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Nutzung/Vermietung von an Wohnraum angebundenen "Abstellräumen" im Kellergeschoss


03.12.2014 17:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von



NRW: In einem großen Mehrfamilienwohnhaus von 1903 in Innenstadtlage besitzen wir die beiden Einheiten in der Parterre . Diese sind aktuell als Gewerbeinheit eingetragen und werden derzeit als Büro genutzt. Für die beiden Einheiten wird nunmehr eine Nutzungsänderung von der Gewerbe zur Wohnfläche beantragt. Dies ist nach Auskunft des Bauamtes unproblematisch, da die Gestaltung der Einheiten den übrigen Wohneinheiten entsprechen und aufgrund der Wohnraumverknappung in der Innenstadt dort die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnflächen von der Stadt gefördert wird.

Zum Sondereigentum einer der beiden Einheiten gehören zwei Räume im Kellergeschoss von jeweils weiteren ca. 14 m². Diese sind in der Teilungserklärung als „Abstellräume" ausgewiesen. Sie liegen direkt unterhalb der Wohnräume, sind über eine Treppe direkt an diese angebunden und werden von jeweils einem zu einem ¼ oberhalb der Parterrebodenkante liegenden Fenster-/Lichtschacht von ca. 1,15 m x 1,37 m ausreichend mit Tageslicht und Frischluft versorgt. Die Höhe der gewölbten Betonkappendecke liegt derzeit zwischen 2,00 m (Unterkante Stahlträger) bis 2,15 m (Oberkante Gewölberundung). Ausschachten zur Herstellung der eventuell geltenden Mindestraumhöhe von ca. 2,30/2,40m ist leider nicht möglich.

Plan A: In einem Abstellraum würden wir gern ein Bad einrichten. Der zweite Abstellraum würde beibehalten und könnte als Ankleidezimmer genutzt werden. Beide Räume wären demnach gemäß Bauordnung keine „Aufenthaltsräume" (für die die Mindestraumhöhe gälte). Nach Aufbereitung des bestehenden Betonfußbodens würde sich die Raumhöhe auf ca. 1,95 (Unterkante des mittig durch die Abstellräume verlaufenden Stahlträgers) bis 2,10 m (Oberkante Gewölberundung) reduzieren.

Plan B: Durch Entfernung von 50 – 100% der Decke eines Abstellraumes zum Wohnraum würde eine offene Galerie/Maisonette-Situation mit einer Raumhöhe von bis zu ca. 5m entstehen.

Plan C: Keine Umbauten der Abstellräume und Nutzung von Mietern "nach eigenem Ermessen und auf eigene Gefahr".

Meine Fragen:
1. Plan A: Kann das Bad wie oben beschrieben als ergänzender Wohnraum ohne weitere Genehmigung hergerichtet werden bzw. welche Voraussetzungen gelten für eine Genehmigungsfreiheit?
2. Plan B: Falls Plan A wegen zu geringer Deckenhöhe nicht möglich wäre, würde die Deckenöffnung aus dem „Abstellraum" einen Wohn- bzw. Aufenthaltsraum machen.
3. Plan C: Welche sonstigen, nicht genehmigungsbedürftigen Nutzungen jenseits des „Aufenthaltsraumes" sind für die beiden o.g. „Abstellräume" erlaubt und wie können diese in Publikationen und Mietverträgen korrekt benannt werden? (Bitte alle erlaubten Nutzung/Bezeichnungen aufführen wie z.B. Abstellraum, Lagerraum, Ankleidezimmer, Hobbyraum, Hauswirtschaftsraum, Werkstatt, Wellness/Sauna etc.)
4. Vermietung: Sind für die Vermietung derartiger Abstellräume außer dem Abzug der Flächen unter 2 m noch weitere Besonderheiten zu beachten?
03.12.2014 | 19:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung in der Abteilung Bau- und Architektenrecht wie folgt beantworten:

Zunächst ist der genaue Wortlaut der Teilungserklärung im Hinblick auf die vorhandenen Abstellräume in den Blick zu nehmen.

Um das Maß der zulässigen Nutzung zu bestimmen, ist auf die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abzustellen. Hieraus ergibt sich möglicherweise die Befugnis, den Abstellraum/die Abstellräume auch zu Wohnzwecken zu nutzen bzw. auszubauen. Es kann sich aber auch eine Beschränkung auf die Nutzung als Abstellraum schon aus dieser Bezeichnung des Raumes in der Teilungserklärung ergeben. Die Teilungserklärung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist auch auf die sachenrechtliche Begründung von Sondereigentum gerichtet. Daneben könnten die teilenden Eigentümer gem. § 8 Absatz 2 WEG i.V. mit § 5 Absatz 4 WEG Regelungen für das Verhältnis der künftigen Wohnungs- und Teileigentümer untereinander bindend festgelegt haben, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden sein könnten.

Hier müssten Sie unbedingt die entsprechenden Unterlagen zunächst prüfen (lassen).

Vorliegend müsste also die Teilungserklärung eine andere Nutzungsmöglichkeit und/oder die Genehmigung zum Ausbau enthalten.

Wenn in der Teilungserklärung, der bezüglich des jeweiligen Raumeigentums als Teileigentum i.S.d. § 1 Abs. 1 und 3 WEG hinsichtlich der getroffenen Zweckbestimmung die Bedeutung einer Vereinbarung zukommt, nichts Konkretes geregelt ist, muss die Zweckbestimmung der Abstellräume durch Abänderungsvereinnarung i.S.d. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG erfolgen, was die Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer erfordert.

