Antwort vom
23.07.2010 | 14:37
Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Gemäß
§556 Abs.1 BGB können die Mietparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des §19 Abs. Wohnraumförderungsgesetz trägt.
Gemäß
§556 Abs.2 BGB können die Parteien zudem vereinbaren, dass, vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften, Betriebskosten aus Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen werden. Ist, wie vorliegend vereinbart, dass Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu erbringen sind, so hat der Vermieter gemäß
§556 Abs.3 BGB die Pflicht, ÜBER die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.
Die Betriebskostenabrechnung stellt also zwar auch eine Abrechnung über Betriebskosten dar, dem Wortlaut des Gesetzes entsprechend soll aber über bereits erbrachte Vorauszahlungen des Mieters abgerechnet werden.
Eine Betriebskostenabrechnung ist damit bereits fehlerhaft, soweit Vorauszahlungen innerhalb des Abrechnungsmonats nicht angerechnet werden. So ist es bei Ihnen der Fall. Soweit der Vermieter Heizkosten bis April abrechnet, so muss er zwingend auf die Heizkosten gezahlte Vorauszahlungen mit in die Abrechnung aufnehmen. Soweit er dies unterlässt, kann gegen die Betriebskostenabrechnung der Einwand erhoben werden, dass Vorauszahlungen nicht berücksichtigt wurden. Ob dies mit Blick auf die Teilung nach Betriebskostenarten für den Vermieter praktikabel ist, ist hierbei unerheblich. Häufig sind in Mietverträgen Vorauszahlungen für die einzelnen Betriebskostenarten gesondert ausgewiesen.
Für den Zeitraum vom 01.01.-30.04. dürfen selbstverständlich nur die Vorauszahlungen angerechnet werden, welchen auf die Heizkosten entfallen.
Ich rate Ihnen daher an, den Einwand gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, dass für den Zeitraum Januar bis April Vorauszahlungen auf die Heizkosten nicht angerechnet wurden. Sollte Ihnen eine Berechnung von Vorauszahlungen für Heizkosten selbst möglich sein, so könnten Sie diese bereits eigens von dem möglichen Nachzahlungsbetrag für Heizkosten in Abzug bringen und nur den anteiligen Betrag zahlen.
Keinesfalls sollten Sie die Nachzahlung, soweit eine solche besteht, rügelos erbringen, da andernfalls Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen wären, da die Rechtsprechung davon ausgeht, dass in der rügelosen Zahlung ein Schuldanerkenntnis liegt, vgl. Urteil des LG Hamburg vom 15.10.1998, Az.:
327 S 79/98. Es besteht somit die Gefahr, dass der Vermieter Vorauszahlungen für Januar bis April auch bei der nächsten Abrechnung nicht mitberücksichtigt und sich darauf beruft, dass diese bereits Gegenstand der Abrechnung Januar bis April gewesen wären.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein und verbleibe
