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Neuer Mieter - Laus im Pelz


28.10.2004 17:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zum 01.10.04 haben wir unsere bisher selbst genutzte Eigentumswohnung an eine 4-köpfige Familie vermietet. Da die Interessenten einen seriösen Eindruck auf uns machten haben wir uns mit der mündlichen Beantwortung zu Beruf und Arbeitgeber zufrieden gegeben und keine Schufaanfrage gestartet bzw. keine Gehaltsbescheinigung verlangt. Die erste Mietzahlung incl. Nebenkosten sowie die Kaution kamen am 06.10. auf unserem Konto an. Die im Mietvertrag vereinbarten € 4.000,-- für die in der Wohnung be-und überlassene Einbauküche sind bis heute nicht an uns übrwiesen. Telefonisch ist der Mieter nicht erreichbar.
Zwischenzeitlich wurden wir vom Vorvermieter informiert, dass dort Mietrückstände in Höhe von € 25.000,-- aufgelaufen sind und über das Internet wurde uns bekannt, dass der Mieter mit seinem Geschäft pleite gemacht hat.
Da wir nun befürchten uns die typische "Laus" in den Pelz geholt zu haben möchten wir wissen, wie wir in diesem Fall vorgehen können. Wie sieht es, sollten die Mietzahlungen nicht geregelt oder überhaupt nicht eingehen und die Abschlagzahlung für die Küche auch nicht beglichen werden, mit einer fristlosen Kündigung aus? Wann kann frühestens fristlos gekündigt werden? Welche Rechte habe ich als Vermieter? Kann eine Bank- oder Elternbürgschaft die Miete sichern? Sollen wir den Mieter über unseren Kenntnisstand informieren? Wir wollen nicht irgendwann auch auf einem hohen Mietrückstand sitzen bleiben...
In der Hoffnung auf beantwortung verbleibe ich mit freundlichen Grüßen.....
28.10.2004 | 18:00

Antwort

von


4 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

"Wie sieht es, sollten die Mietzahlungen nicht geregelt oder überhaupt nicht eingehen und die Abschlagzahlung für die Küche auch nicht beglichen werden, mit einer fristlosen Kündigung aus?"
Eine fristlose - der Gesetgeber spricht von außerordentlicher fristloser - Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum richtet sich nach der Vorschrift des § 543 BGB.

Nach § 543 Absatz 1 kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus WICHTIGEM GRUND kündigen. "Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles ... unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ... nicht zugemutet werden kann".

In § 543 Absatz 2 sind als wichtige Gründe aufgeführt:
...
unter Ziff. 3.
a) "wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist"
oder
b) "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht".

Demnach könnten Sie frühestens dann fristlos kündigen, wenn Zahlungsverzug in oben genanntem Umfang eingetreten ist. Dies dürfte jedoch sehr wahrscheinlich finanzielle Verluste für Sie mit sich bringen, da der Mieter offenbar nicht in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.

Nach § 543 Absatz 3 gilt folgendes:"Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angenmessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig".
Nach ständiger Rechtsprechung kann es sich bei der "Pflicht aus dem Mietvertrag" auch um eine sog. Nebenpflicht handeln.
Wie Sie ausführen, ist die Verpflichtung des Mieters, die diversen Einrichtungsgegenstände zum Preis von 4 T€ zu übernehmen, in den Mietvertrag integriert; mithin handelt es sich dabei um eine (zumindest Neben-)Pflicht aus dem Mietvertrag.
Erfüllt der Mieter diese Nebenpflicht nun nicht, also zahlt er den vereinbarten Betrag nicht, so besteht Ihrerseits die Möglichkeit der fristlosen Kündigung aus diesem Grund (ohne Zahlungsverzug!).
Allerdings müssen Sie dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Erfüllung dieser Pflicht setzen resp. diesen abmahnen.

Ich rate dazu, Ihrem Mieter einen eingeschriebenen Brief zukommen zu lassen, in welchem Sie ihn auffordern, binnen Wochenfrist (bitte genaues Datum angeben!) die vereibarten 4 T€ zu zahlen. Gleichzeitig sollten Sie die fristlose Kündigung androhen für den Fall, dass dieser Aufforderung nicht Folge geleistet wird. Richten Sie diesen Brief an ALLE im Mietvertrag genannten Mieter.

"Wann kann frühestens fristlos gekündigt werden?"
Ggf. nach Ablauf der fruchtlos verstrichenen Frist, s. o.

"Welche Rechte habe ich als Vermieter?"
s.o.

"Kann eine Bank- oder Elternbürgschaft die Miete sichern?"
Grundsätzlich ja; fraglich ist jedoch, ob sich Bürgen für den hier beschriebenen finanziell nicht-potenten Mieter finden...

"Sollen wir den Mieter über unseren Kenntnisstand informieren?"
Ich würde ihm in o. g. Schreiben mitteilen, dass Ihnen bekannt ist, dass das letzte Mietverhältnis mit offenen Forderungen seitens des damaligen Vermieters geendet hat. Auch sollten Sie - ohne Polemik - darauf hinweisen, dass er es mit Ihnen nicht soweit treiben kann.

Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, so rate ich dazu, einen Anwalt mit dem Verfassen eines entsprechenden Schreibens an Ihren Mieter zu beauftragen. Bedenken Sie dabei jedoch die Kosten - ggf. verfügen Sie ja über eine Rechtsschutzversicherung, die Streitigkeiten mit Mietern nicht aus dem Leistungskatalog ausschließt?!.


Ich hoffe, Ihnen zunächst ausreichend Anhaltspunkte gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichem Gruß


Rüdiger Kuhn, Rechtsanwalt


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