Mitgliedern einzuhalten ist.

Die Aussage des Finanzamtes, es gäbe keine Grundsteuer A und B in Berlin verwundert. Sie sollten hierzu einen Steuerberater befragen. Sie haben Anspruch auf eine gesetzlich korrekte Bewertung Ihres Gartens. Ich empfehle Ihnen, diese Frage unter Einbindung eines Steuerberaters mit dem Finanzamt zu klären. Von hier aus kann ich nur sagen, dass nach Ihren Schilderungen Grundsteuer A anfallen müsste.

Bewertung des Fragestellers 2008-12-15 | 19:32


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