Nießbrauchrecht, wer übernimmt welche Kosten?

Am 30. Mai 1997 wurde beim Notar mit einem Übertragungsvertrag im Wege der vorweggenommenen Erbfolge von der Mutter Grundbesitz auf die beiden Söhne A und B übertragen.

Da Sohn A mehr an Grundbesitz erhalten hatte, wurde ein Herauszahlungsbetrag vereinbart, den dieser an seinen Bruder, Sohn B, zu entrichten hatte.

Sohn A erhielt das ehemalige Elternhaus mit Grundstück mit folgender Maßgabe:

„Der Erwerber (Sohn A) räumt seiner Mutter an dem ihm übertragenen Hausgrundstück ein unentgeltliches Nießbrauchrecht auf Lebenszeit mit der Maßgabe ein, dass das Recht mit dem Tode der Berechtigten gänzlich erlischt".

Weiter wird folgendes vereinbart:

„Der Grundbesitz wird übertragen in dem Zustand, in dem er sich zur Zeit befindet, ohne Gewähr für Größe und Beschaffenheit, frei von Belastungen und Beschränkungen sowie von nicht übernommenen Zinsen, Steuern und Abgaben.

Besitz, Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen sofort auf die Erwerber über, eingeschränkt durch das der Mutter vorbehaltene Nießbrauchrecht. Miet- oder Pachtverhältnisse bestehen teilweise (Hausgrundstück).

Die bis heute geltend gemachten Ausbau-, Anlieger- und Erschließungsbeiträge trägt der Veräußerer; künftig geltend zu machende trägt der Erwerber."


Zur weiteren Erklärung:

Das ehemalige Elternhaus ist vermietet und die Mutter bewohnt eine Wohnung in dem Miethaus von Sohn A. Sohn A erhält die Miete des ehemaligen Elternhauses und verrechnet diese mit der Miete, die seine Mutter an ihn zu zahlen hat.

In den ersten Jahren erhielt die Mutter die Miete des ehemaligen Elternhauses, aber aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters kümmerte sich Sohn A um die Mietangelegenheiten und erhielt dann auch die Miete.

Die entscheidende Frage lautet:

Welche Kosten muss Sohn A (als Eigentümer) tragen bzw. welche Kosten muss die Mutter (aufgrund des Nießbrauchrechtes) übernehmen??

• Es wurde eine neue Heizungsanlage eingebaut, vorher Ofenheizung.
• Das Dach wurde isoliert und neu mit Pfannen eingedeckt.
• Diverse kleine Anbauten wurden vorgenommen, z. B. wurde ein Windfang gebaut mit neuer Haustür
• Diverse Fenster wurden erneuert
• Eine Terrasse wurde neu angelegt
• Bodenbeläge wurden erneuert (Holzfußboden entfernt, Laminat verlegt)
• Diverse Zimmerdecken mit Styropor gedämmt und mit Paneelen verkleidet
• Neue Zimmertüren