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Nebenkostenabrechnung - Heizung


| 10.12.2015 20:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Zusammenfassung: Zur Verbindlichkeit der Heizkostenverordnung in Mietverträgen und Ihren Vorgaben


Hallo. Wir bewohnen das Nebenhaus unseres Vermieters und werden durch dessen Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt. Ablesung der Wärmeversorgung incl. Warmwasser erfolgt bei uns im Keller in kWh und wird dann umgerechnet in die verbrauchte Heizölmenge.
Ich habe nach gelesen, dass 100 kWh 10l Heizöl entsprechen. Unser Vermieter berechnet aber 12l pro 100 kWh da es einen Verlust auf dem Weg von seinem Haus zu unserem Haus gäbe (Versorgungsleitung sind unterirdisch verlegt).
Dann multipliziert er die hochgerechnete Heizölmenge mit den durchschnittlichen Literpreis vom gekauften Öl. Nochmal: Warmwasser wird nicht separat abgelesen.
Betriebskosten werden mit 6% der Energiekosten berechnet
Pauschaler Anteil Anlagenwartungskosten € 100,--

Vor ca. 3 Jahren wurde über den bei uns angrenzenden Garagen noch ein Appartement ausgebaut und vermietet. Dort gibt es die gleiche Abrechnungsart mit der Ausnahme, dass dort zusätzlich ein Warmwasserzähler ist. Diese Warmwassermenge rechnet der Vermieter mit 13,65l Heizöl pro m3 um und zieht dieses von unserem Gesamt-Heizölmenge ab.

Meine Frage: Ist es gerechtfertigt 12l pro 100 kWh zu verlangen bzw. ist diese Art der Abrechnung korrekt?

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne gebe ich Ihnen einige allgemeine Hinweise zur Abrechnung von Heizkosten bei ölbefeuerten Anlagen.

Zunächst zum Umrechnungsschlüssel: Ihr Vermieter ist hier eindeutig im Unrecht. Der Schlüssel ist gesetzlich festgelegt und bemisst sich auf 10 kWh pro Liter bei leichtem und auf 10,9 kWh bei schwerem Heizöl (§ 9 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2. Heizkostenverordnung).

Ob es auf dem Weg von der Zentralanlage zu Ihrem Abnahmepunkt zu einem Verlust kommt, ist unerheblich und für Sie ohnehin nicht nachvollziehbar.
Selbst wenn es dies jedoch wäre, dürfte der Vermieter Ihnen hierfür entstehende Kosten nicht in Rechnung stellen. § 6 HeizkostenV legt klar fest, dass nur in Rechnung gestellt werden kann, was der Mieter verbraucht hat. Der Verbrauch beginnt an Ihrem Abnahmepunkt und wird durch einen geeichten Zähler gemessen. Der Weg dorthin ist für Sie unerheblich.

Abschließend zu diesem Punkt weise ich darauf hin, das Ihr Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden ist und diese auch nicht im Mietvertrag mit Ihnen ausschließen kann (§ 2 HeizkostenV).

Kosten für den Betrieb und die Wartung der Anlage kann Ihr Vermieter Ihnen in Rechnung stellen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Allerdings gibt es auch hierfür gesetzliche Vorgaben, die keineswegs Pauschalen vorsehen.
Vielmehr müssen diese Ihnen gegenüber konkret, also nach den tatsächlich entstandenen Kosten abgerechnet und Ihnen dies auf Verlangen durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen nachgewiesen werden.
Der Verteilungsschlüssel bestimmt insoweit, dass maximal 70 % der Kosten entsprechend des Verbrauchsanteils des Mieters, der übrige Anteil nach der Quadratmeterzahl abzurechnen ist (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Dies sollte in Ihrem Mietvertrag vermerkt sein.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben eine erste Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2015 | 22:30

Ich verstehe nicht ".., 70% der Kosten entsprechend des Verbrauchsanteils...". Wir bekommen hier eine einfache, sicher nicht der Norm entsprechende Abrechnung (was mich jetzt nicht unbedingt stört wenn ich die Abrechnung verstehe).
Es wird im Nebenhaus das Kaltwasser und eben Wärmeverbrauch für jede Einheit sepsrat abgelesen. Grundsteuer, Müll und Brandversicherung sind auch für jd. Einheit separat. Somit braucht nichts verteilt werden, oder? Außer halt dann die Wartungs- und Betriebskosten der Heizung im Haupthaus? Die müssten dann auf die Quadratmeter verteilt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2015 | 22:40

Sehr geehrte Fragestellerin,

der genannte Abrechnungsschlüssel ergibt sich aus dem Gesetz. Die benannten weiteren Kosten (Grundsteuer etc.) können gar nicht für jede Partei einzeln, sondern nur für das gesamte Grundstück anfallen. Ohnehin git diese Verteilung hier aber nicht, da sie ausdrücklich nur für die Heizkosten vorgesehen ist.

Die Kosten für Wartung und Betrieb, die im Haupthaus anfallen, sind dann nach dem benannten Schlüssel rechnerisch zu verteilen.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 10.12.2015 | 22:09


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