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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Nebenkostenabrechnung 2009 per

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte.

Ich bitte um Beantwortung folgender Fragen zu einer Nebenkostenabrechnung aus dem Jahre 2009 für eine Mietswohnung, die ich von 2007 bis 2010 bewohnte.

Im Januar 2011 erhielt ich per E-Mail eine auf den 31.12.2010 rückdatierte Nebenkostenabrechnung 2009. Ich habe diese, wie auch spätere E-Mail Nachfragen ignoriert, da der Vermieter keine von Ihm nicht zu vertrenden Gründe anführte, welche die Abrechnung verzögerten.

Am 30.12.2011 erreichte mich die Nebenkostenabrechnungen 2010 und 2009.
Die Nachzahlung für 2010 habe ich beglichen und teilte dem ehemaligen Vermieter schriftlich mit, bis 31.12.2010 keine Abrechnung für 2009 erhalten zu haben, und somit keine Nachzahlung für 2009 mehr leisten zu können.

Seine Antwort hierauf zitiere auszugsweise:
"Die Nebenkostenabrechnung ging nachweislich u.a. im Rahmen von 2 E-Mails an Vorname-Nachname@Provider.de. Der Beweis des ersten Anscheins spricht für einen Zugang. Gegenteiliges ist zu beweisen. /.../ Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht bin ich bereit bei Zahlung eines Vergleichsbetrages von 40€ bis 12.02.2012 zur Abgeltung aller gegenseitigen Forderungen auf sich beruhen zu lassen. Ansonsten werde ich den Rechtsweg beschreiten."
Auch in diesem Schreiben führt er keine Gründe für die verspätete Abrechnung an und bleibt, das Zungangsdatum betreffend unspezifisch. Die ursprüngliche Mail vom Januar 2011 habe ich zwischenzeitlich leider nichtmehr archiviert.

Da der Herr selbst Rechtsanwalt ist nehme ich an, dass er mich mit dieser Drohgebärde lediglich zur Zahlung der 40€ bewegen möchte. Ich bin jedoch, aufgrund der Umstände wie wir unser Mietverhältnis beendeten, nicht bereit dieser Forderung nachzukommen.

Schlußendlich richtet er sein Schreiben an mich und meinen Lebensgefährten ("An die Herren A und B."), obwohl dieser nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde. Er leistete zu keine Zeit irgendwelche Zahlungen, noch war er Ansprechpartner in vertraglichen Angelegenheiten.


Hierzu folgende Fragen.

- Muss ich der Aufforderung nachkommen den Anscheinsbeweis zu entkräften bzw. darauf ragieren? Oder wäre es möglich
a) den Zugang der Mails zu bestätigen und lediglich die Versäumnis der Frist ein zu reden?
b) den Erhalt der Mails grundsätzlich zu bestreiten, in der Hoffnung, dass er diese Mail ebenfalls nichtmehr archiviert hat?

- Muss mein Lebensgefährte auf dieses Schreiben reagieren oder befürchten belangt zu werden?

- Kann mein Lebensgefährte als Zeuge für die verspätete Zustellung der Abrechnung auftreten? (kein eingetragener Lebenspartner)

- Gibt es weitere Aspekte, die ich bedenken sollte?

Der Entwurf meiner Antwort sieht wie folgt aus:

"Guten Tag Vermieter.

Es ist unstrittig, dass Du mir im Frühjahr 2011 2 E-Mails an die Adresse Vorname-Nachname@Provider.de gesendet hast. Dein Anscheinsbeweis jedoch geht insofern an der Sache vorbei, als Du nicht nachweisen musst ob, sondern zu welchem Zeitpunkt mir die Abrechnung zuging. Von Bedeutung ist folglich nur ob Du die fragliche E-Mail mit der Nebenkostenabrechnung von 2009 vor 23:59 Uhr am 31.12.2010 an Vorname-Nachname@Provider.de versendet hast. Dies bestreite ich hiermit wiederholt."


Für Die Beantwortung meiner Fragen und eventuelle Anregungen für meinen Antwortschreiben bedanke ich mich im Voraus.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Ihren Schilderungen nach hat Ihr Vermieter Ihnen die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 erst nach dem 31.12.2010 geschickt und ist diese erst nach dem 31.12.2010 in Ihrem E-Mail-Postfach zugegangen.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitpunkt mitzuteilen. Erforderlich ist der Zugang; eine rechtzeitige Absendung genügt nicht. Der Vermieter trägt die Beweislast (Palandt-Weidenkaff, § 556 Rn. 11). Nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist eine Nachforderung seitens des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, d.h. der Vermieter verliert den Nachzahlungsanspruch (Palandt.Weidenkaff, § 556, Rn. 11). Der Vermieter trägt jedoch auch die Beweislast für ein fehlendes Verschulden seinerseit (Palandt-Weidenkaff, § 556, Rn. 12).

