14.01.2012 | 22:00
Antwort
von
Rechtsanwalt Peter Dratwa
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Sehr geehrte Fragesteller,
zunächst vielen Dank für Ihre Fragen, die ich wie folgt beantworte:
1. Falls ich einfach kaufe und "still" renoviere - ab welchem Umfang wäre eine Renovierung genehmigungspflichtig ? M.E. nie, solange ich die Fläche nicht vergrößere und die Substanz nicht grundlegend verändere - ist das richtig ?
Zunächst stellt sich die Frage, ob jemals für die Wohngebäude eine Baugenehmigung vorlag oder ob es sich um Schwarzbauten, also ohne Baugenehmigung, handelte. Vorliegend handelt es sich um ein Landschaftsschutzgebiet. Landschaftsschutzgebiete sind Gebiete, in denen alle Handlungen verboten sind, die den Charakter des Gebietes verändern können oder dem jeweiligen Schutzzweck zuwiderlaufen. Die Schutzvorschriften dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Grundsätzlich kann in einem Landschaftsschutzgebiet nicht gebaut werden. Das Vorrecht für die Realisierung von Außenbereichsvorhaben wird nach Bundesrecht (§
35 Baugesetzbuch) u.a. land - oder forstwirtschaftlichen Betrieben oder Gartenbauunternehmen abweichend vom grundsätzlichen Bauverbot ausnahmsweise eingeräumt, soweit ein Vorhaben einem Betrieb dient, es nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt, die ausreichende Erschließung gesichert ist und dem Vorhaben öffentliche Belange, hier dem Naturschutz, nicht entgegenstehen. Ein landwirtschaftlicher Betrieb ist dann anzunehmen, wenn eine dauerhafte, planmäßige Bodenbewirtschaftung zur Erzeugung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse erfolgt und diese auf Ertragserzielung ausgerichtet ist. Soweit eine landwirtschaftliche Betätigung als Hobby ohne Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird, liegt kein landwirtschaftlicher Betrieb vor. Demnach kann in Ihrem Fall eigentlich nur davon ausgegangen werden, dass seinerzeit bei der Errichtung der Gebäude keine Baugenehmigung vorlag, da es sich vermutlich um keinen landwirtschaftlichen Betrieb gehandelt hat.
2. Wie kann ich erfahren, welche der Gebäude rechtmäßig bestehen und als Wohnraum genutzt werden dürfen ? Wie wäre der korrekte Weg - Anfrage bei Baumamt ? Ich möchte auch keine schlafenden Hunde wecken und den älteren Leuten Ärger einbrocken, daher meine Scheu eine offizielle Anfrage (mit ggf. Besuch vor Ort) zu stellen. Gibt es noch andere Wege ? (Akteneinsicht ?)
Um genaues zu erfahren, müssten Sie in der Tat beim Bauamt vorstellig werden. Mit einer entsprechenden Vollmacht der jetzigen Eigentümer können Sie die diesbezügliche Akte des Grundstückes einsehen. Allerdings müssten die jetzigen Eigentümer auch Kenntnis davon haben, ob seinerzeit bei der Errichtung der Wohngebäude eine Baugenehmigung vorlag oder nicht.
3. Kann das Wohnrecht durch die 10-15 Jahre Pause verfallen sein ? Woran wird das überhaupt festgemacht (gemeldeter Wohnsitz ?)
Wenn es sich um einen Schwarzbau handelt, dann bestand zu keinem Zeitpunkt die Nutzungsmöglichkeit zu Wohnzwecken. Es ist jedoch anzunehmen, dass die Baubehörde dies über einen sehr langen Zeitraum geduldet hat und somit ein Bestandschutz auf weitere Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken eingetreten ist. Problematisch ist jedoch, dass die Gebäude seit 10-15 Jahren nicht mehr auf Dauer zu Wohnzwecken, sondern lediglich als Wochenendhaus genutzt werden. Damit könnte der Bestandschutz auf weitere Nutzung der Gebäude zu Wohnzwecken auf Dauer entfallen sein. Jedenfalls wird dies in der Rechtsprechung so gesehen. Es kommt letztlich darauf an, wie lange die Baubehörde bereits Kenntnis von der Nutzung der Gebäude lediglich als Wochenendhaus Kenntnis hat. Der gemeldete Wohnsitz der jetzigen Eigentümer dürfte insoweit eine Rolle spiele.
Jedenfalls ist ein Grundstückskauf mit der Absicht, dort auf Dauer zu wohnen, sehr problematisch, insbesondere da es sich um ein Landschaftsschutzgebiet handelt.
Also um Rechtssicherheit herzustellen und nicht ständig eine Beseitigungsanordnung der Behörde befürchten zu müssen, sollten Sie vor einem Kauf alles genau abklären.
Gern stehe ich bei Unklarheit für eine Nachfrage zur Verfügung und verbleibe,
mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller
15.01.2012 | 11:43
Sehr geehrter Herr Dratwa,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Wir können in jedem Fall von einem ursprünglich genehmigten Bau ausgehen, höchstens Erweiterungen (Stallanbau) wurden ohne Genehmigung vorgenommen.
Das Grundstück liegt zwar in einem Landschaftsschutzgebiet, die Bebauung erfolgte aber schon lange vorher (ca. 1920). Auch einige Bauten in der Nachbarschaft haben daher Bestandsschutz.
Würden Sie diese Tatsache bitte noch in Ihre Erklärung einfließen lassen ?
Vielen Dank
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
15.01.2012 | 12:57
Sehr geehrter Fragesteller,
soweit zu einem bestimmten Zeitpunkt der Bau rechtmäßig erfolgte, wird diesbezüglich Bestandschutz bestehen. Problematisch könnte sein, dass die Gebäude über einen ziemlich langen Zeitraum nicht auf Dauer zu Wohnzwecken benutzt wurden und somit möglicherweise der Bestandschutz endete.
Unterstellt man in Ihrem Fall jedoch nach wie vor bestehenden Bestandschutz für die seinerzeit rechtmäßig errichteten Gebäude, so ist darauf hinzuweisen, dass der Bestandsschutz nur das Bauwerk in seiner jetzigen Form erfasst und keine wesentlichen Änderungen. In den Bestandsschutz fallen somit lediglich Unterhaltungsmaßnahmen sowie Instandsetzungsmaßnahmen.
Bestandschutzschutzschädlich sind jede Änderungen, die über die bloße Substanzerhaltung hinaus die Bauten erweitern oder sonst in ihrem Äußeren oder in ihrem Bauzustand verändern oder verbessern oder die Funktionsfähigkeit erhöhen. Derartige Änderungen gehen über die Erhaltung des geduldeten Altbestandes hinaus ( vgl. OVG Koblenz , Urteil vom 20. 4. 2006 - 8 A 10119 / 06 ).
Bedenken Sie bitte, dass vorliegend nur eine Erstberatung erfolgt, die eine ausführliche Beratung bei einem Fachanwalt vor Ort, der auch die Örtlichkeiten kennt, nicht ersetzen kann. Vor dem Hintergrund, dass späterer Ärger mit den Behörden äußerst kostenintensiv sein kann und im äußersten Fall sogar zu einer Beseitigungsverfügung führen kann, sollten Sie sich auf jeden Fall noch einmal diesbezüglich vor einem Kauf ausführlich beraten lassen.
Mit freundlichem Gruß
Peter Dratwa
Rechtsanwalt
