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Nebenkostenabrechnung über Hausverwaltung - Verjährung


| 18.12.2008 12:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

es liegt folgender Sachverhalt vor:
Der Zeitraum der Nebenkostenabrechnung ist das Kalenderjahr.

Die Nebenkostenabrechnung 2006 wurde durch die Hausverwaltung (Miethaus mit mehreren Eigentümern) erstellt und an meinen Vermieter am 07. Mai 2007 versendet.
Ich habe diese Nebenkostenabrechnung dann 2 Monate später (am 17.Juli 2007) von meinem Vermieter erhalten und im September 2007 bezahlt.

Die Nebenkostenabrechnung 2007 wurde ebenfalls von der Hausverwaltung erstellt und am 20.Juni 2008 an meinen Vermieter übersendet. Ich habe diese Nebenkostenabrechnung 4,5 Monate später (am 8.Nov 2008) von meinem Vermieter erhalten und noch nicht bezahlt, da die Nebenkostenabrechnung eine Position „Wasser/Abw. Nachzahlung 2006“ beinhaltet. Laut telefonischer Auskunft der Hausverwaltung handelt es sich hierbei um eine Rechnung der Stadt für Abwassernachzahlung. Das Rechungsdatum ist auskunftsgemäß der 12.Feb 2007.

Fragen:
1.
Nach Aussage eines Ihrer Kollegen in diesem Forum ist die Vermischung von Kosten aus verschiedenen Abrechnungszeit-räumen in der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig. D.h. die Position „Wasser/Abw. Nachzahlung 2006“ dürfte deshalb gar nicht in der Abrechnung für 2007 enthalten sein. Hierfür hätte eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2006 erfolgen müssen.
Ist dies korrekt und wäre eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2006 durch meinen Vermieter jetzt überhaupt noch möglich (vgl. Fristen)?

2.
In meinem Fall muss mir nach § 556 Abs.3 S.2 BGB die korrekte Nebenkostenabrechnung 2006 bis zum 31.12.2007 mitgeteilt werden. Damit wäre aus meiner Sicht eine Nachforderung der Position „Wasser/Abw. Nachzahlung 2006“ auch in der Nebenkostenabrechnung 2007 nicht mehr möglich, da die Frist bereits abgelaufen ist.
Nicht klar ist mir in diesem Zusammenhang jedoch § 556 Abs.3 S.3 BGB wonach der Vermieter eine Nachforderung auch nach der Frist von 12 Monaten geltend machen kann, wenn er die Gründe der verspäteten Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Wie ist dieser Satz des BGB in meinem Fall zu verstehen, da die Nebenkostenabrechnung durch die Hausverwaltung erstellt wird und die Hausverwaltung die Nachzahlungsposition aus 2006 erst in die Nebenkostenabrechnung 2007 (obwohl die Rechnung bereits im Febr. 2007, und damit wahrscheinlich bereits zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2006 vorlag) aufgenommen hat und mein Vermieter somit wahrscheinlich erst am 20.Juni 2008 von dieser Nachforderung / Rechnung erfahren hat?
Ist mein Vermieter durch die „Zwischenschaltung“ der Hausverwaltung berechtigt die „Wasser/Abw. Nachzahlung 2006“ über die Nebenkostenabrechnung 2007 einzufordern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ihre beiden Fragen beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Entscheidend für die Abrechnung von Nebenkosten ist das Prinzip der sog. Leistungsabrechnung. Danach sind in der Nebenkostenabrechnung nur die Kosten für die im Abrechnungszeitraum in Anspruch genommenen bzw. verbrauchten Leistungen anzusetzen. Im Gegensatz dazu ist im Bereich des Wohnungseigentums nach der Ausgabenabrechnung abzurechnen. Danach fließen alle im Abrechnungszeitraum ausgeglichenen Rechnungen in die Abrechnung ein, ohne Bezug zu der dem Vermieter berechneten Leistungsperiode, maßgeblich sind allein die tatsächlichen Zahlungsausgänge.

Für vermietetes Wohnungseigentum wird überwiegend vertreten, dass der vermietende Eigentümer dennoch dazu verpflichtet ist, seinem Mieter die Nebenkosten nach dem Leistungsprinzip zu berechnen. Mithin muss er die ihm vom Verwalter des Wohnungseigentums vorgelegte Ausgabenabrechnung in eine Leistungsabrechnung umrechnen.

