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Hallo,
ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung für 2009, speziell zu den Warmwasserkosten. Ich wohne in einem Haus mit 6 Parteien, dazu gehören noch die 2 Nachbarhäuser (je 8 Parteien). Wir haben in einem Haus davon die zentrale Heizungsanlage (mit Heizöl befeuert), die auch die Warmwasserversorgung gewährleistet (für alle 3 Häuser). Warm- und Kaltwasserverbrauchszähler befinden sich in jeder Wohnung. Bislang wurden die Warmwasserkosten nach der gültigen Formel „2,5 x verbrauchte Kubikmeter x (Wassertemperatur - 10 Grad) geteilt durch 10,00 kWh/l (Heizwert Heizöl) berechnet. Dabei kam heraus, das ca. 2.964 Liter Heizöl für die Warmwasserversorgung verbraucht wurden, was 14,08 % des Gesamtverbrauchs entspricht. Dies wurde dann von den Heizölkosten berechnet, so dass 1 Kubikmeter Warmwasser 7,72 Euro kostete. Jetzt steht in der Abrechnung einfach nur noch „Verbrauch Gesamt 138,51 MWh, für Warmwasser 46,17 MWh“. Setze ich jedoch den Gesamtheizölverbrauch in Litern dazu in Bezug (24.430 Liter) kommt das ja gar nicht hin, da hätten wir ja „nur“ 13.851 Liter Heizöl verbraucht. Außerdem kostet nach dieser Angabe jetzt 1 Kubikmeter Warmwasser 21,28 Euro. Das ist eine satte Kostensteigerung von 300 % und wäre 33,33 % des Gesamtverbrauchs an Heizöl für Warmwasserversorgung. So soll ich jetzt für meine verbrauchten 10 Kubikmeter Wasser nicht wie für 2008 77 Euro zahlen sondern über 210 Euro!! Ist diese Kostensteigerung vonn 300 % rechtens bzw. wieso wird auf einmal anders abgerechnet? Ich weiß zwar von der Änderung der Heizkostenverordnung, mir ist aber nicht bekannt ob so ein Wärmemengenzähler bei uns eingebaut wurde bzw. schon immer vorhanden war (dann hätte ja schon immer nach diesem Zähler abgerechnet werden müssen, und nicht nach der Formel). Bei den Betriebskosten für die Heizung ist zumindest kein Einbau eines solchen Gerätes berechnet (eine Nachfrage diesbezüglich beim Vermieter ergab keine Antwort...).
Vielen Dank!!
Hinweis:
Achtung Archiv!
Diese Antwort ist vom 28.4.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort geschrieben am 28.04.2010 09:09:58
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung des geleisteten Einsatzes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Die enorme Steigerung bei Ihrer Abrechnung ist nicht nachvollziehbar, soweit sich nicht eventuell Ihr Verbrauch angesichts des letzten Winters entsprechend gesteigert hat. In jedem Fall kann diese Steigerung nicht mit einem Anstieg der Ölpreise begründet werden, da eine solche im letzten Abrechnungszeitraum nicht stattgefunden hat.
Sie müssen zunächst bei Ihrem Vermieter ordnungsgemäß Einspruch einlegen und um Erläuterung dieser enormen Kostensteigerung ersuchen. Dabei sollten Sie sich insbesondere darauf berufen, dass die Abrechnung bereits formelle Fehler aufweist, denn entsprechend Ihrer Schilderung wurde schon der Verteilerschlüssel als erforderliche Grundlage der Abrechnung falsch ausgezeichnet bzw. ohne jegliche Begründung/Vorankündigung unzulässig einseitig geändert. Bis zu einer entsprechenden Korrektur bzw. Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung können und sollten Sie außerdem jegliche Nachforderungen aus der Abrechnung zurückbehalten, also erst einmal nichts zahlen.
