da ich leider mit einigen Rechtsanwälten sehr schlechte Erfahrungen machen mußte, Fehlberatung mit schwerwiegenden Folgen, wollte ich mich auf diesem Weg erst einmal kundig machen, ehe ich wieder einem Anwalt mit dieser Sache beauftrage.
Ich habe mit meiner Ex im Jahr 2000 ein Haus gebaut.
Wir waren nicht verheiratet.
Sie hat einen Kredit für das Haus genommen (Beamte) ich habe meinen Anteil in Form von Eigenleistung dazu beigetragen (steht im Kreditantrag).
Geschätze Baukosten laut Gutachten ca. 400.000 €, Kreditsumme meiner Ex ca. 180.000 € und das Haus ist fast fertig und seit 2001 bewohnt, also sieht man hier schon, dass dies ohne Eigenleistung nicht möglich gewesen wäre.
Es gibt ein Kind (jetzt 16).
2005 bin ich dann ausgezogen und wohne seither in einer Mietwohnung.
Mein Anteil im Grundbuch ist 25% an Haus und Grundstück (wollte die Bank damals so als Absicherung, da ich als Bürge eingetragen war, was ich aber schriftlich seit 2006 nicht mehr bin).
Nun will sie mir meinen Anteil für Summe x abkaufen, was auch in Kürze passieren wird.
Man sagte mir, ich könne dann aber noch anschließend eine Nutzungsentschädigung einklagen für die Zeit zwischen Auszug und Verkauf meines Grundbuchanteiles (also so ca. 6 Jahre).
Es gibt ein Gutachten (vom Gericht beglaubigt) wo auch eine Mietschätzung für das Objekt (brutto und netto) vorgenommen wurde.
Somit ließe sich ja mein Anteil (25%) sehr leicht errechnen.
Folgende Fragen habe ich deshalb:
- welche Dokumente genau sind ausschlaggebend für die genaue Berechnung der Nutzungsentschädigung (Abmeldung Einwohnermeldeamt, Grundbuchübertragung) ?
- kann ich auch nach der Grundbuchübertragung noch die Nutzungsentschädigung einklagen ?
- brauche ich für die Klage zwingend einen Anwalt ?
- was kann meine Ex bei der monatlichen Nutzungsentschädigung (25% von der zu erwartenden Netto Miete, Netto heißt nach Abzug Hauserhaltungskosten, etc.) bei mir eventuell noch gegenrechnen ?
- spielt es eine Rolle, dass sie den Kredit zahlt ?
- kommt es bei solch einem Verfahren auch immer erst zu einer Vergleichverhandlung beim ersten Verhandlungstermin ?
- kann ich auch noch Mietausfall geltend machen, da sie einige Räume nachweislich an ihren neuen Lebenspartner ohne meine Zustimmung vermietet hat (seit 2007) ?
Für eine rasche und fachkundige Antwort wäre ich sehr dankbar, da die Grundbuchübertragung meines Anteiles unmittelbar bevor steht.
MfG
Peter Rothe
Antwort geschrieben am 01.08.2011 17:05:49 
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Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
Lautenschlagerstr. 3, 70173 Stuttgart, Tel: 0711-7223-6737, Fax: 0711-7223-6738
Arbeitsrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Baurecht, Verwaltungsrecht, Ausländerrecht
Bewertungen: 434
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts ist folgt beantworte:
1.
Der Geschädigte muss einen Nutzungswillen und die hypothetische Nutzungsmöglichkeit gehabt haben (Fühlbarkeit der Beeinträchtigung), was ich hier unterstelle.
Die Höhe der Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem Wert, den die Verkehrsauffassung der Einsatzfähigkeit der Sache beilegt.
Sie richtet sich regelmäßig nach dem erzielbaren Mietwert unter Berücksichtigung der Lebens- und wirtschaftlichen Verhältnisse der Miteigentümer, insbesondere der Kosten und Lasten für die Wohnung.
Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt und die Grundbuchübertragung sind dafür sicherlich auch ausschlaggebend, aber zunächst einmal sollte der hier erzielbare Mietwert ermittelt werden, als z.B. auf Grundlage des geltenden Mietspiegels oder auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens geschehen kann.
Letzteres ist sicherlich hier geeigneter.
