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Hallo,
wir wohnen seit 15 Jahren in einer Mietwohnung/Altbau.
Jetzt, letztes Jahr haben wir ein neues Bad (17.000 €) einbauen lassen und die Wohnung ansonsten komplett renoviert = Türen und Wände gestrichen, weil wir davon ausgingen, hier noch mindestens 10 Jahre zu wohnen.
Letztes Jahr (Mai 2010) wurde Schwamm im Dach festgestellt. Dieser sollte im Verlauf von 2 Monaten beseitigt werden.
Somit räumten wir unsere Küche und einen Abstellraum und verteilten die dort befindlichen Gegenstände auf die restliche Wohnung. Dadurch sind 50% der Wohhnung mit belegt. Wir können eingeschränkt kochen aber im Winter waren es nur 14 Grad in der Küche. (Eine Mietminderung wurde gemacht). Das Thema Heizkosten betrachten wir gesondert. Die Küche wurde nach aussen (Witterung) mit einer Rigipswand versehen.
Die Dachreperatur/Beseitigung des Schwamms geschah aber nicht.
Jetzt, 2011 März, wurde das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft. Hierfür wird jetzt im laufe von 3 Montaten das Dach repariert.
Da im Haus aber 60% der Wohnungen leerstehen, ist davon auszugehen, das weitere Renovierungsarbeiten durchgeführt werden (Altbau)
Darüberhinaus wird wohl das Dach schließlich endlich auch noch modernisiert, da es mit der Beseitgung des Schwammes alleine nicht getan ist.
Wir möchten aber in der Zwischenzeit ausziehen (zum Juli 2011), da uns die Zustände auf die Nerven gehen. Eine neue Wohnung haben wir gekauft und renovieren diese gerade.
Die weitere Bauzeit für das Mietshaus in dem wir zur Zeit wohnen schätzen wir auf ein Jahr.(Renovierung Keller, Fahrstuhl, 6 Wohnungen plus 2 Dachwohnungen, Treppenhaus, Fenster, Heizung, etc.)
Wie können wir vom Eigentümer einen Abstand, ca 15.000 EUro (Bad jetzt 1,5 Jahre alt) erhalten?
(Inklusive maßangefertigte wärmeabweisende Plisses in den Fenstern (ca. 18 Stück)/Wert ca. 4.000 Euro/3 Jahre alt))
Wir haben den Eigentümer/Hausverwaltung bereits angeschrieben. Die haben geantwortet, das Ihnen ein Mieter während der Bauzeit recht ist und sie keinen Handlungsbedarf während der Bauzeit sehen.
In unserem Viertel in Berlin sind die Immobilienpreise explodiert. Von 2000 auf ca 4500 pro qm. Miete von 7 Euro auf über 12 für neuvermieteten renovierten Altbau.
Wie kommen wir zu einer Abfindung für die von uns durchgeführten Einbauten (Bad + Plisses). Mit 15.000 wären wir zufrieden.
Gibt es da eine gesetzliche Grundlage ?
Und was sollen wir machen?
Velen Dank im Voraus
A. Oelrichs
Antwort geschrieben am 25.04.2011 11:02:35 
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr.21, 26122 Oldenburg, Tel: 0441-7779786, Fax: 0441-7779346
Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Mietrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Arbeitsrecht, Wettbewerbsrecht, Medienrecht
Bewertungen: 298
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Zunächst gilt der Grundsatz, dass der Mieter verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, also die vorgenommenen Veränderungen und Einbauten wieder zu beseitigen, falls im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung nichts anderes festgelegt ist.
Die Rückbaupflicht kann allerdings dann entfallen, wenn der Vermieter die Modernisierung ausdrücklich gewünscht oder einer sehr aufwändigen Investition zuvor vorbehaltlos zugestimmt hat, weil er damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Handlungen des Mieters in seinem Sinne waren, so dass er hinterher nicht die Entfernung verlangen kann. Andererseits hat auch der Mieter das Recht, seine Einbauten wieder zu entfernen bzw. beim Auszug mitzunehmen. Wünscht der Vermieter, dass die Einbauten in der Wohnung bleiben, muss er eine angemessene Entschädigung zahlen.
