Ich möchte gerne mein Grundstück und Haus vor meinem Ableben vorzeitig an meine Söhne notariell übertragen und mir ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen. Dabei möchte ich gerne weiterhin alle Rechte (und Pflichten) und weiterhin freie Verfügungsgewalt über Grundstück und Haus behalten. Meine Söhne sollen dabei keinerlei Rechte (und Pflichten) an Grundstück und Haus zu meinen Lebzeiten erhalten. Denn nach der Übertragung möchte ich keine unangenehmen Überraschungen erleben und ich weiß nicht, ob der Notar alles bedenkt, was einem weiteren ungestörten Verbleib in meinem Haus entgegenstehen könnte, z.B. wenn mein Grundstück u/o Haus als Sicherheit für eine andere Immobilie eingesetzt werden, oder andere weitere für mich schädliche Handlungen.
Deshalb ist meine Frage, was ist bei einer solchen Übertragung zu beachten, um mich vollständig abzusichern ?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Antwort geschrieben am 20.10.2011 16:02:33 
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Rechtsanwalt Heiko Tautorus
Strehlener Straße 12, 01069 Dresden, Tel: 0351 - 479 60 900, Fax: 0351 - 479 60 901
Baurecht, Miet und Pachtrecht, Verwaltungsrecht, Vertragsrecht, Erbrecht
Bewertungen: 90
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ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:
Sie sollten sich erst "absichern" und dann erst, wenn überhaupt, Ihr Eigentum übertragen.
Erst kürzlich hat der BGH entschieden, dass es möglich ist, einen Eigentümernießbrauch ohne Nachweis eines berechtigten Interesses im Grundbuch eintragen zu lassen.
BGH, Beschluss vom 14.07.2011 - V ZB 271/10 in DNotI-Report 2011, 152
Da der Nießbrauch umfassender, als ein persönliches dingliches Wohnrecht ist, sollten Sie diese Möglichkeit wahrnehmen.
Vorteile:
Ihre Immobilie ist für Dritte (solange Sie leben) "nichts" mehr Wert.
Die Eintragung des Nießbrauches können Sie, ohne mit einer weiteren Partei zu verhandeln, in dem Ihnen genehmen Umfang völlig "frei" selbst bestimmen.
Im Gegensatz zum persönlichen Wohnrecht, haben Sie die Möglichkeit die Immobilie zu vermieten und von den Einnahmen zu leben, so Sie nicht mehr in der Lage sind, in der Immobilie selbst zu wohnen. (Pflegeheim)
Sie könnten mit der Immobilie (im Bestand) fast alles machen, ohne Eigentümer zu sein.
Hinsichtlich der Eigentumsübertragung an Ihre Söhne nach Eintragung des Ihnen genehmen Nießbrauches gilt es folgendes zu bedenken:
Möglicherweise können/wollen Ihre Söhne und deren Familien das Haus nicht gleichzeitig bewohnen. Dann könnte es zu einer Teilungsversteigerung kommen.
Möglicherweise benötigen Sie selbst nochmals Geld oder Sicherheit.
Sie sollten überlegen, ob es notwendig ist, Ihre Immobilie zu verschenken oder ob Sie lieber ein widerrufliches Testament gleichen Inhaltes aufsetzen.
Die Schenkung hat aufgrund des dann vorliegenden Nießbrauches für Ihre Söhne nur wenig wert. Warum sollten Sie die Kosten der Übertragung aus Ihrem Vermögen oder der Ihrer Söhne begleichen, statt sie später aus der Erbmasse zu entnehmen.
Mittels Testament sind Sie in der Lage jederzeit den "wahren" Begünstigten zu bestimmen.
Sollten Sie die Nachfrage nutzen, führen Sie bitte an, welche Beweggründe es für eine Schenkung Ihres Erachtens zu berücksichtigen gibt.
------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.
Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.
Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Strehlener Straße 12
01069 Dresden
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Fax: 0351 - 479 60 901
service@ra-tautorus.de
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 22.10.2011 12:08:59
Sehr geehrter Herr RA. Tautorus!
