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Nutzungsänderung Gewerbe zu Wohnung in Mischgebiet (BW) zulässig?


| 09.12.2014 11:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Durchmischung in einem einzelnen Gebäude eines Mischgebietes nach der Baunutzungsverordnung


In einem Mischgebiet in BW, das bereits zu 90% bebaut ist und eindeutig den Charakter eines Dorfkerns / Wohngebietes hat, wurde ein Grundstück erworben mit dem Ziel ein Mietshaus mit 10 Parteien zu errichten. Bauantrag wurde gestellt. Die Baurechtsbehörde hat dann eine zu 30% gewerbliche Nutzung in dem Gebäude auferlegt da im Mischgebiet eine Durchmischung erforderlich wäre?! Heute liegt eine Baugenehmigung vor, in der einige Wohnungen mit "Büro" bezeichnet sind und die Wohnflächenberechnung ebenfalls "Büro" ausweist. Sollte die Vermarktung als Büro nicht gelingen so möchte ich das Gebäude als reines Wohnhaus nutzen. Meine Bank meinte nun, dass ich die als Büro beschriebenen Flächen nach Fertigstellung nicht als Wohnung vermieten dürfe. Leider ist damit zu rechnen, dass Nachbarn eine "falsche" Nutzung zur Anzeige bringen würden.

Nun meine Frage:

Kann ich nach Fertigstellung des Gebäudes, wenn die Büroflächen sich nicht vermarkten lassen, über eine Nutzungsänderung ein reines Wohngebäude erreichen? Kann dies abgelehnt werden mit der Begründung, dass eine Durchmischung des Mischgebietes unter allen Umständen durchzusetzen ist? Müsste ich dadurch ggf. erhebliche finanzielle Nachteile hinnehmen? Gibt es Referenzfälle?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nur zur Verdeutlichung möchte ich Ihnen vor die gesetzliche Norm, die hier relevant ist, aus der Baunutzungsverordnung zitieren:

6 Mischgebiete
„(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
1.
Wohngebäude,

2.
Geschäfts- und Bürogebäude,

3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

4.
sonstige Gewerbebetriebe,

5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

6.
Gartenbaubetriebe,

7.
Tankstellen,

8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden."

Ich gehe davon aus, dass es hier keinen Bebauungsplan gilt, so dass es in der Tat auf die Einordnung in eine der Gebiete nach der Baunutzungsverordnung geht und hier das Mischgebiet unstreitig ist.

Dazu:
Der Nutzungskatalog des § 6 Abs. 2 und 3 BauN VO bezeichnet die Anlagen- und Betriebstypen, die im Mischgebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig sind.

Der Verordnungsgeber hat darauf verzichtet, das Verhältnis der beiden das Mischgebiet prägenden Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe nach der Fläche oder nach Anteilen näher zu bestimmen. § 6 BauN VO ermächtigt die planende Gemeinde auch nicht dazu, die beiden Nutzungen quantitativ in ein bestimmtes Verhältnis zueinander zu setzen (vgl. Ziegler, in: Brügelmann, BauGB, Stand 1994, Rn. 15 zu § 6 BauN VO und Besondere die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, Urteil vom 3. 4. 2008 - 4 CN 4. 07 ).

Die Entscheidung der Behörde kann ich somit nicht ganz nachvollziehen

Zwar könnte man annehmen, dass eine gewisse Durchmischung im Mischgebiet selbst, also reine Wohnbauten und reine Gewerbebauten sinn- und zweckgerichtet wären, aber eine Durchmischung in einem Gebäude selbst ist meiner Erfahrung nach nicht nur atypisch, sondern kann eben rechtlich auch wie gesagt nicht verlangt werden, da habe ich einige Zweifel daran.

Sie sollten nun folgendes unternehmen:
Weisen Sie die Behörde auf die o. g. Rechtsprechung und beanspruchen Sie eine schriftliche Auseinandersetzung mit dieser Thematik, insbesondere eine Bezugnahme auf eine anderweitige Rechtsprechung (die mir aber eben nicht bekannt ist).

Das Gebot der Durchmischung bezieht sich grundsätzlich nur auf das zusammenhängende Gesamtgebiet, das den Charakter eines Mischgebietes aufweist oder entsprechend beplant ist, unabhängig davon, für welchen Teil dieses Gesamtgebietes ein Bebauungsplan aufgestellt wird.

Eine Durchmischung in einem Gebäude hingegen ist nicht geboten und kann daher meines Erachtens auch nicht von Ihnen verlangt werden.

Denn ansonsten sehe ich durchaus erhebliche finanzielle Nachteile.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2014 | 16:09

Sehr geehrter Herr Hersterberg,

vielen Dank für Ihre Ausführungen und Begründungen, die ich komplett nachvollziehen kann.
Wie oben dargestellt liegt heute eine Baugenehmigung mit der gemischten Nutzung vor. Der vorhandene Bebauungsplan und die Begründung des Bebauungsplans unterstützt eindeutig Wohnbebauung und nicht störendes Gewerbe ohne Angaben zur Durchmischung.
Sicher wäre es besser gewesen, im Genehmigungsverlauf so vorzugehen wie Sie es vorschlagen und auf die verlangte Gewerbliche Nutzung entsprechend nachfragend zu reagieren. Das Genehmigungsverfahren ist ja aber jetzt mit der Erteilung der Baugenehmigung erst einmal abgeschlossen.

Dies zu verändern bedarf wohl einer Nutzungsänderung. Hierzu war meine Frage oben, ob dies abgelehnt werden könnte mit der Begründung, dass eine Durchmischung des Mischgebietes dann nicht mehr gegeben wäre. Auf welcher rechtlichen Basis beruht das "Gebot der Durchmischung"?

Besten Dank für Ihre Ausführungen.




Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2014 | 19:46

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:

In Bezug auf die Baugenehmigung (trotz Vorliegen eines Bebauungsplans, der dieses aber wohl auch nicht fordert - eine Durchmischung in einen EINZELNEN Gebäude) sollte eine Änderung aufgrund der obigen Argumentation beantragt werden können.

Zum Gebot der Durchmischung:
§ 6 Abs. 1 BauNVO drückt nach der Gesetzesbegründung und die konkretisierende Rechtsprechung zugleich aus, dass die beiden Nutzungsarten auch in ihrer jeweiligen Quantität "gemischt" sein sollen. In dieser sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die in § 6 Abs. 1 BauNVO normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, die sich gerade dadurch von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet.

Dieses ist aber wie gesagt nicht gebäudebezogen, sondern gebietsbezogen zu sehen - reden Sie also nochmals intensiv mit dem Baurechtsamt, ggf. mit anwaltlicher Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 11.12.2014 | 08:44


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