Soweit in Ihrem Mietvertrag keine besondere Abrechnung hinsichtlich des Verteilerschlüssels vereinbart worden sein sollte, muss sich die Abrechnung an der Heizkostenverordnung orientieren. Hier gab es 2009 einige Änderungen, die unter Umständen auf Sie zutreffen könnten. Im Einzelnen sollten Sie vor diesem Hintergrund Folgendes beachten und in die Überlegungen bei Ihrer weiteren Überprüfung einbeziehen:
Es erfolgten insbesondere Änderungen des Abrechnungsmaßstabs. Der Abrechnungsmaßstab legt fest, wie hoch der Anteil der Grundkosten und der Verbrauchskosten sein soll. Für das Jahr 2009 konnte gemäß § 6 Abs. 4 HeizKV der Abrechnungsmaßstab (sowohl für Heiz- als auch Warmwasserkosten) vor jedem Abrechnungszeitraum neu festgelegt werden, wenn ein sachgerechter Grund vorliegt. Ein sachgerechter Grund ist gegeben, wenn der bisherige Abrechnungsmaßstab zu unbilligen Ergebnissen führt. Eine Kostenverteilung ist dann unbillig, wenn sie bei objektiver Betrachtung die unterschiedlichen Interessen der Betroffenen nicht in einem angemessenen Ausgleich bringt, weil einzelne Nutzer übervorteilt oder ohne sachlichen Grund benachteiligt werden. Eine bloße Kostenungerechtigkeit reicht daher nicht aus. Wichtig ist, dass die Änderung des Abrechnungsmaßstabs, welche nur innerhalb der bekannten Grenzen des bisherigen § 7 Abs. 1 HeizKV möglich ist, den Mietern vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums mitgeteilt worden sein muss.
Bislang bestand für den Vermieter auch eine Wahlfreiheit des Abrechnungsmaßstabs. Er konnte die Heizkosten mindestens zu 50 % und höchstens zu 70 % nach dem Wärmeverbrauch des Nutzers verteilen. Nach § 7 Abs. 1 HeizKV 2009 wird diese Wahlfreiheit nun eingeschränkt. Der Vermieter ist nunmehr verpflichtet, eine Verteilung der Heizkosten nach dem Abrechnungsmaßstab 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten vorzunehmen, wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, mit Öl- oder Gasheizung versorgt wird und freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Liegen diese Bedingungen nicht vor, besteht weiterhin die Wahlfreiheit für den Vermieter.
Ob die Heizanlage diese Bedingungen erfüllt, kann nur ein Heizungsfachmann klären. Wird entgegen dieser Verpflichtung nach einem anderen Maßstab abgerechnet, ist die Heizkostenabrechnung durch den Mieter angreifbar. Ist eine Änderung erforderlich, muss dies dem Mieter vor Beginn des neuen Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.
Ob eine solche Änderung des Abrechnungsmaßstabs durch Ihren Vermieter angekündigt wurde und ordnungsgemäß auf Grundlage der vorbeschriebenen Vorgaben erfolgt ist, müsste zunächst geprüft werden. Ihrer Schilderung kann ich jedenfalls nicht entnehmen, ob ein solcher Vorgang überhaupt stattgefunden hat. Sollte dies nicht der Fall sein, können Sie die Abrechnung wie eingangs aufgezeigt bereist wegen formeller Mängel zurückweisen.
Abschließend hoffe ich, Ihnen weitergeholfen zu haben und würde mich über eine positive Bewertung durch Sie freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 28.04.2010 09:34:27
Sehr geehrter Herr Joschko,
ganz herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort! Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs wurde nicht angekündigt, diese hätte ja dann vor Beginn des Abrechnungszeitraums, also vor dem 01.01.2009 erfolgen müssen. Wurde aber nicht angekündigt (auch nicht auf der Nebenkostenabrechnung für 2008), auch nicht während des Abrechnungszeitraums 2009.
