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Nutzungsvereinbarung Wertminderung von Miteigentum durch Nutzungsvereinbarung


19.03.2017 18:14 |
Preis: 50,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Folgende Situation liegt vor:
Mein Vater und ich erben zu je 50% ein Grundstück mit Haus. Wir beide werden Unterschiedliche Teile des Objekts für uns in Anspruch nehmen. Um die Nutzung der Grundstücksfläche und dessen Bebauung ( Wohnhaus, Schuppen, Garage) klar zu Regeln und bei anstehenden baulichen Veränderungen nicht meinen Vater um Zustimmung bitten zu müssen, würde ich gerne eine Nutzungsvereinbarung mit ihm schließen. Meine Nutzung soll sich dabei auf das Wohnhaus und 50% des Grundstücks beziehen. Mein Vater wird den Schuppen, die Garage und die anderen 50% nutzen. Dabei muss noch angemerkt werden, dass es sich dabei lediglich um eine gedachte Trennung handelt, um eventuell auftretenden Konflikten aus dem Weg zu gehen und die Verantwortung der einzelnen Personen auf bestimmte Bereiche festzulegen. So weit zur Situation.

Jetzt ist folgendes Problem aufgetreten:
Bei der Ausarbeitung des Überlassungsvertrags hat nun der bearbeitende Notar einen Einwand gebracht, der für mich nicht nachvollziehbar ist. Er wies darauf hin, dass wenn ein solcher Nutzungsvertrag der Miteigentümervereinbarung angefügt wird, dieser sich im Falle eines Verkaufs negativ auf den Wert des Anteils meines Vaters auswirkt. Nach meinem Verständnis ändert eine Festlegung der Nutzung nicht den Wert des Miteigentums im Fall einer Veräußerung. Es könnte ja sogar zusätzlich vereinbart werden, dass die Nutzungsvereinbarung erlischt wenn das Grundstück verkauft werden sollte. Generell erlaubt die Miteigentümervereinbarung einen Verkauf nur im Ganzen und einvernehmlich.

Liegt der Notar mit seiner Einschätzung richtig?
Macht es einen Unterschied, wenn die Nutzungsvereinbarung nicht ins Grundbuch eingetragen wird? ( Ich bin mir nicht sicher ob das überhaupt eine Option ist.)

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Vereinbarungen zugunsten eines von zwei Eigentümern können in der Tat den Wert des Anteils des anderen für den Verkaufsraum schmälern. Daher spricht einiges dafür, dass der Notar die Rechtslage richtig einschätzt, wobei dies im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend beurteilt werden kann, da insofern die Kenntnis aller Details zum Fall, insbesondere Art und Umfang der Berechtigungen, erforderlich ist. Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Manche Rechte wie etwa Geh-, Fahr- und Wegerechte sind ohne Eintragung in das Grundbuch kaum durchsetzbar. Die Vereinbarung als solche wird nicht eingetragen, allerdings ggf. die in ihrer enthaltenen Rechte und Grunddienstbarkeiten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.03.2017 | 22:03

Vielen Dank erstmal für die Antwort.
Bezugnehmend auf die oben genannte Idee, dass die Nutzungsvereinbarung erlischt, sobald es zu einem Verkauf kommen würde:
Das scheint dann ja so nicht festlegbar zu sein. Aber für den Fall das man nun genannte Grunddienstbarkeiten ins Grundbuch eintragen lässt, würde die Möglichkeit bestehen diese wieder zu löschen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2017 | 22:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Wie gesagt kann die Nutzungsvereinbarung erst in Kenntnis ihres Inhalts beurteilt werden. Allerdings ist es möglich, im Grundbuch eingetragene Rechte und Grunddienstbarkeiten einvernehmlich jederzeit wieder zu löschen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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