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Notariell beurkundeter Kaufvetrag hat Wohnfläche falsch angegeben, was tun?


23.11.2008 13:25 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marco Liebmann



ein Käufer will den Hauskauf rückabwickeln, weil die notariell berukundete Wohnfläche (597 m²) nicht da ist, sondern tatsächlich nur 592 m² . Dies war mir nicht bekannt, da ich die Mietwohnungen nie einzeln aufgemessen habe. Der Käufer hat vor dem Kauf das Objekt 3x besucht. Was passiert, wenn er vor Gericht geht....
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass das Gericht die Klage des Käufers wegen Rücktritt des Kaufvertrages (Zug um Zug gegen Rückgabe des Hauses) abweisen wird, da kein erheblicher Mangel vorliegt, der zum Rücktritt berechtigt.

Grundsätzlich kann der Käufer bei Mängel der Kaufsache nach § 437 Nr. 2 BGB i.V.m. §§ 440, 323, und 326 Abs. 5 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern.

Eine Nacherfüllung dürfte auf Grund des Grundstücks als Einzelstück nicht in Betracht kommen, so dass dem Käufer ohne Fristsetzung grundsätzlich ein Rücktrittsgrund zur Seite steht.

Eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche stellt einen Mangel dar. Für die primäre Nachbesserungspflicht des Verkäufers und auch für die danach in Betracht kommenden Rechte des Käufers, spielt es keine Rolle, ob der Mangel erheblich ist, so dass auch eine Abweichung von 5 qm bei einer Gesamtwohnfläche 597 qm, die vereinbart waren, Gewährleistungsrechte des Käufers nach sich zieht.

Die Frage, ob der Käufer vom Mangel Kenntnis hatte und somit nach § 442 Abs. 1 BGB von der Geltendmachung von Gewährleistungsrechten ausgeschlossen ist, da er das Haus 3 x besichtigt hat und seine Kaufentscheidung demnach vom tatsächlichem Zustand und nicht vom vereinbarten qm abhängig gemacht haben dürfte, kann in Ihrem Fall dahingestellt bleiben.

Ein Rücktritt kommt nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB dann nicht in Betracht, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.

Der Grundgedanke ist dabei, dass die Rechtsfolge einer Vertragsverletzung verhältnismäßig sein muss und der Rücktritt als schärfster Eingriff in das Vertragsverhältnis bei marginalen Abweichungen vom Pflichtenprogramm des Schuldners ausgeschlossen ist.

Es bedarf einer umfassenden Interessenabwägung, bei der insbesondere der für eine Mängelbeseitigung erforderliche Aufwand zu berücksichtigen ist. Bei einem Nichtbehebbaren Mangel ist die von ihm ausgehende funktionelle und ästhetische Beeinträchtigung zu berücksichtigen. Es ist dabei ein objektiver Maßstab anzulegen.

Die Abweichung der Wohnfläche von 597 qm auf 592 qm entspricht ca. 0,84 vom Hundert und ist jedenfalls als unerheblich anzusehen, weshalb ein Rücktritt des Käufers vom Kaufvertrag ausscheidet.

In Betracht kommt demnach allenfalls ein Minderungsanspruch des Käufers nach § 441 BGB, der auch geringfügig ausfallen kann, § 441 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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