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Nebenkostenabrechnung: Abrechnungsfrist gem. §556 BGB


13.10.2004 19:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Mein ehemaliger Mieter weigert sich unter Berufung auf § 556 Abs. 3 BGB einer Aufforderung vom 29.06.04 zur Nebenkostennachzahlung über 359,64 € für den Zeitraum 1.1.2003 – 16.05.2003 nachzukommen. Folgende Informationen zum Sachverhalt:

1)Es handelt sich um eine 2- Zimmer Wohnung mit ca. 70 m² + Tiefgarage in einer größeren Wohnanlage mit ca. 50 Eigentumswohnungen.

2)Die Anlage wird von einer Hausverwaltung betreut, die auch die Nebenkostenabrechungen für die einzelnen Wohnungen erstellt.

3)Die Nebenkosten werden von der Hausverwaltung grundsätzlich jährlich abgerechnet, über eine Abrechnungsperiode vom 1.1. – 31.12 des jew. Jahres.

4)Die Eigentümer erhalten die Nebenkostenabrechung von der Hausverwaltung immer im 1. Halbjahr danach (jeweils zwischen April u. Juni)

5)Die NK-Abrechnung über das Jahr 2003 wurde mir im April 2004 von der Hausverwaltung zugestellt. Allerdings waren wg. Mieterwechsel und Leerstand (vermietet – 16.05.03, Leerstand v. 17.05.03 – 30.09.03, neuvermietet ab 1.10.03) die Nutzungszeiträume zunächst falsch berücksichtigt.

6) Auf meine Bitte um Berichtigung der Abrechnung erhielt ich Mitte Juni 2004 die korrekte NK Abrechung, die ich gleich an den ehemaligen Mieter weiterleitete mit der Bitte die Nachzahlung auf die umlagefähigen Nebenkosten zu begleichen.

7)Der ehem. Mieter (ausgezogen am 16.05.03) weigerte sich mit Schreiben vom Anfang Juli 2004 die Nachzahlung zu leisten und begründete dies unter Hinweis auf § 556 Abs. 3 BGB damit, dass die 12 monatige Abrechnungsfrist am 16.05.04 ablief und meine Forderung verspätet bei ihm einging und damit gegenstandslos sei.

8)Fragen

8.1) ist meine Auffassung richtig, wonach ich die Nebenkosten fristgerecht abgerechnet habe, da die Abrechnungsperiode objektbezogen (siehe 2.) zu definieren ist (in diesem Fall 1.1.03 – 31.12.03) und damit die 12 - monatige Abrechungsfrist am 31.12.04 endet, oder ist die Auffassung des Mieters richtig, wonach die Abrechnungsperiode individuell zu definieren ist (in seinem Fall 1.1.03 – 16.05.03) und damit die Abrechnungsfrist 12 Monate nach seinem Auszug, also am 16.05.04 endete.

8.2) falls die Auffassung des Mieters richtig sein sollte, kann ich mich dann darauf berufen, dass ich die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, da ich ja die berichtigte NK-Abrechung durch die Hausverwaltung erst Mitte Juni 2004 erhielt. (nachdem ich eine erste Abrechung vom April 2004 wg. Fehlern nicht verwenden konnte)

8.3) nachdem der Mieter mehrfachen Aufforderungen zur Begleichung der NK-Nachforderung nicht nachgekommen ist, überlege ich Klage beim Amtsgericht einzureichen. Wie beurteilen Sie die Erfolgsaussichten meiner Klage (der ehem. Mieter ist solvent). Könnte die Höhe der Nebenkostennachforderung, die bei der damaligen monatl. Vorauszahlung von 107,37 € immerhin eine Nachforderung von ca. 75% bedeutet trotz sachlicher Richtigkeit der Abrechung bei Gericht beanstandet werden (dabei wäre aber auch noch zu berücksichtigen, dass der Zeitraum voll in die Heizperiode fällt, und damit der Ausgleich der Sommermonate fehlt)

Vielen Dank für Ihr Bemühem,

mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

ohne Frage hat der Mieter, der in der laufenden Abrechnungsperiode auszieht Anspruch darauf, daß bei denjenigen Kosten, die durch Zähler erfasst werden, eine Zwischenablesung der Zähler erfolgt (z. B. Verdunstungsmesser an den Heizkörpern).

Jedoch lassen sich die meisten Kosten vor Ablauf der Abrechnungsperiode noch gar nicht ermitteln. So ist ja zur Jahresmitte noch gar nicht feststellbar, wie sich z. B. der Verbaruch und die Kostenermittlung der einzelnen Abrechnungspositionen entwickeln (Brennstoffe, Gemeinstrom usw.).

Daher liegen Sie mit Ihrer Rechtsauffassung richtig; der Mieter beruft sich zu Unrecht auf § 556 III BGB. Sie haben damit Anspruch auf die ermittelte Nachzahlung und werden diese mit Erfolg gerichtlich durchsetzen können.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und stehe Ihnen für Nachfragen gern zur Verfügung.

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt
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