nach BGB §§741-758 gehört mir mit einem weiteren Miteigentümer als Bruchteilsgemeinschaft ein Haus mit 2 nichtabgeschlossenen Wohnungen mit entsprechend festgelegten Nutzungsregelungen. Weil es sich um ein ursprünglich auf Familienverhältnisse notdürftig umgebautes Einfamilienhaus handelt, gibt es keine getrennten Strom- und Wasserkreise, also nur Gesamtstrom- und Wasserzähler. Die veraltete Heizungsanlage ist aus dem Jahre 1960 und hat einen hohen Verbrauch für Warmwasser und Raumheizung. Sie rechtfertigt aufgrund des Alters keine Abrechnung nach modernen Meßmethoden.
Meine Wohnung wird per Nießbrauch genutzt von meinem Vater; er war der ursprüngliche Miteigentümer, hat mir aber aus Altersgründen die Wohnung 2000 per Schenkung überlassen. Er kommt aber per Vertrag für alle anfallenden Nebenkosten selber auf. Die Wohnung des anderen Miteigentümers wird seit 2010 nicht mehr von ihm bewohnt, sondern ist von ihm vermietet an eine Dame mit Tochter.
Der Notarvertrag zwischen den Miteigentümern besagt, dass sämtliche Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und auch Heizung (komplett) nach Köpfen abzurechnen sind.
Wie der andere Miteigentümer die Verbrauchskosten mit seiner Mieterin abrechnet, weiss ich nicht.
Jetzt stellen mein Vater und ich fest, dass die Mieterin des anderen Eigentümers ihren neuen Lebensgefährten, nun seit mehr als 8 Wochen zu Besuch hat. Mein Vater führt seit Wochen eine Liste darüber. Von 7 Tagen in der Woche ist der Lebensgefährte an mindestens 5 Tagen dort inkl. Übernachtung. Er trägt auch Schmutz- und gewaschene Wäsche rein und raus.
Der Freund der Tochter ist auch regelmäßig zu Besuch, übernachtet 2-3 x Woche seit dem Einzug der Mieterin im Oktober 2010. Mein Vater hat die Mieterin auf die Prokopf-Umlage der Verbrauchskosten im Hinblick auf deren Dauerbesuch vor einigen Wochen angesprochen. Diese hat gemeint, dass der Lebensgefährte nicht bei ihr duschen würde, ebenso nicht der Freund der Tochter. Sie wären ja auch nicht jeden Tag da. Der Lebensgefährte habe ja auch noch eine eigene Wohnung (ca. 50 km entfernt).
Außerdem ist die Mieterin Friseurin und hat meinem Vater bei einer anderen Gelegenheit erzählt, sie würde auch zuhause regelmäßig 'Haare machen' (verbraucht dazu vermutlich warmes Wasser und Strom). Das hat sie aber jetzt bestritten.
Für das Mietrecht finde ich Hinweise, dass der Vermieter die Verbrauchskosten für diesen Dauerbesuch berechnen darf. In unserem Fall ist es aber so, dass für Bruchteilseigentum nicht unbedingt Vergleiche zum Mietrecht gezogen werden können.
Ausserdem ist das persönliche Verhältnis zum anderen Miteigentümer schwierig, so dass es den Vermieter in seiner Eigenschaft als Miteigentümer nicht interessieren wird, ob mein Vater auf irgendwelchen Kosten sitzenbleibt, die z.B. der Dauerbesuch seiner Mieterin verursachen könnte. Hier können wir also nicht konstruktiv Unterstützung erwarten.
Bei Bruchteilseigentum ist die Rechnungsstellung der Energieanbieter nur an einen Anforderer möglich. Das ist in diesem Fall von jeher mein Vater. Ich belaste den Miteigentümer per jährlicher Nebenkostenabrechnung für die, mir von ihm mitgeteilten Personen (momentan 2) in seiner Wohnung. Die Heizölrechnung begleicht der Miteigentümer für seinen Gebrauchsanteil immer unmittelbar an meinen Vater.
Was also, kann ich tun? Habe ich hier eine rechtliche Handhabe die Verbrauchskosten des Dauerbesuchs der Mieterin des anderen Miteigentümers eintreiben zu können?
Vielen Dank für eine Einschätzung
Antwort geschrieben am 10.03.2011 22:10:00 
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Rechtsanwalt Guido Matthes
Fuhrstr. 4, 58256 Ennepetal, Tel: 0 23 33 / 83 33 88, Fax: 0 23 33 / 83 33 89
Arbeitsrecht, Kaufrecht, Verkehrsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht, Erbrecht, Reiserecht
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Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:
Die Verteilung der Verbrauchskosten erfolgt nach Ihrer Schilderung nach dem Notarvertrag durch eine personenbezogene Regelung.
Die Umsetzung dieser Regelung ist in den Vorschriften zum Bruchteilseigentum nicht geregelt, so dass m. E. die mietrechtlichen Regelungen tatsächlich entsprechend herangezogen werden müssen, wenn der Vertrag den Umlageschlüssel nicht näher definiert.
Danach kann eine Regelung nach sog. Personentagen erfolgen, wenn sich die Personenzahl (insbesondere bei größeren Einheiten häufig ändert).
Für die Berechnung dieser Personentage ist dann tatsächlich maßgeblich, ob eine Gebrauchsüberlassung stattfindet oder ein bloßer Besuch. Diese Abgrenzung ist leider schwierig und kann nicht schematisch erfolgen, sondern ist im Einzelfall vorzunehmen. Bei einem dauerhaften Aufenthalt von vier bis sechs Wochen wird idR. davon auszugehen sein, dass eine dauerhafte Nutzung erfolgen soll.