Eine abweichende Nutzung oder ein Ausbau, wie von Ihnen vorgesehen, ist daher nur zulässig, wenn eine wirksame Vereinbarung der Eigentümer dies ermöglicht.

So hat z.B. das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) entschieden, dass einem Wohnungseigentümer nicht untersagt werden kann, in der Teilungserklärung als "Partyraum, Werkraum, Abstellraum, Waschküche, WC" bezeichnete Kellerräume zu anderen als den genannten Zwecken zu nutzen. Eine Nutzung als Wohnräume sei hingegen nicht zulässig, so das Gericht.

Die Bezeichnung als Abstellraum schließt zwar die Nutzung als Wohnung dabei nicht grundsätzlich aus, wenn sich allerdings, wie oben bereits ausgeführt, aus der Teilungserklärung nichts Konkretes ergibt, muss erst eine Abänderungsvereinbarung getroffen werden.

Es muss daher in Ihrem Fall zunächst die Problematik in Bezug auf das Wohnungseigentum geklärt werden.

Erst wenn sichergestellt ist, dass eine Umnutzung oder ein Ausbau der jetzigen Abstellräume (Stichwort: Zweckänderung) zivilrechtlich unter Geltung des WEG möglich ist, sind die bauordnungsrechtlichen Aspekte zu untersuchen; dies betrifft allerdings dann das Verwaltungsrecht, insbesondere das Bauordnungsrecht, und kann von mir im Rahmen der Fragestellung nicht abschließend beantwortet werden. Dies müsste im Anschluss ein Fachkollege, der vorwiegend bauordnungsrechtlich tätig ist, übernehmen.

Generell gilt jedoch auch in NRW, dass bei einer eventuellen Genehmigungsfreiheit die Verpflichtung, nach anderen Vorschriften erforderliche Genehmigungen, Erlaubnisse u.ä. einzuholen, bestehen bleibt (VV BauO Genehmigungsfreie Vorhaben). In Frage kommen z.B. die Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz , die Genehmigung nach dem Straßenrecht oder Ausnahmen und Befreiungen nach Landschaftsrecht. Die Genehmigungsfreiheit lässt auch die Pflicht unberührt, öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten (§ 65 Abs. 4 BauO NRW). Die Vorhaben müssen vor allem den allgemeinen Anforderungen des Bauordnungsrechts (§§ 3 , 12 bis 19 BauO NRW) genügen. Zu beachten sind auch örtliche Bauvorschriften in Bebauungsplänen und Satzungen. Es dürfen nur Bauprodukte und Bauarten verwendet bzw. angewendet werden, deren Brauchbarkeit nachgewiesen ist.

Nach der Landesbauordnung NRW (§ 65) sind genehmigungsfrei z.B. folgende Vorhaben: Gebäude bis zu 30 m 3 Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe, Aborte oder Feuerstätten ...

Genehmigungsfrei sind nach § 67 Landesbauordnung NRW Wohngebäude, Stellplätze und Garagen:

"Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne von § 30 Abs. 1 oder § 30 Abs. 2 des Baugesetzbuches bedürfen die Errichtung oder Änderung von Wohngebäuden mittlerer und geringer Höhe einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen keiner Baugenehmigung, wenn 1. das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht, 2. die Erschließung im Sinne des Baugesetzbuches gesichert ist und 3. die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Eingang der Bauvorlagen erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. 2 Satz 1 gilt auch für Nutzungsänderungen von Gebäuden, deren Errichtung oder Änderung bei geänderter Nutzung genehmigungsfrei wäre. 3 Die Bauherrin oder der Bauherr kann beantragen, dass für die in Satz 1 genannten Vorhaben das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. (2) 1 Den bei der Gemeinde einzureichenden Bauvorlagen ist eine Erklärung der Entwurfsverfasserin oder des Entwurfsverfassers beizufügen, ..."

Der Umbau der Abstellräume zum Bad oder zu Wohnraum dürfte daher möglicherweise zu genehmigen sein.

Alle anderen Nutzungen müssen nicht genehmigt werden, richten sich aber wiederum nach der Teilungserklärung.

Ein als solcher bezeichneter Abstellraunm bleibt daher ein Abstellraum, der selbstverständlich auch als Lagerraum, zur Aufbewahrung von Kleidung und als Hauswirtschaftsraum (nur Lagerung) genutzt und auch so bezeichnet werden kann.

Eine Nutzung als Ankleidezimmer, Hobbyraum, Werkstatt, Wellness/Sauna etc. ist damit jedoch nicht verbunden.

In einem eventuellen Mietvertrag können Sie die oben als erlaubt angegebenen Bezeichnungen verwenden. Besonderheiten sind hierbei nicht zu beachten.

Es könnte dann heißen: "Vermietet wird die XY-Wohnung, bestehend aus ... Zimmern, Küche, Bad, Abstell/Lagerraum ... zum Preis von ... ".

Abschließend bitte ich um Verständnis, dass mir in Anbetracht des vom Portalbetreiber vorgegebenen Zeitfensters von 2 Stunden für die Beantwortung sowie der Überschneidung der angefragten Rechtsgebiete (Zivilrecht und Verwaltungsrecht) eine abschließende Beurteilung der bauordnungsrechtlichen Aspekte in Ihrer Anfrage leider nicht möglich ist.

Ich empfehle Ihnen insoweit, bei Bedarf später Ihre Frage (n) im entsprechenden Rechtsbereich neu einzustellen.

Ich hoffe dennoch, Ihnen einen ersten Überblick zu dem angefragten Rechtskomplex im Zivilrechtsbereich verschafft zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Frank Phileas Lemmer

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