Haben Sie mit dem Vermieter keine Vereinbarung getroffen (auch mündlich möglich, aber schwer zu beweisen) können Sie vom Vermieter grundsätzlich keinen Ersatz für Geld und/oder Arbeit verlangen. Eine Zahlungspflicht des Vermieters kommt allerdings in Betracht, wenn die Baumaßnahmen den Interessen des Vermieters und seinem wirklichen oder mutmaßlichen Willen entsprachen (§ 539 Absatz 1 BGB) oder der Vermieter bereichert ist, siehe BGH, Urteil vom 20.01.1993 - VIII ZR 22/92; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.1991 - 10 U 61/91. Bei vorzeitiger Beendigung eines langfristigen Mietverhältnisses kann der Mieter zudem für investierte Aufbau- oder Umbaukosten nach § 812 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Ausgleich von etwaigen Vorteilen haben, die der Vermieter daraus erzielen kann, dass er vorzeitig in den Genuss derjenigen Nutzungsmöglichkeiten des Mietobjektes gelangt, die dem Mieter aufgrund der Kündigung für die Zeit nach Vertragsbeendigung bis zu dem an sich vorgesehenen Vertragsablauf entgangen sind (BGH, Urteil vom 5. 10. 2005 - XII ZR 43/02). Die Bereicherung kann aber nur darin liegen, dass sich der Verkehrswert der Mietsache erhöht hat oder ein höherer Mietzins erzielbar ist (OLG München Urteil vom 21.04.1995 - 21 U 5722/94). In beiden Fällen ist der Mieter beweispflichtig, im Streitfall müsste hier wohl ein Gutachter eingeschaltet werden.
Grundsätzlich könnte Ihnen also ein Anspruch auf Entschädigung zustehen, insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass Sie aufgrund der von dem Vermieter veranlassten Bauarbeiten vorzeitig kündigen mussten. Allerdings besteht dieser Anspruch wohl nur in Höhe des Wertes, um den der Vermieter bereichert ist. Hierzu müssten Sie im Streitfall konkret den gestiegenen objektiven Ertragswert der Mieträume (z.B. Miethöhe des Nachmieters) nachweisen.
Sie sollten daher zunächst auf den Vermieter zugehen und versuchen, außergerichtlich einen angemessenen Abstand auszuhandeln. Wenn der Vermieter im Falle eines Rückbaus eh das Bad neu sanieren müsste, sehe ich hier gute Chancen, eine Entschädigung herauszuhandeln. Alternativ kommt natürlich auch eine kostenpflichtige Übernahme der Einbauten durch den Nachmieter in Betracht, wobei aber ein solcher angesichts der Bauarbeiten schwer zu finden sein wird.
Bezüglich des konkreten Wertes des Abstandes kann ich leider aus der Distanz nichts sagen. Angesichts der in Rede stehenden Summe wäre eine Anfrage an einen Kollegen vor Ort, der die Sache in Augenschein nehmen könnte, anzuraten. Auch Einrichtungen wie der Mieterbund können vor Ort eine Einschätzung abgeben, die sich dann auch als Verhandlungsargument benutzen ließe.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr. 21
26122 Oldenburg
Tel. 0441-7779786
Fax 0441-7779346
info@jan-wilking.de
www.jan-wilking.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 25.04.2011 11:36:56
Hallo,
die Zustimmung des frühren Eigentümers = deren Hausverwaltung liegt schriftlich vor. Das alte Bad war ca. 30 Jahre alt.
Das neue Bad ist eine Aufwertung des Mietobjektes mit Fußbodenheizung, Emaille/Metall Badwanne und Duschtasse, Handtuchheizung, Einbaustrahlern und hochwertigen
Armaturen mit Thermostat und hochwertigen weißen neutralen Fliesen.
Hieraus resultiert eine Wertsteigerung. Hat der Vertreter des neuen Eigentümers auch so mündlich bekundet.
Ausziehen möchten wir, weil wir die Umstände = gemietet 165 qm, verfügbar wegen Nutzung als Notabstellfläche für Küche / Abstellraum ca. verbleibend 90qm mit eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Küche und schlechter Wärmedämmung in 50% der Wohnung wegen Baumaßnahmen zuzüglich Baulärm und -dreck.
In der kommenden Zeit wird das Dach über uns sowie Treppenhaus und Fahrstuhl saniert = 4. Etage = nicht zuzumuten. Daneben werden noch 6 weiteere Wohnungen im Haus saniert.
Ausserdem ist unser soziales und gesellschaftliches/familliäres Leben zum Stillstand gekommen. Unsere Olides (85 und 86 können uns nicht mehr besuchen)
Der Eigentümer möchte uns gerne drinbehalten, da er so einen mindest Mietzinsstrom erhält.