Inwiefern ggf. ein fehlendes Verschulden seitens Ihres Vermieters vorgebracht wurde, werden könnte, kann ich Ihren Schilderungen nicht entnehmen. Um dies auszuschließen wäre entweder eine vollumfassende Beratung mit einer Einsichtnahme sämtlicher Unterlagen oder zumindest eine Ergänzung Ihrerseits erforderlich.

Ich gehe daher jetzt davon aus, dass es keine Gründe gibt, die für ein fehlendes Verschulden sprächen.

Hinsichtlich der Nebenkostennachforderung für 2009 kommt es daher für Ihre Pflicht zur Nachzahlung darauf an, ob der Vermieter den Zugang noch zum 31.12.2010 beweisen kann, wobei Sie geklärt haben möchten, wie sich die Zusendung per E-Mail auswirkt.

Mittlerweile wird zunehmend seitens der Gerichte auch eine Zusendung per E-Mail als ausreichend angesehen. So reicht es nach dem Amtsgericht Frankfurt a.M. zum Zugangsnachweis aus, wenn der Absender nachweisen kann, dass er eine E-Mail tatsächlich verschickt hat. Es ist nach dem AG F.a.M. ausreichend, dass die E-Mail versendet wurde und nicht als unzustellbar zurück gelangt ist. Dem Versender steht dann der Beweis des ersten Anscheins zur Seite. Eine Lese- oder Empfangsbestätigung ist nicht notwendig (30 C 730/08, v. 23.10.2008).

Nach Ihren Schilderungen hat Ihr Vermieter die E-Mail jedoch erst nach dem 31.12.2010 verschickt und ist Ihnen diese erst nach dem 31.12.2010 zugegangen. Ihr Vermieter wird danach keinen rechtzeitigen Zugang (d.h. vor Ablauf des 31.12.2010, 23:59:59) beweisen können, wenn er nur einen Nachweis besitzt, dass Ihnen seine E-Mail später zugegangen ist. Gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist er daher mit seiner Nachforderung ausgeschlossen.

Es wäre daher möglich (wenn Sie sich ganz sicher sind, dass die E-Mail erst nach dem 31.12.2010 zuging), sich auf die verspätete Mitteilung der Nebenkostenabrechnung und § 556 Abs. 3 BGB zu berufen.

Ihr Lebensgefährte sollte nur dann Stellung zur Nebenkostenabrechnung nehmen, wenn er auch Mietvertragspartei gewesen ist (d.h. sie beide den Mietvertrag unterzeichnet haben). Ihren Schilderungen nach ist dies jedoch nicht der Fall („…obwohl dieser nicht in den Mietvertrag aufgenommen wurde..").

Ihr Lebensgefährte kann selbstverständlich später Zeuge für den verspäteten Zugang sein, wobei – wie gesagt – Ihr Vermieter jedoch erst einmal die Beweislast des Zugangs trägt.

Bei einem Antwortschreiben gibt es vor allem folgenden rechtliche Aspekt zu beachten: Gem § 185 StGB wird eine Beleidigung mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft. Als Beleidigung zählt es auch das Duzen einer fremden Person (Fischer, StGB, § 185, Rn. 9). Sie sollten in einem Antwortschreiben Ihren Vermieter daher besser nicht duzen („..dass Du mir im Frühjahr 2011 (…) Dein Anscheinsbeweis usw."), sondern ihn entweder als „sehr geehrter Herr Rechtsanwalt (...) oder zumindest als sehr geehrter Herr (…)" ansprechen und die duzende Form auch sonst vermeiden, also insbesondere nach einer korrekten Ansprache jeweils „Sie" anstatt von „Du" usw. schreiben. Die Beleidigung wird zwar gem. § 194 Abs. 1 Satz 1 BGB nur auf Antrag verfolgt, jedoch sollte man es gar nicht so weit kommen, lassen, dass man das Stellen eines Strafantrages und ein anschließendes Strafverfahren riskieren könnte.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Sollten Sie weiterhin Unterstützung bei der Abwehr der gegen Sie gerichteten Ansprüche benötigen, so stehe ich Ihnen selbstverständlich zur (außer-) gerichtlichen Vertretung bereit; in diesem Zusammenhang könnte ich auch ein angemessenes Antwortscheiben für Sie entwerfen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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