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Neubau eines Nachbarhauses


12.12.2012 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Ich bin Eigentuemer eines kleines Mehrfamilienhauses. Das Haus steht direkt auf der Grundstuecksgrenze zum Nachbargrundstueck. Der Eigentuemer des Nachbargrund-
stuecks hat jetzt mit der Errichtung eines Mehrfamilienhauses begonnen, welches auch direkt auf dieser besagten Grundstueckgrenze sitzen wird, sodass die beiden Haeuser spaeter direkt aneinander anstossen.

Mit Beginn der Bauarbeiten hat die Baufirma jetzt angefangen die Baugrube auszuheben
und gleichzeitig damit begonnen mein Haus zu ca. 75 cm tief zu unterhoehlen um es entsprechend abzufangen. Dies ist lt. Aussage des Bauherrn noetig.

Ich empfinde dies jedoch als einen Eingriff in die Bausubstanz meines Hauses da die Unterhoehlung auf meinem Grundstueck stattfindet. Der Bauherr hat mir diese Massnahme vorher nicht angekuendigt geschweige denn eine Genehmigung von mir erhalten.

1. Muss ich dieser Unterhoehung zustimmen oder kann ich diese verweigern ?

2. Wie verhalte ich mich jetzt nachdem die Baufirma mit diesen Arbeiten schon begonnnen hat ?

Vielen Dank.


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1. Muss ich dieser Unterhoehung zustimmen oder kann ich diese verweigern ?"

Grundsätzlich bedarf es der Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Betreten des Grundstückes, insbesondere aber der baulichen Tätigkeit eines Nachbarn auf dem Grundstück.

Jedoch könnte der Nachbar diese Zustimmung auf Ihre Kosten letztlich einklagen.

Es entspricht jedoch geltendem Recht, dass der Anbauende eine ausreichende Gründung vorzunehmen hat, um das Nachbargebäude zu sichern.

In den meisten Nachbarrechten der Länder ist das Hammer- und Leiterrecht selbständig geregelt.

Es bedarf aber in allen Fällen der Anzeigepflicht (und der Zustimmung des Eigentümers).

Meist sind selbständige Schadenersatzpflichten und Geldrenten für die Dauer der Duldungspflicht zur Betretung bzw. Nutzung des betroffenen Grundstückes geregelt.

"2. Wie verhalte ich mich jetzt nachdem die Baufirma mit diesen Arbeiten schon begonnnen hat ?"

Soweit Ihr Landesrecht eine Regelung enthält, ist dieses anzuwenden. (Insoweit ist Ihre Nutzung eines Servers in den USA nicht hilfreich zur Bestimmung des Landesrechtes.)

Sie sollten den Nachbarn bei fehlender Regelung zur Übernahme von Schadensersatz verpflichten und eine Nutzungsentschädigung für die Dauer der Nutzung Ihres Grundstückes vereinbaren.

Anderenfalls können Sie mit der gerichtlichen Abwehr des von Ihnen nicht genehmigten Nutzung Ihres Grundstückes drohen, welches im Minimum zu einer Bauverzögerung führen kann.

Die Nutzungsentschädigung wird keine nennenswerte Höhe erreichen. Sie sollten insofern hinsichtlich der dauerhaften Nachbarschaft Ihre Ansprüche überdenken.

-------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2012 | 07:40

Sehr geehrter Hr. Tautorus,

recht herzlichen Dank fuer die prompte Rueckmeldung. Ich glaube ich habe meine Frage nicht ganz richtig gestellt bzw. nicht alle Informationen klar dargelegt.

Zunaechst einmal befindet sich das Haus & Grundstueck um das es hier geht in Deutschland, das haette ich wohl dazu sagen muessen.
Ich lebe jedoch im Ausland und habe jetzt ueber einen Mieter im
Haus erfahren, das der Nachbar begonnen hat das Fundament meines Hauses zu untergraben um es zu unterfangen, sodass direkt auf der Grenzlinie ein Mehrfamilienhaus gebaut werden kann. Ich wurde von dem Bauherrn aber nie ueber diese anstehenden Massnahmen informiert.

Meine Absicht ist es nicht das Bauvorhaben zu verhindern oder zu
behindern, allerdings mache ich mir Sorgen um mein eigenes Gebaeude da der Nachbar durch seine Massnahmen in die Bausubstanz meines Hauses eingreift und seiner Aussage nach auch
keine Bauherrenversicherung abgeschlossen hat, sodass ich im Schadensfall versicherungstechnisch nicht geschuetzt bin.

Meine Frage geht daher vielmehr in die folgende Richtung:
Unter welchen Umstaenden kann ich die Untergrabung bzw. Unterfangung meines Hauses verweigern ? Kann ich diese verweigern wenn der Bauherr wie in diesem Fall keine Bauherrenversicherung abgeschlossen hat ?

Es ist fuer mich einfach nicht verstaendlich, wie man in das Eigentum einer anderen Person derart eingreifen kann, ohne vorher nachweisen zu muessen, das man einen eventuellen Schadensfall versicherungstechnisch abgedeckt hat, sodass ich als Nachbar nicht hoffen muss, das alles gut gehen wird.

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 09:09

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben zwar immer noch nicht das Bundesland, in dem das Grundstück gelegen ist, genannt, aber Ihre Frage lässt sich dennoch beantworten.

"Unter welchen Umstaenden kann ich die Untergrabung bzw. Unterfangung meines Hauses verweigern ?"

Letztlich können Sie die Unterfangung nicht verweigern, sondern nur verzögern.

"Kann ich diese verweigern wenn der Bauherr wie in diesem Fall keine Bauherrenversicherung abgeschlossen hat ?"

Nein.

Jedoch haben die meisten Nachbargesetze der Bundseländer einen Passus, nach dem Sie vom Nachbarn vorab eine Sicherheitsleistung für den voraussichtlichen Schaden verlangen können.

Dies dürfte in der Regel eine Bankbürgschaft sein.

Senden Sie mir bitte eine E-Mail, damit ich Ihnen den Passus für Ihr Bundesland (in Deutschland, wo Ihr Grundstück liegt/Haus steht) nennen kann, zu.

"Es ist fuer mich einfach nicht verstaendlich, wie man in das Eigentum einer anderen Person derart eingreifen kann, ohne vorher nachweisen zu muessen, das man einen eventuellen Schadensfall versicherungstechnisch abgedeckt hat, sodass ich als Nachbar nicht hoffen muss, das alles gut gehen wird."

Die Landesgesetzgeber haben meist von der Möglichkeit einer Regelung Gebrauch gemacht. Diese bestimmt, dass der Nachbar den Schaden ersetzen muss, der entsteht. Dies nach bundesdeutschem Recht auch ohne, dass der Geschädigte ein Verschulden des Nachbarn beweisen muss.

Insoweit ist die Sicherheitsleistung ein Zugeständnis an die Verfahrensdauer derartiger Rechtsstreite.

Eine spezielle Versicherung kann nicht verlangt werden, denn wie der Bauherr Sicherheit leistet, ist seine Sache.

Wie gesagt, dass der Bauher ohne Anzeige und Zustimmung zum Bau begonnen hat, ist rechtlich bedenklich und könnte Schadensersatzansprüche nach Nachbarrecht auslösen. Hierfür bedarf es aber eines Schadens aufgrund der Nichtanzeige des Vorhabens.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

service@ra-tautorus.de

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