Können Sie mit diesen Angaben den Rat einschränken.
Vielen Dank
Hallo,
die Zustimmung des frühren Eigentümers = deren Hausverwaltung liegt schriftlich vor. Das alte Bad war ca. 30 Jahre alt.
Das neue Bad ist eine Aufwertung des Mietobjektes mit Fußbodenheizung, Emaille/Metall Badwanne und Duschtasse, Handtuchheizung, Einbaustrahlern und hochwertigen
Armaturen mit Thermostat und hochwertigen weißen neutralen Fliesen.
Hieraus resultiert eine Wertsteigerung. Hat der Vertreter des neuen Eigentümers auch so mündlich bekundet.
Ausziehen möchten wir, weil wir die Umstände = gemietet 165 qm, verfügbar wegen Nutzung als Notabstellfläche für Küche / Abstellraum ca. verbleibend 90qm mit eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit der Küche und schlechter Wärmedämmung in 50% der Wohnung wegen Baumaßnahmen zuzüglich Baulärm und -dreck.
In der kommenden Zeit wird das Dach über uns sowie Treppenhaus und Fahrstuhl saniert = 4. Etage = nicht zuzumuten. Daneben werden noch 6 weiteere Wohnungen im Haus saniert.
Ausserdem ist unser soziales und gesellschaftliches/familliäres Leben zum Stillstand gekommen. Unsere Olides (85 und 86 können uns nicht mehr besuchen)
Der Eigentümer möchte uns gerne drinbehalten, da er so einen mindest Mietzinsstrom erhält.
Können Sie mit diesen Angaben den Rat einschränken.
Vielen Dank
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.04.2011 20:15:04
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Die Baumaßnahmen werden Sie wohl nach § 554 BGB dulden müssen. Zwar haben Sie einen Anspruch aus § 554 Absatz 4 BGB auf Ersatz der Aufwendungen, die aus diesen Maßnahmen resultieren. Hierunter fallen aber nicht die Kosten für den Badeinbau, da diese vor der Haussanierung entstanden sind. Auch scheidet ein Schadensersatzanspruch basierend auf den Sanierungsmaßnahmen aufgrund Ihrer Duldungspflicht aus.
Es bleibt also bei den oben genannten Anspruchsgrundlagen:
Ein Ersatz Ihrer getätigten Aufwendungen kommt in Betracht, wenn es sich um notwendige Aufwendungen handelte, die zur Erhaltung des Bades erforderlich waren, so dass eigentlich der Eigentümer diese hätte tätigen müssen.
Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) müssen vom Vermieter erstattet werden, wenn sie dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§§ 539, 683 BGB). Diesbezüglich müsste insbesondere die schriftliche Zustimmung des früheren Eigentümers geprüft werden.
Liegen die oben genannten Voraussetzungen nicht vor, bleibt lediglich ein Bereicherungsanspruch, der wie bereits ausgeführt in der Regel nur den Wertzuwachs umfasst.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Die Baumaßnahmen werden Sie wohl nach § 554 BGB dulden müssen. Zwar haben Sie einen Anspruch aus § 554 Absatz 4 BGB auf Ersatz der Aufwendungen, die aus diesen Maßnahmen resultieren. Hierunter fallen aber nicht die Kosten für den Badeinbau, da diese vor der Haussanierung entstanden sind. Auch scheidet ein Schadensersatzanspruch basierend auf den Sanierungsmaßnahmen aufgrund Ihrer Duldungspflicht aus.
Es bleibt also bei den oben genannten Anspruchsgrundlagen:
Ein Ersatz Ihrer getätigten Aufwendungen kommt in Betracht, wenn es sich um notwendige Aufwendungen handelte, die zur Erhaltung des Bades erforderlich waren, so dass eigentlich der Eigentümer diese hätte tätigen müssen.
Darüber hinausgehende, lediglich nützliche Aufwendungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) müssen vom Vermieter erstattet werden, wenn sie dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprachen (§§ 539, 683 BGB). Diesbezüglich müsste insbesondere die schriftliche Zustimmung des früheren Eigentümers geprüft werden.
Liegen die oben genannten Voraussetzungen nicht vor, bleibt lediglich ein Bereicherungsanspruch, der wie bereits ausgeführt in der Regel nur den Wertzuwachs umfasst.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
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