Der Sachverständige kann man auch genau sagen, welche Unterlagen er benötigt, dieses sind aber in der Regel Grundbuchauszüge, Kauf- und Kreditverträge etc.
Vielleicht können Sie sich darüber einig werden.
2.
Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung muss vertraglich beides zusammen geregelt werden, also die Anteilsübertragung und auch zugleich die Nutzungsentschädigung, da ansonsten die Gefahr besteht, dass bei einer mangelnden Regelung über die Nutzungsentschädigung bei der Anteilsübertragung Erstere nicht mehr einklagbar ist, da dann die Anteilsübertragung letztlich unentgeltlich gewährt wurde.
Würde man also nur die Anteilsübertragung notariell regeln, ohne hier die Nutzungsentschädigung zu erwähnen, so kann man nach meiner ersten Meinung letztere gar nicht mehr ohne weiteres einklagen, weil dann Ihre eigentumsrechtliche und sonstige Erklärung auch so verstanden werden kann, das Sie auf die Nutzungsentschädigung verzichten wollen.
Ich würde daher auf keinen Fall das eine ohne das andere regeln.
3.
Ob Sie einen Anwalt brauchen, hängt in erster Linie vom Streitwert ab, bleibt dieser unter 5.000 € können Sie vor dem Amtsgericht selbst klagen, bei einem Wert über 5.000,01 € besteht Anwaltszwang.
4. und 5.
Der Anteil am Kreditvertrag spielt natürlich auch eine wesentliche Rolle und beeinflusst daher die Gebrauchsregelung und Regelung der Unterhaltungskosten der Immobilien sowie die Nutzungsentschädigung.
Leider kann ich aus wirtschaftlichen und aus Zeitgründen hier nicht näher darauf eingehen, da dieses ansonsten den Rahmen einer Erstberatung verlassen würde – ich bitte ich Sie insofern um Ihr Verständnis.
6.
Das Gericht soll in jeder Lage des Verfahrens auf eine gütliche Beilegung des Rechtsstreits oder einzelner Streitpunkte bedacht sein.
Der (ersten) mündlichen Verhandlung geht ganz grundsätzlich zum Zwecke der gütlichen Beilegung des Rechtsstreit eine Güteverhandlung voraus, es sei denn, es hat bereits ein Einigungsversuch vor einer außergerichtlichen Gütestelle stattgefunden oder die Güteverhandlung erscheint erkennbar aussichtslos (was meistens so gut wie nie der Fall ist).
Das Gericht hat in der Güteverhandlung den Sach- und Streitstand mit den Parteien unter freier Würdigung aller Umstände zu erörtern und, soweit erforderlich, Fragen zu stellen.
Die erschienenen Parteien sollen hierzu persönlich gehört werden.
7.
Richtig, für eine Vermietung ohne Ihre Zustimmung können Sie ebenfalls entsprechenden Ersatz fordern.
Hierbei handelt es sich nur um eine Erstberatung. Dieses ist eine erste Einschätzung der Sach- und Rechtslage, um Ihnen erste Schritte aufzuzeigen.
Eine Erstberatung kann niemals eine weitere Beratung und Begutachtung sowie Vertretung ersetzen. Es kann nur eine erste und vorläufige Einschätzung sein, um Ihnen den richtigen Weg zu weisen.
Alles andere kann hier nur anhand aller bekannten Einzelfallumstände und insbesondere anhand der schriftlichen Unterlagen, die in diesem Fall vorliegen, bewertet und begutachtet werden.
Dieses ist nicht Sinn einer Erstberatung.
Ich möchte Ihnen dieses nur deshalb mitteilen, da Sie nach Ihren Angaben bereits mehrfach schlechte Erfahrung mit Kolleginnen und Kollegen gemacht haben.
In Ihrer Sache empfehle ich Ihnen dringend eine weitere Beratung und gegebenenfalls Vertretung, wobei dieses meines Erachtens spätestens vor Gericht sowieso notwendig sein wird, da aller Voraussicht nach der Streitwert über 5.000 € hinausgehen dürfte (Anwaltszwang, siehe oben).
Aber auch ansonsten dürfte dieses erforderlich sein, um Ihre Interessen bestmöglich zu wahren.
Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt
HSV Rechtsanwälte
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