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Nichterfüllung eines Notarvertrages Immobilie


| 17.12.2012 07:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag,

im Oktober 2011 habe ich einen Notarvetrag über den Kauf einer Wohnung von einem Bauträger abgeschlossen. In diesem Vetrag wurden einige Veränderungen zu den bestehenden Plänen vereinbart. U.a. die Erweiterung der Wohnung um 12qm durch einen Wintergarten, der nahtlos zum Wohnzimmer gehören soll. Jetzt nach über einem Jahr Bauzeit wurde mir miitgeteilt, dass man diesen Teil des Vertrages nicht erfüllen kann, da die Erweiterung nicht baurechtlich nicht genehmiigt wurde. Diese Tatsache ist dem Vertkäufer schon einige Monate bekannt und wurde mir jetzt, 5 Monate vor dem beurkundeten Einzugstermin erst mitgeteilt.
Ich habe ihm eine eventuelle Möglichkeit der Einigung in Aussicht gestellt wie folgt:

Die Wohnung wird etwas (innerhalb der amtlichen Möglichkeiten) umgeplant, so dass ich die Wohnung , wenn auch ungern, auch ohne die Erweiterung nutzen kann und ich werde für die fehlenden 12 qm (Kaufpreis pro qm ca 3.000 €) entschädigt. Dies scheint ihm zu aufwendig und zu teuer zu sein. Er bietet eine Rückabwicklung an.
Muß ich darauf eingehen?
Ich hatte bisher folgende Kosten:
Grunderwerbsteuer
Kreditvertrag über 10 Jahre
Küche bestellt
Immobilienpreise sind zwischenzeitlich um ca. 5,9% gestiegen
Der Immobilienmarkt vor Ort ist leergefegt
Durch meine Erkrankung muß ichdringend aus meiner sehr teuren Eigentumswohnung (3.Stock) in eine behindertengerechte Wohnung (wie Kaufobjekt) umziehen.

Welche Möglichkeiten der Schadensersatzforderung habe ich?
Kann ich ihn auch wegen arglistiger Täuschung verklagen?
Vielen Dank für eine möglichst schnelle Antwort.
mfg. C.S.

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Sehr geehrte Ratsuchende,

der Verkäufer hat die im Vertrag beschriebene Leistung zu erbringen. Macht er dieses in Bezug auf den Wintergarten nicht, liegt ein Mangel nach § 434 BGB vor.

Nach § 437 BGB haben Sie die dort aufgeführten Rechte, können also auch die Minderung fordern und auch Schadensersatz.

Der Verkäufer könnte dieses nur dann abwenden, wenn es ihm nicht zumutbar wäre. Davon kann nach Ihrer Schilderung aber keinesfalls ausgegangen werden.

Sie können also die von Ihnen gewünschte Kaufpreisminderung durchsetzen.

Durchsetzen können Sie auch Schadensersatz, wobei Sie allerdings den Schaden ganz konkret darlegen müssten:

Zum einen wären dieses die Kosten der notwendigen Umplanung.

Wenn der Verkäufer das nicht machen will, sollten Sie ihn zunächst nochmals schriftlich dazu auffordern. Weigert er sich dann weiter, können Sie diese Kosten auch als Schadensersatz geltend machen.

Zudem werden Sie zuviel Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Das können Sie ebenfalls geltend machen.

Geltend machen könnten Sie auch die Kosten der Rechtsverfolgung und allen weiteren Schaden, der auf diesen Mangel zurückzuführen ist.

Insgesamt muss man Ihnen aber weiter raten, unverzüglich einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dieser sollte alle Unterlagen und den Schriftwechsel prüfen. Danach können dann die notwendigen Schritte eingeleitet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 08:55

Er will den Vertrag rückabwickeln. Kann ich alle Kosten inkl. Darlehenskosten und ab notariell festgelegtem Einzugstermin Unterbringung in einer gleichwertigen behindertengerechten Wohnung einklagen? Was also ist die größt mögliche Forderung die ich bei Nichterfüllung des Notarvertrages durch ihn einfordern kann?
Kann ich arglistige Täuschung als Druckmittel verwenden?
Ich bitte um eine präzise Antwort. Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 09:22

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bin nach Ihrer Frage davon ausgegangen, dass SIE nicht rückabwickeln wollen. Demgemäß bin ich auf die Möglichkeit der Minderung und des Schadensersatzes eingegangen.

Was der Verkäufer will, ist zweitrangig. Sie als Käufer können entscheiden, ob und zu welchen Bedingungen Sie die Rückabwicklung wollen. Der Verkäufer wird kein durchsetzbares Recht an einer Rückabwicklung haben. Ihre Frage dazu: „Muß ich darauf eingehen?" ist also zutreffend mit : „Nein" beantwortet worden.

Auf eine arglistige Täuschung können Sie sich nur dann berufen, wenn der Verkäufer bei Vertragsunterzeichnung positiv Kenntnis davon hatte, dass baurechtlich der Wintergarten nicht erstellt werden kann. Das müssten Sie beweisen.

Nach Ihrer Schilderung hat der Verkäufer aber erst NACH Vertragsunterzeichnung Kenntnis erlangt. Das reicht für eine Arglisthaftung nicht aus.

Kommt es zur Rückabwicklung, sind vom Verkäufer ALLE Ihnen entstandenen Schäden zu ersetzen:

Grunderwerbsteuer : JA

Kreditvertrag über 10 Jahre : JA

Küche bestellt : Wenn sie nicht anderweitig verwendet werden kann: JA

Immobilienpreise sind zwischenzeitlich um ca. 5,9% gestiegen : JA, der Preisanstieg ist auszugleichen.

Der Immobilienmarkt vor Ort ist leergefegt: NEIN; kein erstattungsfähiger Schaden.

Durch meine Erkrankung muß ich dringend aus meiner sehr teuren Eigentumswohnung (3.Stock) in eine behindertengerechte Wohnung (wie Kaufobjekt) umziehen.: Die MEHRkosten wären zu tragen, wenn die Erkrankung dem Verkäufer bekannt gewesen ist, JA – allerdings haben Sie eine Schadensminderungspflicht, müssen also eine günstige Wohnung suchen. Das alles wird Einzelfallentscheidung werden.

Zudem haben Sie einen Zinsanspruch für die von Ihnen geleisteten Zahlungen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle
Damm 2

26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 17.12.2012 | 09:34


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