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Nebenkostenabrechnung gemäß Mietvertrag oder II. BV


| 18.06.2017 14:51 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe 2011 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft.

Bisher wurde dem Mieter von mir nur der nach II. Berechnungsverordnung zulässige Anteil des von der Hausverwaltung berechneten Hausgelds in Rechnung gestellt. Den verbleibenden Anteil übernahm ich selbst.

Im Mietvertrag von 1976 wurde mit dem Mieter folgendes vereinbart: "Die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten sind vom Mieter direkt an den Hausverwalter [...Name und Bankverbindung des damaligen HV...] zu bezahlen. Die Kosten sind jeweils in voller Höhe zu zahlen, da sie bei Festsetzung des Mietpreises entsprechend Berücksichtigung fanden."

Der Mieter zahlt noch immer einen unterdurchschnittlichen Mietzins und ignoriert Erhöhungsverlangen.

1. Darf ich in diesem Fall entgegen der II. BV das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegen? Auch, wenn ich dies bisher anders gehandhabt habe?
2. Wenn ja: Für welchen Zeitraum darf ich Nachforderungen für den von mir übernommenen Teil des Hausgelds in Rechnung stellen?
Sehr geehrter Ratsuchender,

(Nettokalt-)Miete und Nebenkosten(vorauszahlungen) sind getrennt zu betrachten.

Unterdurchschnittliche Miete können Sie nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Stimmt der Mieter nicht zu, können Sie seine Zustimmung einklagen.

Das wohnungseigentumsrechtliche Hausgeld dürfen Sie nicht komplett auf den Mieter umlegen, da Mietvertrag, als auch § 556 Abs. 1 BGB, § 27 II. Berechnungsverordnung, der für freien Wohnraum nicht mehr gültig ist und von der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abgelöst wurde, definieren, was Betriebskosten sind.

§ 556 Abs. 1 S. 3 und S. 4 BGB: "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer [...] durch das Eigentum [...] oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung [...] fort."

Sie dürfen keine Kosten umlegen, die keine Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift i.V.m. § 2 Nr. 1 bis 17 BertKV sind.

Eine davon abweichende vertragliche Regelung ist unwirksam (§ 556 Abs. 4 BGB).

Verwaltungskosten der WEG sind beispielsweise keine umlegbaren Betriebskosten.

Beachten Sie, dass eine wohnungseigentumsrechtliche Hausgeldabrechnung etwas von der mietrechtlichen Nebenkostenabrechnung völlig Verschiedenes ist (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).

> Sie dürfen das Hausgeld nicht komplett auf den Mieter umlegen?

(Mit Nachforderungen sind Sie grundsätzlich ausgeschlossen, wenn seit dem Ende des Abrechnungszeitraumes 12 Monate verstrichen sind [§ 556 Abs. 3 S. 2 und S. 3 BGB]).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.06.2017 | 17:57

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Kurz: Auch wenn der Mietvertrag aus 1976 stammt, sind der 2. BV entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam. Richtig?
Freundliche Grüße,
Fragesteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.06.2017 | 18:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

So ist es.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.06.2017 | 21:32


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