wir sind Pächter eines DDR-Grundstückes und uns wurde nun das Angebot vom Verpächter gemacht, das Grundstück zu kaufen. Auf unserem Grundstück sind zwei ausgebaute Lauben und das Grundstück hat einen Abwasseranschluß, Tiefbrunnen sowie Strom.
Da meine Großeltern nicht mehr leben, stehen uns leider nicht alle Unterlagen zur Verfügung.
Unser Plan ist es, das vordere Haus abzureißen und dort ein Einfamilienhaus zu bauen. Das hintere Haus würde vor dem Bau des EFH saniert/ausgebaut werden und zur Nutzung meiner Mutter zur Verfügung stehen.
Das hintere Haus steht aber nur ca. 1,5 m vom Zaun weg. Wie wir erfahren haben, muss ein Haus mind. 3 m vom Zaun weg stehen. Soweit sich meine Mutter erinnern kann, wurde zu Zeiten meiner Großeltern, der Zaun nachträglich versetzt, da die Vermessung des Grundstückes nicht korrekt war.
Wenn wir das EFH bauen und den Bauantrag stellen, müssen wir angeben, dass eine Wochenendlaube ebenso auf dem Grundstück ist? Oder ist die für den Bauantrag nicht relevant?
Wir wissen leider nicht 100%ig, ob die hintere Laube zu DDR-Zeiten genehmigt wurde. Uns liegen jedenfalls keine Dokumente vor. Besteht die Gefahr, dass wir das hintere Haus deshalb abreißen müssen?
Ist die Gemeinde verpflichtet uns die Unterlagen auszuhändigen? Wie lange müssen diese Unterlagen aufbewahrt werden? Oder gibt es Gesetze für Wochenendgrundstücke, weshalb eine Genehmigung für den Ausbau eines „Schuppens" nicht vorliegen muss?
Über Antworten auf unsere Fragen sind wir dankbar.
Vielen Dank & beste Grüße
Antwort geschrieben am 03.07.2011 18:00:44 
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Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Strehlener Straße 12, 01069 Dresden, Tel: 0351 - 479 60 900, Fax: 0351 - 479 60 901
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
Bewertungen: 90
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vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
"Wenn wir das EFH bauen und den Bauantrag stellen, müssen wir angeben, dass eine Wochenendlaube ebenso auf dem Grundstück ist? Oder ist die für den Bauantrag nicht relevant?"
Ja, diese Angaben sind im Bauantrag bei der unteren Baubehörde des LK Oberhavel in Oranienburg gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 9 BbgBauVolV u.a. einzureichen.
Googlen Sie nach BRAVORS für die landesrechtlichen Vorschriften.
"Wir wissen leider nicht 100%ig, ob die hintere Laube zu DDR-Zeiten genehmigt wurde. Uns liegen jedenfalls keine Dokumente vor. Besteht die Gefahr, dass wir das hintere Haus deshalb abreißen müssen?"
Die Gefahr besteht. Jedoch nur soweit kein Bestandsschutz besteht. "Ein durch Art. 14 I GG bewirkter Bestandsschutz liegt nur dann vor, wenn der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist. (BVerfG NVwZ 2001, 424)"
In der Tat müsste im Fall des Falles die Genehmigung oder die zu irgendeiner Zeit vorliegende Genehmigungsfähigkeit nachgewiesen werden können.
Sie sollten hier aber keine schlafenden Hunde wecken. Für den Neubau des Hauses vorn sind nur die eigenen Abstandsflächen bezüglich Grundstücksgrenze und zur Abstandsfläche des hinteren Gebäudes relevant. Ob eine Eintragung der Abstandsfläche des hinteren Hauses zur Grundstücksgrenze erwartet wird, wage ich zu bezweifeln.
Denn aufgrund des Abstandes des hinteren (Wohn)-Hauses ist gemäß § 6 Brandenburgische Bauordnung von einem Überschreiten der Abstandsfläche in jedem Falle auszugehen. Hier hilft Ihnen möglicherweise der Bestandsschutz nach § 6 Abs. 12 Satz 3 BbgBauO weiter. Damit schließt sich der Kreis zur Problematik der ursprünglichen Genehmigung des hintern Gebäudes. Weiter wäre eine Abweichung nach § 60 BbgBauO von Bauvorschriften möglich.
Ist die Gemeinde verpflichtet uns die Unterlagen auszuhändigen?
Soweit Unterlagen bestehen, sollten Ihnen Einsicht gewährt werden. Ich sehe hier keine entgegenstehende Norm.
Wie lange müssen diese Unterlagen aufbewahrt werden?
Da die Unterlagen aus DDR Zeiten stammen, lässt sich dies nicht eindeutig beurteilen. Ein Indiz ist das Brandenburgische Archivgesetz, das eine Frist von 30 Jahren beinhaltet.
Nach § 4 Abs. 1 Brandenburgisches Archivgesetz- BbgArchivG sind die Gemeinden spätestens nach 30 Jahren (mit Ausnahmen) verpflichtet die unbenötigten Unterlagen dem Landesarchiv anzubieten.
Damit besteht durchaus die Möglichkeit, dass sich die gesuchten Unterlagen (auch) schon im Landesarchiv Brandenburgs befinden.
"Oder gibt es Gesetze für Wochenendgrundstücke, weshalb eine Genehmigung für den Ausbau eines „Schuppens" nicht vorliegen muss?"
Nach Erwerb des Grundstückes sind die dahingehend einschlägigen Gesetze (Schuldrechtsanpassungsgesetz und das Vertragsgesetz der DDR) obsolet, da die besondere Trennung, das Auseinanderfallen von Eigentum am Grundstück und dessen Nutzung aufgrund ursprünglich zu Zeiten der DDR begründeter Verträge nicht mehr besteht.
Der Umbau des hinteren Hauses richtet sich nunmehr nach der Brandenburgischen Bauordnung.
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Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder
Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
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