Die Immobilie liegt weit über den Erbschaftsfreibeträgen meiner Söhne.
Wie groß muss denn der Zeitraum zwischen der Schenkung und dem Erbfall sein, damit die Immobilie nach dem Tod nicht in die erbschaftspflichtige Masse hineingezogen wird?
Was den Nießbrauch angeht, so brauche ich mich, wenn ich Sie richtig verstanden habe, bei der Übertragung um nichts mehr zu kümmern,z.B. kein lebenslanges Wohnrecht notariell eintragen lassen. Ich muss dann nur darauf achten, dass der Nießbrauch nicht mir der Eintragung gelöscht wird.
Ich würde mich Über Ihre Antwort freuen.
Sehr geehrter Herr RA. Tautorus!
Die Immobilie liegt weit über den Erbschaftsfreibeträgen meiner Söhne.
Wie groß muss denn der Zeitraum zwischen der Schenkung und dem Erbfall sein, damit die Immobilie nach dem Tod nicht in die erbschaftspflichtige Masse hineingezogen wird?
Was den Nießbrauch angeht, so brauche ich mich, wenn ich Sie richtig verstanden habe, bei der Übertragung um nichts mehr zu kümmern,z.B. kein lebenslanges Wohnrecht notariell eintragen lassen. Ich muss dann nur darauf achten, dass der Nießbrauch nicht mir der Eintragung gelöscht wird.
Ich würde mich Über Ihre Antwort freuen.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 22.10.2011 15:09:03
Sehr geehrter Fragesteller,
Aufgrund der 10 Jahresfristen und der Gleichbehandlung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer ist in Ihrem Fall das Folgende, unter der Prämisse, dass Sie die Problematik der möglichen Auseinandersetzung zwischen Ihren Söhnen (und Ihnen) ausblenden, zu erwägen:
Sie verschenken Ihren Söhnen (jetzt, aber nach Eintragung des Nießbrauchs) einen Anteil des Grundstückes unter Ausnutzung des Freibetrages im Wert von max. jeweils 400.000€.
Den Rest vererben Sie mittels Testament.
Sollten 10 Jahre nach der ersten Schenkung verstrichen sein, können Sie den ersten Schritt wiederholen und jeweils weitere (derzeit) 400.000€ wertige Anteile am Grundstück verschenken. (§ 14 ErbStG Erbschaftssteuergesetz)
Dabei ist zur Ausreizung der Freibeträge der Nießbrauch entsprechend anzurechnen; die genaue Berechnung (Bewertungsgesetz) sollte ein Steuerberater durchführen.
Was passiert nun bei Eintritt des Erbfalls vor Ablauf der 10 Jahre?
Steuerrechtlich erfolgt die Anrechnung nach § 14 ErbStG.
Erbrechtlich erfolgt die Anrechnung auf den Pflichtteil nach § 2325 Abs. 3 BGB.
"Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Sind zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt."
Die Anrechnung auf den Erbteil ist ohne Frist nach Maßgabe der §§ 2050, 2052 BGB vorzunehmen.
Zur Sicherheit können Klauseln für eine Rückforderung der Schenkung vereinbart werden.
Weiterhin lassen bzw. sollten Anrechnungs- und Ausgleichungsvereinbarungen auf den Erbteil §§ 2050, 2052 BGB bzw. auf den Pflichtteil § 2315 BGB testamentarisch bzw. in notarieller Form bei Übertragung abgeschlossen werden.
Zum Nießbrauch:
"Wohnrecht" (§ 1093 BGB) und Nießbrauch (§ 1030 BGB) sind spezielle Varianten der Dienstbarkeit. Das ist zu trennen, auch wenn inhaltlich Beides den gleichen Umfang haben kann.
Der Nießbrauch kann mehr als ein lebenslanges Wohnrecht beinhalten. Er umfasst auch die Fruchtziehung z.B. Vermietung. Der Nießbrauch (Fruchtziehung) kann durch Sie selbst ausgeübt werden, insoweit würde er einem Wohnrecht entsprechen.
