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Nebenkostenabrechnung 2016


02.06.2017 13:50 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag!

Gem. § 556 III 5 BGB wurde für die Nebenkostenabrechnung 2016 beim Vermieter fristgemäß im April 2017 ein Widerspruch (siehe nachfolgend) eingelegt, da nach Prüfung dieser festgestellt wurde, dass die Ablesewerte an 3 Heizungen eklatant hoch ausgefallen sind und folglich eine sehr hohe Heizkostenabrechnung entstehen ließen.

Diese Ablesewerte habe ich begründet bestritten, denn die Heizungen wurden 2016 nicht in Betrieb genommen und blieben kalt.

Der Vermieter antwortete , „dass der Widerspruch zurückgewiesen wird, da keinerlei Mängelanzeigen vorliegen".

Folgendes ist vorgefallen: Nach Empfang und Überprüfung der Nebenkostenabrechnung 2016 im April 2017 setzte ich mich im April 2017 mit der Ablesefirma in Verbindung und schilderte meine Bedenken hinsichtlich der hohen Ablesewerte. Diese erklärte, wie an den Heizkörpermessgeräten die entsprechenden Zahlen zuzuordnen sind und wie ich eine Überprüfung vornehmen kann.

Nach aktueller bzw. eigenständiger Überprüfung der Ablesewerte an den Messgeräten im April 2017 stellte sich sodann heraus, dass pro Tag und Heizungen ca. 2-3 Einheiten (!) verbraucht werden, obwohl die Heizungen ja komplett kalt und über den Temperaturregler auf Null gestellt sind.

Für die angemietete Wohnung wird des weiteren kostenpflichtig Rohrwärme berechnet, die auch im April 2017 aktiv war. Da diese Rohrwärme so stark ist, erübrigt sich eine zusätzliche Inbetriebnahme der Heizung und die Heizungen bleiben bei mir aus (Nullstellung); so auch ganzjährig 2016 oder derzeit ab Januar 2017. Die Rohrwärme allerdings kann ich im Gegensatz zu den Heizungen (Temperaturregeler) nicht beeinflussen, da diese über den Vermieter gesteuert wird.

Die Ablesewerte/Einheiten an den Heizunge haben in der Nebenkostenabrechnungen eine eigenständige Rechnungsposition, das bedeutet, es findet jeweils eine Abrechnung/Heizung/Ablesewerte UND eine Abrechnung Rohrwärme statt.

Mit den Ergebnissen meiner aktuellen Ablesewerte wandte ich mich sodann an den Vermieter, teilte meine Einwendungen mit und bat u.a. um Überprüfung der Heizungen/Rohre, da offensichtlich eine Verbindung zwischen Rohrwärme und Ablesewerte/Heizung besteht, welche mich in finanzieller Hinsicht doppelt belasten würde.

Der Vermieter schickte sodann einen Monat später eine Firma zur Überprüfung und es stellte sich heraus, dass die Rohre keinen Wärmestopper haben und die Heizungen Rohrwärme ziehen, obwohl sie ausgeschalten (also Nullstellung) sind. Aus diesem Grund entstanden Ablesewerte an den Heizungen, die - neben der separat abgerechneten Rohrwärme – für die hohen Heizkosten in 2016 gesorgt haben. Ich habe also 2016 nicht nur für die Rohrwärme bezahlt, sondern auch für die Nutzung der Heizungen, welche allesamt außer Betrieb waren und kalt blieben.

Unsere Wohnung erhielt sodann im Mai 2017 für 3 Heizungen neue Heizungsrohre mit Wärmestopper eingebaut, eine korrigierte Nebenkostenabrechnung für 2016 möchte der Vermieter aber nicht erstellen.

Die Forderung aus der Nebenkostewnabrechnung habe ich unter Vorbehalt an den Vermieter beglichen.

Da der vorliegende „Mangel" für mich 2016 nicht offenkundig war, habe ich der Funktionalität der Heizkörper/Rohre und derem Funktionsprinzip einer ordnungsgemäßen Messtechnik vertraut. War dies ein Fehler und ich hätte die Ablesung an den Messgeräten selber vornehmen müssen, um den Vermieter vorab (oder bereits 2016) die entsprechenden „Mängelanzeigen" einzureichen?

02.06.2017 | 15:14

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Angaben, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Da der von Ihnen angegebene Mangel nicht offenkundig war, bestand für Sie kein Anlass, die Ablesung bzw. ggf. Zwischenablesungen selbst vorzunehmen, denn Sie können grundsätzlich der Funktionalität der Heizkörper/Rohre und der Messtechnik vertrauen. Es dürfte Sie unangemessen benachteiligen, sowohl für die Rohrwärme als auch separat für die Heizung zu bezahlen, weshalb hier eine entsprechende Rückforderung des unter Vorbehalt geleisteten Betrages zu prüfen ist. Fraglich ist zudem, ob überhaupt eine richtige Nebenkostenabrechnung vorliegt, da sich der Vermieter schließlich nicht zu deren Korrektur nach Entdeckung des Mangels bereit erklärt hat. Eine abschließende Beurteilung kann erst in Kenntnis aller Unterlagen zum Fall, insbesondere des Mietvertrages und der Nebenkostenabrechnung erfolgen.

Ich rate Ihnen deshalb, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2017 | 16:49

Sehr geehrter Herr Böhler, recht vielen Dank für die aufschlussreiche Antwort. Die Antwort des Vermieter auf meinen Widerspruch vom 18.04.2017, dass er meinen "Widerspruch zurückweist, da keinerlei Mängelanzeigen vorliegen", erreichte mich zum 30.05.2017. Das Vermieterschreiben war mit Datum vom 26.05.2017 versehen. Meine Einschreiben ab dem 11.04. bis zum 17.04. an den Vermieter blieben ignoriert. Habe dem Vermieter mit Frist bis zum 16.06. 2017 auf sein Antwortschreiben vom 26.05.2017 zwar nochmalig aufgefordert, mir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen.....aber wer weiß, ob er überhaupt noch einmal reagiert. Welche Fristen sind nun zu beachten, falls ich in Erwägung ziehe, Klage einzureichen?
Besten Dank für diese Antwort und freundliche Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2017 | 18:23

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Hier wäre lediglich die allgemeine Verjährungsfrist des Par. 195 BGB zu beachten, wonach die Klage bis zum 31.12.2020 zu erheben wäre.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
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