Mein Warmwasserverbrauch ist im Abrechnungszeitraum fast gleich geblieben (2008 10,4 Kubikmeter, 2009 10,6 Kubikmeter), daran kann die Kostensteigerung also nicht liegen. Ebenso ist ja auch aus der Abrechnung ersichtlich, dass das Heizöl billiger geworden ist, daher kann ich diese neue Berechnung umso weniger verstehen. Die Abrechnung wird zwar in die 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten aufgeschlüsselt, jedoch sollen ja angeblich vom Gesamtheizölverbrauch anstatt wie in den Jahren zuvor (nach Formel berechnet) ca. 3.000 Liter (2008) auf einmal für 2009 ca. 8.000 Liter an Heizöl für die Warmwasserversorgung verbraucht worden sein. Die Gesamtverbrauchsmenge an Warmwasser in Kubik ist jedoch sogar weniger gewesen, da in den Häusern einige Wohnungen leerstanden. Damit kann es ja aber nichts zu tun haben, da ja in den leerstehenden Wohnungen auch kein Heizöl/Warmwasser verbraucht wurde... Sollte dieser Wärmemesser vorhanden sein, muss dann nach diesem abgerechnet werden oder trotzdem nach der Formel (wie in der Eingangsfrage aufgeführt)?? Aber dann hätte ja schon immer nach dem Wärmemesser abgerechnet werden müssen oder nicht?
Herzlichen Dank und freundliche Grüße!
Sehr geehrter Herr Joschko,
ganz herzlichen Dank für Ihre ausführliche Antwort! Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs wurde nicht angekündigt, diese hätte ja dann vor Beginn des Abrechnungszeitraums, also vor dem 01.01.2009 erfolgen müssen. Wurde aber nicht angekündigt (auch nicht auf der Nebenkostenabrechnung für 2008), auch nicht während des Abrechnungszeitraums 2009.
Mein Warmwasserverbrauch ist im Abrechnungszeitraum fast gleich geblieben (2008 10,4 Kubikmeter, 2009 10,6 Kubikmeter), daran kann die Kostensteigerung also nicht liegen. Ebenso ist ja auch aus der Abrechnung ersichtlich, dass das Heizöl billiger geworden ist, daher kann ich diese neue Berechnung umso weniger verstehen. Die Abrechnung wird zwar in die 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten aufgeschlüsselt, jedoch sollen ja angeblich vom Gesamtheizölverbrauch anstatt wie in den Jahren zuvor (nach Formel berechnet) ca. 3.000 Liter (2008) auf einmal für 2009 ca. 8.000 Liter an Heizöl für die Warmwasserversorgung verbraucht worden sein. Die Gesamtverbrauchsmenge an Warmwasser in Kubik ist jedoch sogar weniger gewesen, da in den Häusern einige Wohnungen leerstanden. Damit kann es ja aber nichts zu tun haben, da ja in den leerstehenden Wohnungen auch kein Heizöl/Warmwasser verbraucht wurde... Sollte dieser Wärmemesser vorhanden sein, muss dann nach diesem abgerechnet werden oder trotzdem nach der Formel (wie in der Eingangsfrage aufgeführt)?? Aber dann hätte ja schon immer nach dem Wärmemesser abgerechnet werden müssen oder nicht?
Herzlichen Dank und freundliche Grüße!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 28.04.2010 10:14:09
Sehr geehrter Fragesteller,
soweit Geräte zur genauen Erfassung des Verbrauchs (Wärmemesser) vorhanden sind, muss auch eine Abrechnung nach diesen erfolgen, anderenfalls erfolgt die verbrauchsabhängige Aufschlüsselung und Berechnung prozentual nach der jeweiligen Wohnfläche. Die Abrechnungsformel bleibt aber so oder so im Grunde dieselbe, also eben nur entweder nach Ablesewerten oder nach Wohnfläche aufgeschlüsselt. Soweit wie Sie ausführen schon immer ein Wärmezähler vorhanden gewesen ist, hätte wie Sie richtig vermuten, auch schon in der Vergangenheit auf Grundlage der sich aus diesem ergebenden Ablesewerte abgerechnet werden müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
soweit Geräte zur genauen Erfassung des Verbrauchs (Wärmemesser) vorhanden sind, muss auch eine Abrechnung nach diesen erfolgen, anderenfalls erfolgt die verbrauchsabhängige Aufschlüsselung und Berechnung prozentual nach der jeweiligen Wohnfläche. Die Abrechnungsformel bleibt aber so oder so im Grunde dieselbe, also eben nur entweder nach Ablesewerten oder nach Wohnfläche aufgeschlüsselt. Soweit wie Sie ausführen schon immer ein Wärmezähler vorhanden gewesen ist, hätte wie Sie richtig vermuten, auch schon in der Vergangenheit auf Grundlage der sich aus diesem ergebenden Ablesewerte abgerechnet werden müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
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