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Nutzung Immobilie - Einfamilienhaus


25.09.2017 22:32 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ein Bebauungsplan "SO Ferienwohngebiet" ist funktionslos und rechtsunwirksam, wenn alle Wohngebäude im Baugebiet zum Dauerwohnen genutzt werden und dies von der Gemeinde stillschweigend hingenommen wird. Es gilt dann die tatsächliche Nutzung im Baugebiet als rechtlicher Maßstab.


Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben 2004 ein Haus gekauft. Offiziell über einen Makler. Das Haus ist als Einfamilienhaus beschrieben gewesen. Wir konnten unseren Wohnsitz normal bei der Stadtverwaltung als 1. Wohnsitz anmelden.

Jetzt wollen wir das Haus verkaufen und es heißt plötzlich das dies ein "Sondergebiet/Ferienwohngwbiet" und wir es nicht als offiziellen Haus verkaufen könnten, da man dort nur einen Zweitwohnsitz anmelden kann.

Alle Menschen die in diesem Gebiet wohnen, leben dort auf Dauer und haben sich als 1. Wohnsitz angemeldet.

Ein Antrag auf Dauerwohnrecht haben wir neulich gestellt und wurde abgelehnt mit der Begründung das dies ein Sondergebiet ist. Was sollen wir machen?

Letztes Jahr wurde dort vor dem Amtsgericht ein Haus ebenfalls als normales Haus verkauft.

Was kann man dagegen machen und wie sind die Erfolgsaussichten?

Mit freundlichen Gruß

26.09.2017 | 00:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie können das Haus frei verkaufen. Es gibt kein gesetzliches Verkaufsverbot. Die Frage ist nur, wie die Käufer das Haus dann rechtmäßig nutzen dürfen.

Gegen die unzulässige Nutzung zum Dauerwohnen auf der Grundlage des Bebauungsplanes spricht, dass sich niemand an die Beschränkungen hält und alle ebenfalls einen Erstwohnsitz angemeldet haben. Hier liegt offensichtlich ein Fall der Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes mit der Festsetzung als Sondergebiet „Ferienwohngebiet" vor. Der Bebauungsplan ist damit gemäß der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts außer Kraft getreten und es zählt der tatsächliche Baugebietscharakter als Wohngebiet.

Einen genehmigungspflichtigen "Antrag auf Dauerwohnen" müssen Sie deshalb nicht stellen. Sollte die Stadt bei ihrer Meinung bleiben, sollten Sie durch das Verwaltungsgericht feststellen lassen, dass Dauerwohnen aus den von Ihnen genannten Gründen erlaubt ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2017 | 07:20

Vielen Dank vor ab.

Wir wissen, das dort sogar eine Frau vom zuständigen Bauamt wohnt und bei Ihr das natürlich geklappt hat mit dem Dauerwohnen.

Letztes Jahr wurde beim Hausverkauf einer Familie verboten das als Erstwohnsitz anzumelden. Viele andere haben dies jedoch.

Meine Frage ist nun, ob dort alle in dieser Siedlung den 1, Wohnsitz angemeldet haben müssen, damit der Bebauungsplan außer Kraft tritt oder ob die Mehrheit da schon ausreicht?

Wie sollte das weitere Vorgehen von uns sein? Einen Anwalt nehmen und Klagen oder mit Anwalt ersteinmal die Stadt konfrontieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2017 | 09:00

Die grundlegende Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zur Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans stammt aus dem Jahr 1977 (BVerwG, Urteil vom 29.04.1977 - IV C 39.75 -, BVerwGE 54, 5 ff.). Die maßgeblichen Ausführungen dazu lauten:
"Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit - erstens - die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt. Zu dieser ersten Voraussetzung ist erläuternd klarzustellen, dass bei der von ihr ausgehenden Prüfung nicht gleichsam isolierend auf einzelne Grundstücke abgestellt, also die Betrachtung darauf beschränkt werden darf, ob die Festsetzung hier und dort noch einen Sinn ergibt. Zu würdigen ist vielmehr grundsätzlich die Festsetzung in ihrer ganzen Reichweite, und zu würdigen ist ferner nicht nur die einzelne Festsetzung, sondern auch die Bedeutung, die sie für den Plan in seiner Gesamtheit hat. Hinzutreten muss aber außerdem als zweite Voraussetzung eine bestimmte Offenkundigkeit des Mangels. Die zur Funktionslosigkeit führende Abweichung zwischen der planerischen Festsetzung und der tatsächlichen Situation muss - zweitens - in ihrer Erkennbarkeit einen Grad erreicht haben, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt."

Danach muss nicht auf jedem Baugrundstück ein Dauerwohnen stattfinden. Es entscheidet der erkennbare, offenkundige Gesamteindruck des Baugebietes.

Es kommt hier vorliegend sehr auf die spezifischen Gegebenheiten vor Ort an. In Ihrem Fall stellt sich auch die Frage, auf welchem rechtlichen und prozessualen Weg Sie Ihr Ziel am besten erreichen können - ob bauplanungsrechtlich, bauordnungsrechtlich, melderechtlich, ob in einem Verwaltungsverfahren mit anschließender Verpflichtungs-/Anfechtungsklage oder durch Feststellungsklage (hierzu wäre der genaue Sachverhalt weiter zu klären). Dazu empfiehlt sich unbedingt die Beauftragung eines spezialisierten Rechtsanwaltes vor Ort.

Beste Grüße von Gero Geißlreiter

ANTWORT VON

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