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Österreich: Wohnungskauf zum Festpreis, zulässige Flächenabweichung


08.12.2008 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Rechtsanwältin, sehr geehrter Rechtsanwalt,

folgender Sachverhalt:

Ich habe eine Wohnung in Tirol in Österreich (!) gekauft.
Geltendes Recht ist österreichisches Recht.

Im Kaufvertrag ist ein Festpreis angegeben, in den Anlagen zum Vertrag befindet sich eine Planzeichnung mit Flächenangaben sowohl für die einzelnen Zimmer als auch für die gesamte Wohnung. Diese Zeichnung enthält den Hinweis: "Sämtliche Planmaße sind unverbindliche Rohbaumaße und können von den Ausführungsmaßen abweichen."
Mit der hier angegebenen Grundfläche wird in Prospekten wie auch im Internet geworben. Abweichende Flächenangaben finden sich nicht im Vertragswerk.

Bei der Planung der Küche durch eine lokale Firma ist aufgefallen, dass eine Wand um ca. 10% kürzer ist als aus der maßstäblichen Zeichnung abgemessen. Ich habe somit Anlass zu der Vermutung, dass zumindest in Teilbereichen die tatsächliche Grundfläche nicht unerheblich von der prospektierten Grundfläche abweicht.

Es ergeben sich für mich folgende Fragen:

1. Sind die Prospektangaben bzw. die "unverbindlichen Rohbaumaße" - die jedoch ausdrücklicher Vertragsbestandteil sind -überhaupt relevant für die rechtliche Bewertung einer Flächenabweichung?

2. Welche Flächenabweichungen sind zulässig und somit vom Festpreis abgegolten?

3. Welche Einzelmaßabweichungen sind zulässig? (Abweichung von Flächen einzelner Räume, Abweichungen von Abmessungen einzelner Wände, etc.)

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

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Sehr geehrter Ratsuchender,


auch wenn in der Planzeichung von unverbindlichen Rohbaumaßen die Rede ist, kann nicht in der von Ihnen beschriebenen Art abgewichen werden.

Denn offensichtlich ist der Vertrag mit Bauverpflichtung abgeschlossen worden, so dass auch dort ide ÖNORM hinsichtlich der Maßabweichungen Bestand hat, zumal der Festpreis auf eine bestimmte Wohnungsgröße bezogen sein dürfte.

Allerdings werden Sie hier nicht umhinkommen, den gesamten Vertrag individuell prüfen zu lassen, da dier genaue Wortlaut des Vertrages unbedingt noch ergänzend zu prüfen ist.


Vorbehaltlich dieser Prüfung und unter Anwendung der ÖNORM B 1100 sind im Normenkatalog in Verbindung mit der entsprechenden ÖNORM DIN Abweichungen je mach Längenmaßevon bis zu 3% als innerhalb der in der Toleranzgrenze liegend hinzunehmen. Dann kann keine Änderung des Festpreises oder ein anderes Gewährleistungsrecht ausgeübt werden; dieses wäre noch hinzunehmen. Die Grenzen liegen bei einer Maßgröße (gemessen wird dabei 10 cm von der jeweiligen Ecke aus) bis

3 m bei 12 mm
6 m bei 16 mm


Entscheidend ist dabei die zulässigen Ist-Maßabweichungen als „Toleranz“, und zwar bei jedem Einzelmaß.



Die von Ihnen genannten Abweisungen werden daher vermutlich, aber vorbehaltlich der ergänzenden Vertragsprüfung nicht hinnehmbar sein.


Hier würde ich Ihnen raten, die Feststellungen der lokalen Firma schriftlich fixieren zu lassen (ggfs. durch die Neuvermessung eines Bauingenieurs) und dann nach Vertragsprüfung die Rechte durch einen österreichischen Kollegen durchsetzen zu lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2008 | 09:19

Sehr geehrter Rechtsanwalt,

vielen Dank zunächst für Ihre Antwort.

Es bleibt für mich im Wesentlichen eine Frage:

Gibt es in der ÖNORM oder der österreichischen Rechtsprechung entsprechende Toleranzen (zum Beispiel die beschriebenen 3%) auch für Flächenangaben? Nur diese sind im Klartext im Vertrag aufgeführt.

Für eine kurzfristige Antwort wäre ich sehr dankbar!

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2008 | 09:33

Sehr geehrter Ratsuchender,


die ÖNORM B 1800 ist bei der Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken heranzuziehen, so dass dann die genannten Toleranzen tatsächlich berechnet werden können.


Mit fvreundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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