Er hat aber auch den Nachteil der Pfändbarkeit, d.h. der Pfändungsgläubiger kann im Wege der Verwaltung Ihr Nießbrauchsrecht ausüben, ohne es selbst zu verwerten. Sie müssten bis zur Tilgung Ihrer Schulden in diesem Falle die Vermietung an einen Dritten dulden bzw. Miete an den Verwalter zahlen. Ein mögliches aber eher unwahrscheinliches Szenario.
Der Nießbrauch am Grundstück bedarf der (notariellen) Eintragung im Grundbuch.
Bei einer (Ver)Schenkung des Grundstückes bleibt das Nießbrauchsrecht erhalten (,soweit es nicht mit Ihrer Zustimmung gelöscht wird).
Ich wünsche ein sonniges Wochenende und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
Aufgrund der 10 Jahresfristen und der Gleichbehandlung von Schenkungs- und Erbschaftssteuer ist in Ihrem Fall das Folgende, unter der Prämisse, dass Sie die Problematik der möglichen Auseinandersetzung zwischen Ihren Söhnen (und Ihnen) ausblenden, zu erwägen:
Sie verschenken Ihren Söhnen (jetzt, aber nach Eintragung des Nießbrauchs) einen Anteil des Grundstückes unter Ausnutzung des Freibetrages im Wert von max. jeweils 400.000€.
Den Rest vererben Sie mittels Testament.
Sollten 10 Jahre nach der ersten Schenkung verstrichen sein, können Sie den ersten Schritt wiederholen und jeweils weitere (derzeit) 400.000€ wertige Anteile am Grundstück verschenken. (§ 14 ErbStG Erbschaftssteuergesetz)
Dabei ist zur Ausreizung der Freibeträge der Nießbrauch entsprechend anzurechnen; die genaue Berechnung (Bewertungsgesetz) sollte ein Steuerberater durchführen.
Was passiert nun bei Eintritt des Erbfalls vor Ablauf der 10 Jahre?
Steuerrechtlich erfolgt die Anrechnung nach § 14 ErbStG.
Erbrechtlich erfolgt die Anrechnung auf den Pflichtteil nach § 2325 Abs. 3 BGB.
"Die Schenkung wird innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt. Sind zehn Jahre seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt."
Die Anrechnung auf den Erbteil ist ohne Frist nach Maßgabe der §§ 2050, 2052 BGB vorzunehmen.
Zur Sicherheit können Klauseln für eine Rückforderung der Schenkung vereinbart werden.
Weiterhin lassen bzw. sollten Anrechnungs- und Ausgleichungsvereinbarungen auf den Erbteil §§ 2050, 2052 BGB bzw. auf den Pflichtteil § 2315 BGB testamentarisch bzw. in notarieller Form bei Übertragung abgeschlossen werden.
Zum Nießbrauch:
"Wohnrecht" (§ 1093 BGB) und Nießbrauch (§ 1030 BGB) sind spezielle Varianten der Dienstbarkeit. Das ist zu trennen, auch wenn inhaltlich Beides den gleichen Umfang haben kann.
Der Nießbrauch kann mehr als ein lebenslanges Wohnrecht beinhalten. Er umfasst auch die Fruchtziehung z.B. Vermietung. Der Nießbrauch (Fruchtziehung) kann durch Sie selbst ausgeübt werden, insoweit würde er einem Wohnrecht entsprechen.
Er hat aber auch den Nachteil der Pfändbarkeit, d.h. der Pfändungsgläubiger kann im Wege der Verwaltung Ihr Nießbrauchsrecht ausüben, ohne es selbst zu verwerten. Sie müssten bis zur Tilgung Ihrer Schulden in diesem Falle die Vermietung an einen Dritten dulden bzw. Miete an den Verwalter zahlen. Ein mögliches aber eher unwahrscheinliches Szenario.
Der Nießbrauch am Grundstück bedarf der (notariellen) Eintragung im Grundbuch.
Bei einer (Ver)Schenkung des Grundstückes bleibt das Nießbrauchsrecht erhalten (,soweit es nicht mit Ihrer Zustimmung gelöscht wird).
Ich wünsche ein sonniges Wochenende und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Heiko Tautorus
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