Für Sie bedeutet dies, dass Ihr Vermieter die angesprochene Nachzahlung nicht in die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 einstellen darf. Insoweit wäre die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 inhaltlich nicht richtig und zu beanstanden.

2.
Der Vermieter hat eine verspätete Mitteilung der Nachforderung dann nicht zu vertreten, wenn ihm z. B. die Abrechnung des Versorgungsunternehmens noch nicht vorlag. Nach Erhalt der Abrechnung darf er jedoch nicht unangemessen lang mit der Nachforderung zuwarten. Ihm ist hier eine Frist von 3 Monaten zu gewähren.

Bei Ihnen ist nun die Besonderheit gegeben, dass hier noch die Hausverwaltung "dazwischen geschaltet" ist. Hier wird überwiegend vertreten, dass die Verzögerung dem Rechtskreis des Vermieters zuzuordnen ist. Kommt der Verwalter seiner Pflicht zur zügigen Abrechnung nicht nach, stammt die Ursache für die Verzögerung der Abrechnung gegenüber dem Mieter aus der Sphäre des Vermieters.

Das Abrechnungsdatum der Abwasserrechnung ist auf den 12.02.2007 datiert. Es ist daher davon auszugehen, dass die Abwasserrechnung der Hausverwaltung noch im Februar zugegangen ist. Mithin wäre die 3-Monats-Frist spätestens Ende Mai abgelaufen, so dass hier ingesamt von einer verspäteten Nachforderung auszugehen ist und die entsprechende Nachzahlung nicht mehr zu leisten ist. Wann die Abwasserrechnung der Hausverwaltung tatsächlich zugegangen ist, kann von hier natürlich nicht beurteilt werden.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Sven Näke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.01.2009 | 13:47

Sehr geehrter Herr Näke,

Vielen Dank für die bereits gegebenen Antworten! Allerdings wurde ein Teil meiner konkreten Fragen leider noch nicht beantwortet. Deshalb hiernochmals meine Nachfrage:

zu 1:
Dass die Nebenkostenabrechnung 2007 inhaltlich nicht richtig ist habe ich bereits selbst recherchiert und dargestellt.
Meine Frage hierzu war:
"wäre eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung 2006!! durch meinen Vermieter jetzt (2009) überhaupt noch möglich (vgl. Fristen)?"

zu 2:
Die Abwasserrechnung 2006 trägt das Datum Februar 2007!!
Verstehe ich Sie recht, dass die Nebenkostenabrechnung 2006 bis Ende Dez 2007 noch hätte korrigiert werden können?
Verstehe ich Sie des Weiteren korrekt, dass die Nachforderung durch meinen Vermieter vom 8. Nov 2008 nur dann noch als fristgerecht anzusehen wäre, wenn ihm bzw der Hausverwaltung die Abwasserrechnung erst Anfang August 2008!! (3 Monate Frist bis zur Mitteilung) zugegangen wäre?

Vielen Dank für eine klärende Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.01.2009 | 20:24

Zu Ihren Nachfragen:

1.
Grundsätzlich wäre eine Korrektur noch in 2009 möglich. Dies betrifft beispielsweise den Fall, dass Ihr Vermieter bzw. die Hausverwaltung erst Ende 2008 bzw. Anfang 2009 eine Nachforderung für das Jahr 2006 erhalten, z. B. einen korrigierten Gebührenbescheid der Stadt. In diesem Fall hätte Ihr Vermieter bzw. die Hausverwaltung die Verspätung nicht zu vertreten. Die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB würde die Nachforderung nicht ausschließen, vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3, 2. Halbsatz BGB.

2.
Die Nebenkostenabrechnung 2006 hätte noch bis Ende 2007 korrigiert werden können. Die Nochforderung im November 2008 wäre dann als fristgerecht anzusehen, wenn Ihrem Vermieter bzw. der Hausverwaltung die Abwasserrechnung erst im August 2008 zugangen wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Sven Näke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.01.2009 | 19:05


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FRAGESTELLER 15.01.2009 4,8/5.0
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