die Hausverwaltung hat die Nebenkostennachforderungen 2007/ 2008, die ich auf Grund fehlender Aufteilung Gewerbe/Wohnraum und vieler anderer Fehler nicht bezahlte, eingeklagt und den Prozess verloren.
Der Richter stellte in seinem Urteil fest, dass die Abrechnungen insgesamt nicht ordnungsgemäß sind und die Klage abgewiesen, alle Kosten für den Prozess hat die Hausverwaltung zu tragen.
Zur Info: Die Hausverwalterin ist die Tochter des Vermieterehepaares.
Nun meine Fragen:
1)
Kann ich auf Grund des Urteiles die Vorauszahlungen 2007/ 2008
auf die Nebenkosten zurück fordern bzw. mit der Miete verrrechnen? Die Heizungsabrechnung würde ich außen vor lassen, da diese nicht von der HV sondern von Minol erstellt wurde und somit richtig ist.
Die HV teilte mit, dass sie die falschen NBKO - Abrechnungen nicht korrigieren will.
Ein Aufrechnungsverbot besteht lt. Mietvertrag nicht.
2)
Kann ich für 2009 die Vorauszahlungen auf die NBKO einstellen?
Auch hier wieder ohne Kürzung der Vorauszahlung Heizung.
3)
Hätte die HV, falls sie die falschen NBKO 2007 / 2008 doch noch korrigiert, überhaupt noch Anspruch auf die Nachzahlungen?
Vielen Dank für Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller
Antwort geschrieben am 24.09.2010 21:31:51 
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Rechtsanwalt Manfred Kaussen
Calauer Str. 33, 01983 Großräschen, Tel: 035753 5914, Fax: 035753 16660
Familienrecht, Zivilrecht, Mietrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht
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zu Ihren Fragen:
1.
Eine Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen kann während eines laufenden Mietverhältnisses nicht gefordert werden. Eine Rückforderung setzt die Beendigung des Mietverhältnisses voraus; vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/ 04.
2.
Im laufenden Mietverhältnis steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Mieter gar nicht abrechnet; vgl. BGH, Urteil vom 29.03.2006, Az.:- VIII ZR 191/05. Argument ist dabei, dass der Mieter dadurch hinreichend geschützt ist und ein Druckmittel gegen den Vermieter besteht, so dass eine Rückforderung nicht verlangt werden kann.
Rechnet der Vermieter falsch ab, besteht ein Zurückbehaltungsrecht nur bei formellen Fehlern. Bei materiellen Fehlern besteht kein Zurückbehaltungsrecht; vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.04.1999, Az: 62 S 320/98. Maßgeblich ist also, welche Art von Fehler das erkennende Gericht in Ihrem Fall festgestellt hat.
3.
Eine Korrektur kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch zu Ihren Gunsten erfolgen. Eine Nachzahlung ist nur dann zu leisten, wenn eine materieller Fehler vorliegt, der noch berichtigt werden kann und wenn die Nachzahlung bereits (anteilig korrekt) innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 III BGB errechnet wurde.
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 24.09.2010 21:53:27
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
die besagten Abrechnungen waren bereits formell falsch (keine Trennung Gewerbe zu Wohnungen, kein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten) und wiesen zudem rechnerische Fehler auf. Deshalb sagte der Richter "insgesamt nicht ordnungsgemäß"
Wenn ich Ihre Antworten richtig verstanden habe, kann ich zumindestens für 2010 die Vorauszahlungen einbehalten/ kürzen bzw. anpassen. Gilt dies für das gesamte Jahr 2010 auch noch im nachhinein, oder erst ab kommenden Monat?
Vielen Dank für Antwort
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
die besagten Abrechnungen waren bereits formell falsch (keine Trennung Gewerbe zu Wohnungen, kein Vorwegabzug für die Gewerbeeinheiten) und wiesen zudem rechnerische Fehler auf. Deshalb sagte der Richter "insgesamt nicht ordnungsgemäß"
Wenn ich Ihre Antworten richtig verstanden habe, kann ich zumindestens für 2010 die Vorauszahlungen einbehalten/ kürzen bzw. anpassen. Gilt dies für das gesamte Jahr 2010 auch noch im nachhinein, oder erst ab kommenden Monat?
Vielen Dank für Antwort
Mit freundlichen Grüßen
Der Fragesteller
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 25.09.2010 09:18:41
Sehr geehrte Ratsuchende,
für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist die Trennung des Gewerbe- und Wohnraums und der Vorwegabzug der gewerblichen Anteile unerheblich; es handelt sich um materielle Fehler; vgl. BGH,-Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10. Auch Rechenfehler sind materielle, keine formellen Fehler.
Voraussichtlich werden Sie daher zunächst Auskunft fordern müssen, um eine korrekte Abrechnung erstellen zu können, wenn dieVermieter die Abrechnung nicht berichtigen. Ein Zurückbehaltungsrecht haben Sie (vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Abrechnung) meines Erachtens derzeit nicht.
Sehr geehrte Ratsuchende,
für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist die Trennung des Gewerbe- und Wohnraums und der Vorwegabzug der gewerblichen Anteile unerheblich; es handelt sich um materielle Fehler; vgl. BGH,-Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10. Auch Rechenfehler sind materielle, keine formellen Fehler.
Voraussichtlich werden Sie daher zunächst Auskunft fordern müssen, um eine korrekte Abrechnung erstellen zu können, wenn dieVermieter die Abrechnung nicht berichtigen. Ein Zurückbehaltungsrecht haben Sie (vorbehaltlich einer genauen Prüfung der Abrechnung) meines Erachtens derzeit nicht.
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