Es ist daher zunächst wichtig, dass Sie den Umfang der Nutzung durch den Besucher belegen. Überschreitet dieser die übliche Besuchsdauer, sollten Sie mit dem Miteigentümer über die Anpassung des Umlageschlüssels verhandeln; dabei können Sie -nach Ihrer Schilderung, vorbehaltlich einer näheren Prüfung- auf den Notarvertrag verweisen. Der Miteigentümer hat dann seinerseits die Möglichkeit, seinen ggf. höheren Anteil auf die Mieter umzulegen.
Die Vermutung der Dauernutzung allein aus zeitlichen Umständen können der Miteigentümer bzw. der Mieter aber erschüttern und widerlegen. Können Sie sich nicht einigen, muss ggf. eine gerichtliche Entscheidung zu dieser Frage herbeigeführt werden.
Der Umstand, dass die Mieterin regelmäßig auch zuhause "Haare macht", ist für die Berechnung der Personentage ohne Belang. Die Kunden nehmen ersichtlich keine Dauernutzung vor und sich nicht mit langfristigen Besuchern zu vergleichen. Das "Haare machen" hat zwar ggf. Auswirkungen auf den Verbrauch; eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber gerade nicht vereinbart und nicht möglich.
Insoweit können Sie nach meiner Einschätzung erst dann eine Anpassung des Vertrages verlangen, wenn mindestens ein gewerblicher Umfang der Nebentätigkeit anzunehmen ist. Um eine solche Anpassung vornehmen zu können, müsste insgesamt die Vertragsgrundlage über die Teilung des Objektes nicht mehr passend sein. Auch insoweit müssen die Umstände des Einzelfalles bewertet und dokumentiert werden.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 10.03.2011 23:14:22
Sehr geehrter Herr Matthes, vielen Dank für Ihre prompte Einschätzung.
Meine Nachfrage richtet sich auf Ihre Formulierung:
'Es ist daher zunächst wichtig, dass Sie den Umfang der Nutzung durch den Besucher belegen. Überschreitet dieser die übliche Besuchsdauer ...'
Was ist mit 'Umfang der Nutzung belegen' bzw. mit der 'übliche Besuchsdauer'/'Überschreiten der üblichen Besuchsdauer' gemeint?
Möglicherweise beantwortet Ihre folgende Formulierung die Frage bereits teilweise. Ich bin mir aber nicht sicher.
"Bei einem dauerhaften Aufenthalt von vier bis sechs Wochen wird idR. davon auszugehen sein, dass eine dauerhafte Nutzung erfolgen soll."
Ansonsten bestätigen Sie mir zum Sachverhalt, das, was ich auch schon selber vermutet hatte. Ihre Antwort hilft mir aber insofern sehr weiter, als dass ich einen Plan für die weitere Vorgehensweise habe an dem ich mich orientieren kann.
Beste Grüße
Sehr geehrter Herr Matthes, vielen Dank für Ihre prompte Einschätzung.
Meine Nachfrage richtet sich auf Ihre Formulierung:
'Es ist daher zunächst wichtig, dass Sie den Umfang der Nutzung durch den Besucher belegen. Überschreitet dieser die übliche Besuchsdauer ...'
Was ist mit 'Umfang der Nutzung belegen' bzw. mit der 'übliche Besuchsdauer'/'Überschreiten der üblichen Besuchsdauer' gemeint?
Möglicherweise beantwortet Ihre folgende Formulierung die Frage bereits teilweise. Ich bin mir aber nicht sicher.
"Bei einem dauerhaften Aufenthalt von vier bis sechs Wochen wird idR. davon auszugehen sein, dass eine dauerhafte Nutzung erfolgen soll."
Ansonsten bestätigen Sie mir zum Sachverhalt, das, was ich auch schon selber vermutet hatte. Ihre Antwort hilft mir aber insofern sehr weiter, als dass ich einen Plan für die weitere Vorgehensweise habe an dem ich mich orientieren kann.
Beste Grüße
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 11.03.2011 09:01:33
Sehr geehrte Fragesteller,
die übliche Besuchsdauer wird in der Tat an dem genannten Vier-bis-sechs-Wochenzeitraum festgemacht. Zudem sind die Umstände des Einzelfalles zu werten.
Die Zeit spielt bei dieser Beurteilung natürlich für Sie. Je länger die Übernachtungsbesuch andaueren, desto mehr ist auch eine Berücksichtigung dieser Person bei der Umlage berechtigt. Handelt es sich bei den Übernachtungen nicht nur um eine zeitlich begrenzte Erscheinung wird sich der Miteigentümer auf Dauer nicht wehren können.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Sehr geehrte Fragesteller,
die übliche Besuchsdauer wird in der Tat an dem genannten Vier-bis-sechs-Wochenzeitraum festgemacht. Zudem sind die Umstände des Einzelfalles zu werten.
Die Zeit spielt bei dieser Beurteilung natürlich für Sie. Je länger die Übernachtungsbesuch andaueren, desto mehr ist auch eine Berücksichtigung dieser Person bei der Umlage berechtigt. Handelt es sich bei den Übernachtungen nicht nur um eine zeitlich begrenzte Erscheinung wird sich der Miteigentümer auf Dauer nicht wehren können.
Mit freundlichen Grüßen
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