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Nebenkostenabrechnung des Vorbesitzers eines Mietshauses.


| 16.12.2013 05:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Nach Verkauf einer Mietwohnung ist der Käufer für die Nebenkostenabrechnung zuständig. Vertragliche Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer sind für den Mieter irrelevant.


Folgende Sachlage:

1)
Ein Mehrfamilienhaus gehoert BESITZER-A und wird verwaltet von VERWALTER-A.
2)
Es wird verkauft an BESITZER-B, der den VERWALTER-A fuer die ersten 5 Monate des Jahres 2012 behaelt und dann wechselt zu VERWALTER-B.
3)
Das Haus wird wiederum verkauft mit Besitzuebergang 1/10/2012 an BESITZER-C (das bin ich) und wechselt den Verwalter zu VERWALTER-C.

Der Kaufvertrag sieht vor, dass BESITZER-B seinen Verwalter die Nebenkosten- und Heizungsabrechnung machen laesst zum 31/9/12, den Differenzbetrag zu den Vorauszahlungen mit BESITZER-C abrechnet, der dann zum Jahresende mit den Mietern abrechnet.

Es stellt sich (leider erst jetzt) heraus, dass die Verwalter-B und -C ihre Daten kennen, aber die Abrechnung nicht machen koennen, da Verwalter-A die ersten 5 Monate des Jahres 2012 nicht abrechnet (als Grund werden Aussenstaende des alten Besitzers-B genannt.)

Dieser scheint mittlerweile abgetaucht zu sein.

Verwalter-A uebermittelte jetzt den Vorschlag, dass ich (Besitzer-C) die Altschulden des Vorbesitzers uebernehme (Grundsteuer, Versicherung etc) und wuerde dann die Unterlagen fuer die ersten 5 Monate des Jahres 2012 herauslegen.

Fuer mich sieht dies aus wie Erpressung. Wie ist die Rechtslage und was kann ich tun?
Eingrenzung vom Fragesteller
16.12.2013 | 05:15
16.12.2013 | 05:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Der Haken ist, dass Sie als Käufer gegenüber den Mietern gemäß § 566 BGB vollständig die Position des Vermieters mit allen Rechten und Pflichten übernommen haben. Daher haben die Mieter gegen Sie als Vermieter einen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten. Diesen Anspruch können Sie nicht durch Verweis auf Fehler des Vorverkäufers abwehren.
(Sollte bei der Abrechnung aber ein Guthaben der Mieter aus der Zeit des Eigentümers A herauskommen, müssen sich die Mieter wegen dieser Auszahlung an den Eigentümer A wenden, nicht an Sie.)

Der weitere Haken ist, dass der Verwalter A nur mit Eigentümer A einen Vertrag hat. Daher hat nur Eigentümer A gegen Verwalter A einen Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen, Sie und Eigentümer B aber leider nicht. Wenn Eigentümer A aber tatsächlich gegenüber Verwalter A Schulden hat, hat Verwalter A in der Tat ein Zurückbehaltungsrecht.

Allerdings hat Eigentümer B gegen Eigentümer A einen Anspruch auf Schadensersatz, Sie hingegen einen Schadensersatzanspruch gegen Eigentümer B. Eigentümer B kann aber seinen Schadensersatzanspruch gegen Eigentümer A an Sie abtreten, wodurch Sie gegen Eigentümer A vorgehen könnten (wenn er wieder auftaucht).

Das Verhalten des Verwalters A ist in der Tat WIE Erpressung, aber dennoch durchaus rechtmäßig.

Da ich die Höhe der Altschulden des Eigentümers A nicht kenne, wäre meine Empfehlung, diese Altschulden zu bezahlen, die Ansprüche des Verwalters A und des Eigentümers B gegen den Eigentümer A an Sie abtreten zu lassen und die Abrechnung zu machen. Dadurch hätten Sie eine saubere Lösung. Ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Höhe der Altschulden ab, die ich wie gesagt nicht kenne.

Eine andere Alternative wäre, den Verwalter A zu ignorieren und die Abrechnung zu machen, wobei Sie für die ersten fünf Monate davon ausgehen, dass die Mieter die Nebenkosten bezahlt haben. Wenn dabei ein Guthaben für die Mieter aus den ersten fünf Monaten entsteht, müssen die sich wie gesagt an den Eigentümer A halten. Nachzahlungsforderungen gehen hingegen voll zu Ihren Gunsten. Wenn dadurch der Eigentümer A einen Schaden erleidet, haften Sie NICHT auf Schadensersatz, da Eigentümer A den Schaden durch seine fehlende Kooperation verursacht hat.

Ich verweise kurz auf die Verjährung am 31.12.2013, d.h. Sie sollten die Abrechnung bis dahin an die Mieter übersandt haben.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2013 | 06:18

Herzlichen Dank fuer die ausfuehrliche Antwort.
Ich habe zur Kenntnis genommen, dass Verwalter A ein Rueckhaltungsrecht fuer die Abrechnungsunterlagen hat.
Hat er auch das Recht, die Miet- oder Nebenkosten-Sicherheiten der Mieter zurueckzuhalten (Bareinlagen oder Sparbuecher?) Kann ich die einfordern oder den Mietern empfehlen die zurueckzufordern?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2013 | 17:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Verwalter A hat gegenüber dem Eigentümer A ein umfassendes Zurückbehaltungsrecht, das umfaßt auch Fremdgelder.

Die Mieter allerdings können die Kaution in der Tat zurückfordern, wenn Sie den Mietern die Erlaubnis dazu geben. Allerdings können Sie dann von den Mietern keine neue Kaution verlangen. Sie selbst haben aber keinen Anspruch auf Herausgabe der Kaution.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.12.2013 | 06:21


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 16.12.2013
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