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Nebenkostenabrechnung/Heizkosten


| 23.12.2015 14:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Guten Tag!

Ich wohne in einem Gebäude als Einzelperson, in dem auch ein Kindergarten untergebracht ist. Im Oktober 2014 erhielt ich die NK/BK/HK- Abrechnung für das Jahr 2013. Die Abrechnung beinhaltete eine Nachzahlung und zudem eine Erhöhung der monatlichen Nebenkosten. Von mir wurde die Abrechnung geprüft und dabei festgestellt, dass die Abrechnung Fehler enthielt, die den Betrag der Gesamtsumme erhöhte.
Desweiteren wurde erneut nicht auf den Umstand eingegangen, dass es sich wahrscheinlich um ein Mischmietverhältnis handelt, da man die Einrichtung der KiTa als Gewerbeähnlich ansehen muss.
Mit Einschreiben wurde Mitte November 2014 der Abrechnung widersprochen und darum gebeten, dass die Unklarheiten erklärt werden und auch die Frage beantwortet wird, ob eine Vorabaufteilung nach Gewerbe vorgenommen wurde.
Desweiteren wurde von mir die erhöhte NK- Miete (a Monat 24 €) "unter Vorbehalt" bezahlt und die Forderung der Nachzahlung (412 €) "unter Vorbehalt" beglichen.
Auf meinen Widerspruch gegen die Abrechnung erhielt ich bisher keine Reaktion und Antwort.

Am 23.12.2015 erhielt ich die NK/BK/HK- Abrechnung für das Jahr 2014. Dabei musste ich feststellen, dass die Abrechnung so vorgenommen wurde wie für 2013. Somit auch mit den Fehlern und den Unklarheiten, die dazu führten, dass ich Widerspruch einlegen musste.
Weiter ergab sich ein GUTHABEN von 412 €, ohne dass die erhöhte Vorauszahlung ab 11/2014 wieder zurück genommen wurde.

Meine Fragen sind nun folgende:
1. Bis wann muss der Vermieter auf meinen Wiederspruch gegen die Abrechnung 10/2014 antworten bzw reagieren um die Sache Richtig zu stellen?
2. Gilt die Abrechnung des Vermieters vom Oktober 2014 als ordnungsgemäß, obwohl ich Widerspruch eingelegt habe und der Vermieter bis heute sich nicht dazu geäusert hat?
3. Welche Empfehlung würden Sie mir bei dieser Angelegenheit geben?

Vielen Dank und schöne Feiertage
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen zu beachtenden Fristen finden sich in § 556 Abs.3 BGB.

Eine besondere Verjährungsfrist, innerhalb derer der Vermieter auf eine gegen die Nebenkostenabrechnungen gerichtete Einwendung reagieren muss, sieht das Gesetz dabei nicht vor. Allerdings sollten Sie im Hinblick auf eine mögliche Verwirkung innerhalb einer angemessenen Frist (in welcher der Vermieter noch mit einer Geltendmachung rechnen muss) reagieren.
Wann Verwirkung eintritt, hängt stets vom Einzelfall ab. In Ihrem Fall sollte Verwirkung noch kein Problem darstellen, Sie sollten aber auch nicht mehr allzu lange abwarten. Zum momentanen Zeitpunkt gilt aber ein fristgemäß eingelegter Einspruch weiter, die Abrechnung gilt nicht automatisch als ordnungsgemäß.

Möglicherweise können Sie den Druck auf den Vermieter erhöhen, indem Sie zukünftige Vorauszahlungen bis zur Klärung zurückbehalten, ansonsten hilft nur die Klage auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

Der nächste Schritt sollte daher sein, auch der aktuellen Nebenkostenabrechnung zu widersprechen und den Vermieter unter Fristsetzung von 14 Tagen zur Stellungnahme aufzufordern. Läuft diese Frist fruchtlos ab, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort beauftragen, der die weiteren Schritte einleiten kann.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.02.2016 | 12:10

Guten Tag
Ich habe mit meiner Nachfrage die weitere Entwicklung abgewartet um dass zu aktuellen Geschehnissen eine Frage stellen zu können.
Ihrem Rat folgend wurde der Vermieter von mir mit einem Schreiben (per Einschreiben) gebeten auf meinen Widerspruch zur NK- Abrechnung zu reagieren und die Dinge aufzuklären. Ich habe dabei eine Frist von 4 Wochen eingeräumt, muss aber nun schreiben, dass der Vermieter nicht reagiert hat. Mein 2. Schritt wäre nun die Zurücksetzung der Mieterhöhung um den Betrag der Erhöhung (NK/HK) aus 2014..
Allerdings befriedigt mich das nicht und so wollte ich Fragen, welche Schritte nun der beste Weg wäre um die Angelegenheit zu klären.
Sie hatten ja den Weg zu einem Anwalt empfohlen, allerdings wäre dies mit zusätzlichen Kosten für mich verbunden, da mein Rechtsschutz Mietfragen nicht beinhaltet. Oder ist es möglich die Anwaltskosten vom Vermieter zurück zu bekommen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.02.2016 | 12:36

Bitte beachten Sie, dass die Nachfrageoption nur der Klärung von Verständnisfragen dient und keine weiteren Fragen aufgrund zukünftiger Entwicklungen umfasst. Deshalb in gebotener Kürze und ohne Gewähr: Nach Ihrer Schilderung ist durchaus denkbar, dass sich der Vermieter mit der Erstellung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung in Verzug befindet und daher Ihre hierdurch entstandenen Kosten inklusive Rechtsverfolgungskosten tragen muss.

Mit freundlichen Grüßen
Jan Wilking, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.02.2016 | 12:42


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