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Nebenkostenabrechnung - Abrechnungsmaßstab - belegte Fläche


| 21.10.2004 08:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
darf der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bei den Positionen Müll und Hausstrom die Kosten nur auf die belegte Fläche umlegen, oder gilt auch hier als Abrechnungsmaßstab die Gesamtwohnfläche inklusive der Leerwohnungen ?

Vielen Dank im Voraus
MFG SH
21.10.2004 | 09:23

Antwort

von


4 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich geben die Vereinbarungen im Mietvertrag Aufschluss über den anzuwendenden Umlagemaßstab. Da mir Ihr Mietvertrag nicht vorliegt, möchte ich folgende allgemeine Ausführungen machen:

Soweit nichts anderes vertraglich vereinbart wurde, können die Nebenkosten von der Vermieterseite grundsätzlich nach dem Wohnflächenverhältnis oder nach dem Verhältnis der Personenanzahl oder nach einem Mischverhältnis aus beiden umgelegt werden.

Soweit eine Umlage nach dem Wohnflächenverhältnis erfolgt, sollten Sie überprüfen, ob die Wohnfläche der gemieteten Wohnung und die Gesamtwohnfläche richtig angegeben sind. Häufig werden nämlich bspw. bei Dachwohnungen die Dachschrägen nicht berücksichtigt, so daß hier eine zu große Wohnfläche bei der Mietwohnung angesetzt wird.

Wird nach der Personenzahl (Köpfen) umgelegt, so muß geprüft werden, ob auch während der Abrechnungszeit erfolgte Zu- und Abzüge von Mietern berücksichtigt wurden.

Üblicherweise werden Hausstrom und Müllgebühren nach dem jeweiligen Wohnflächenverhältnis umgelegt.

Dabei sind vom Vermieter die leerstehenden Wohnungen zwingend zu berücksichtigen, was häufig unterlassen wird.


Ich hoffe, Ihnen zunächst geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichem Gruß


Rüdiger Kuhn, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 26.10.2004 | 13:16

Sehr geehrter Herr RA Kuhn,
gibt es für die zwingende Berücksichtigung der Leerwohnungen eine gesetzliche Regelung (§) oder ein Urteil, was man sich aus dem Internet ausdrucken kann ?

Vielen Dank

MFG SH

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.10.2004 | 14:45

Hallo,

der BGH (Bundesgerichtshof) hatte unter dem 21.01.2004 (Aktenzeichen: VIII ZR 137/03)über die Rechtsfrage "Änderung des Abrechnungsmaßstabes für Heizkosten bei Leerstand?" zu entscheiden.

Diese Entscheidung ist sinngemäß auf Ihren Fall übertragbar und hatte folgenden Sachverhalt als Grundlage:

Der Beklagte wohnt seit 1968 in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der Beklagte hat die Heizkosten der Wohnung, gemäß mietvertraglicher Regelung, zu zahlen und hierfür eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 81,21 Euro zu leisten....
Das AG hat der Klage auf Heizkostennachzahlung in Höhe von 1.407,05 € in vollem Umfange stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Beklagten, die sich gegen die Berechnung der Grundkosten unter Ausklammerung der Flächen der leerstehenden Wohnungen richtete, zurückgewiesen.
Die Entscheidungsgründe
Der 8. Zivilsenat des BGH hat zwar das Berufungsurteil des LG bereits wegen formaler Fehler aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückgewiesen, dennoch äußert sich der Senat zu der oben aufgeworfenen Frage.
Der BGH stellt fest, dass dann wenn die Grundkosten, also die verbrauchsunabhängigen Kosten des Betriebs einer Heizungsanlage, seit 1987/1988 nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet worden sind, eine Abrechnung nach der Fläche für beheizte Räume für den Zeitraum 2000/2001 nicht zulässig wäre.
Der Vermieter kann zwar beim Fehlen einer vertraglichen Regelung den Verteilungsschlüssel gem. §§ 315, 316 BGB selbst bestimmen. Gleichwohl hat er dabei die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten. § 7 HeizkostenVO bestimmt die möglichen Abrechnungsmaßstäbe. Diese sind zum einen der prozentuale Verteilungsschlüssel für die Aufteilung der gesamten Kosten des Betriebs der Heizungsanlage in einen verbrauchabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil zum anderen die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume, § 7 Abs. 1 Satz 1 und 2 HeizkostenVO.
Eine Änderung des einmal gewählten Abrechnungsmaßstabes der §§ 7 – 9 HeizkostenVO ist nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenVO möglich. § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenVO besagt, dass der Vermieter die Abrechnungsmaßstäbe einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Mietern bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung, bei Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen oder nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, ändern kann.
Ferner stellt der BGH fest, dass der Vermieter bei einer nach § 7 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. HeizkostenVO vorzunehmenden Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten den auf leerstehenden Wohnungen entfallenden Anteil zu tragen habe.

Zwar musste sich der BGH nicht sachlich mit der Frage auseinandersetzen, ob die leerstehenden Räume noch als beheizte Räume im Sinne des § 7 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. HeizkostenVO anzusehen sind. Gleichwohl hat der BGH die Voraussetzungen für eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes in dieser Entscheidung dargelegt.
Beim Fehlen einer vertraglichen Regelung kann der Vermieter den Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen unter Beachtung der §§ 315, 316 BGB und § 6 Abs. 4 HeizkostenVO selbst bestimmen. Der Vermieter hat jedoch die zwingenden Vorschriften der HeizkostenVO zu beachten.
Eine Änderung eines einmal gewählten Abrechnungsmaßstabes ist nur unter den Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkostenVO erlaubt.

Das bedeutet:
Die Änderungsmöglichkeit besteht bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung; bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen oder nach der Durchführung von baulichen Heizenergieeinsparmaßnahmen.
Schließlich muss der Vermieter dem Mieter vor einer Änderung seine Absicht, den Abrechnungsmaßstab für die künftigen Abrechnungen zu ändern, mitgeteilt haben.


MfG

Rüdiger Kuhn, Rechtsanwalt

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Vielen Dank, mit den letzten beiden Sätzen wurde meine Frage 100%ig beantwortet.


ANTWORT VON

Minden

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RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht, Insolvenzrecht, Mietrecht, Strafrecht, Verkehrsrecht